Der Fall kommt, insbesondere bei
größeren Eigentumswohnanlagen, nicht selten vor. Der Bauträger verkauft eine
große Anzahl von Wohnungen und stellt auch das Gemeinschaftseigentum zu einem
Zeitpunkt fertig, zu dem noch nicht alle Wohnungen verkauft sind. Die Abnahme
des Gemeinschaftseigentums erfolgt. In diesen Fällen finden sich in
nachfolgenden Kaufverträgen regelmäßig Klauseln, die in etwa dem Inhalt
entsprechen, wie er jetzt dem BGH zur Entscheidung vorlag:
„Das Bauwerk ist durch die Vertragsparteien oder mit schriftlicher
Vollmacht ausgestattete Vertreter formlich abzunehmen. Der Abnahmetermin wird
vom Veräußerer bestimmt.
..
Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der
Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als erfolgt.“
In Übereinstimmung mit der
Vorinstanz geht der BGH davon aus, dass diese Klausel dahingehend zu verstehen
ist, dass der Erwerber die durch die übrigen Eigentümer erklärte Abnahme des
Gemeinschaftseigentums (einschließlich der damit zu laufen beginnenden Verjährung
möglicher Gewährleistungsansprüche) gegen sich geltend lassen muss. Diese
Klausel verstoße gegen § 309 Nr. 8 b) ff) und sei daher unwirksam.
Danach wäre das Bauwerk insgesamt
von den Vertragsparteien förmlich abzunehmen gewesen. Eine konkludente Abnahme
durch den Erwerber könne in Ansehung der vertraglichen Regelung auch nicht
angenommen werden. Insoweit verweist der BGH darauf, dass sich der Bauträger
als Verwender der Klausel nicht auf deren Ungültigkeit berufen könne; die
Inhaltskontrolle diene lediglich dem Schutz des Vertragspartners. Mangels
förmlicher oder konkludenter Abnahme durch den Erwerber konnten dessen
Ansprüche nicht verjähren.
Vorliegend hatte der Käufer, bei
dem diese Klausel verwandt wurde, seine danach noch Gewährleistungsansprüche an die
Wohnungseigentümergemeinschaft abgetreten, die diese erfolgreich gegen den
Bauträger durchgesetzt hat.
BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15 -
