Miet-AGB über Übernahme einer Grundsteuererhöhung – Unklarheitenfalle zu Lasten des Vermieters

Die Vermieterin nutzte Miet-AGB. Nach denen war nicht die anfallende Grundsteuer als solche umlagefähig. Vielmehr lautete die Regelung in den AGB:

„Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei der Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“

Zunächst erließ die Kommune einen Grundsteuerbescheid auf der Grundlage eines Grundsteuermessbescheides für unbebaute Grundstücke, sodann einen für ein Geschäftsgrundstück. Die Klägerin verlangte von der Beklagten aus dem Unterschied zwischen beiden Grundsteuerbescheiden die Nebenkosten auf der Grundlage der vorgenannten mietvertraglichen Regelung. Das Landgericht wies die Klage ab. Das OLG Stuttgart gab der Klage statt. Der BGH hat mit der von ihm zugelassenen Revision das Urteil des OLG aufgehoben und die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts zurückgewiesen.

Entgegen der Annahme des OLG hält der BGH die fragliche Klausel nicht für eindeutig, was zu Lasten der Klägerin als Verwenderin geht, § 305c Abs. 2 BGB. Dies kommt verdeutlicht sich vorliegend an der Bemessungsgrundlage. Während der erste Grundsteuerbescheid noch auf der Basis eines nach Mietvertragsabschluss ergangenen Grundsteuermessbescheides über ein unbebautes Grundstück erging, erging der zweite Bescheid auf der Basis eines Grundsteuermessbescheides über ein Geschäftsgrundstück. Zum einen sei zu berücksichtigen, dass durch den Begriff „Objekt“ das bebaute Grundstück gemein sein könne mit der Folge, dass auch nur ein eine mögliche Grundsteuer für bebaute Grundstücke (also das Objekt im mietvertragliche vereinbarten Zustand)  bei der Bemessung auszugehen wäre. Zum anderen sei es auch nicht nachvollziehbar, weshalb der zeitliche Ablauf und das Vorgehen der Steuerbehörde hier dafür entscheidend sein sollte, ob die Neufestsetzung der Steuer noch vor Übergabe des Objekts oder erst danach erfolgt.

BGH, Urteil vom 17.02.2016 – XII ZR 183/13 -

WEG: Sondereigentum an nicht überdachtem Innenhof ?

Das OLG Hamm musste sich in einem Beschwerdeverfahren damit auseinandersetzen, ob auch ein nicht überdachter Innenhof sondereigentumsfähig ist. Es bejahte dies.

Im Rahmen der Teilung nach § 8 WEG haben die Beteiligten auf einen Aufteilungsplan Bezug genommen, der einen offenen Innenhof, der vollständig von Räumen des Sondereigentums Nr. 1 umschlossen ist und  als Bestandteil dieses im Erdgeschoss belegenen Sondereigentums bezeichnet wird. Das Grundbuchamt hat die fehlende Abgeschlossenheit des Innenhofes beanstandet, die auch in der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht als solche bescheinigt wurde.

Gegen die Zwischenverfügung haben die beteiligten Beschwerde eingelegt.

Sondereigentum kann grundsätzlich lediglich an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes gem. § 3 Abs. 1 WEG eingeräumt werden, nicht dagegen an Grundstücksflächen. § 3 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume „in sich abgeschlossen“ sein sollen; dass es sich hier um eine Sollvorschrift handelt bezweckt lediglich, dass ein Verstoß nicht zur Nichtigkeit der Regelungen führt.

Eine Abgeschlossenheit, so der Senat, ist anzunehmen, wenn ein zutritt nicht ohne weiteres möglich ist. Das Erfordernis des Raumabschlusses nach § 3 Abs. 2 WEG fände seinen Grund darin, dass zum Sondereigentum die alleinige Sachteil- und Raumherrschaft gehören würde. Damit bedürfe es hier nicht einer näheren Betrachtung der Abgeschlossenheit, sondern der Raumherrschaft.

Der Innenhof kann hier nur durch das Gebäude betreten werden; irgendwelche sonstigen Zugänge gibt es nicht. Zwar sei der Innenhof nach oben offen. Doch gäbe es zum 1. OG (in dem das Sondereigentum Nr. 2 liegt,. Kleinen bestimmungsgemäßen Zugang (wie Treppe oder Lift). Damit wäre der Bereich abgeschlossen und bilde eine Raumeinheit.

OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016 – 15 W 398/15 -

WEG: Der werdende Wohnungseigentümer und Beginn der Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft

Im Ausgangsfall teilte der Beklagte einen Altbau in fünf Eigentumswohnungen auf, von denen er 3 Wohnungen verkaufte und übergab, zwei Wohnungen nicht; deren Erwerber haben Klage auf Auflassung erhoben. In einer Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage und Wohngeld beschlossen; für die zwei nicht übergebenen Wohnungen (in denen die Erwerber bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Einrichtungsgegenstände untergebracht hatten) klage die Wohnungseigentümergemeinschaft die nach Miteigentumsanteilen auf diese entfallenden Forderungen aus den Beschlüssen gegen den beklagten ein. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; die Berufung war erfolgreich und die gegen das klagestattgebende Urteil erhobene Revision des Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

Zunächst bestätigt der BGH die Aktivlegitimation der Klägerin als werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Voraussetzung einer solchen wäre, dass der Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition  durch einen auf Übereignung gerichteten Erwerbsvertrag, Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Besitz an dem Sonder-/Teileigentum hat. Mit Erlangen dieses rechtlichen und tatsächlichen Umstandes kann der werdende Wohnungseigentümer die Mitgliedschaftsrechte ausüben und ist aber auch alleine (unter Ausschluss einer gesamtschuldnerischen Haft des teilenden Eigentümers) nach § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet.

Während danach für drei Wohnungen werdende Wohnungseigentümer im dargestellten Sinne vorhanden waren, waren zwei Wohnungen noch nicht übergeben worden. Damit verblieben bezüglich dieser Wohnungen die Rechte und Pflichten bei dem Beklagten als teilenden Eigentümer. Alleine der Umstand, dass die Erwerber dieser Wohnungen bereits Gegenstände in die Wohnung geräumt hätten, würde daran nichts ändern können. Um die Verpflichtung der Übergabe durch den Verkäufer zu erfüllen, muss dieser dem Erwerber den unmittelbaren Besitz verschaffen; der Verkäufer (Bauträger) kann seine mitgliedschaftsrechtliche Stellung  nicht ohne oder gegen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus der Gemeinschaft gedrängt werden. Die Lagerung von Gegenständen in der Wohnung durch die Erwerber stellt sich nach Auffassung des BGH als verbotene Eigenmacht dar, gegen die der Verkäufer Besitzstörungsansprüche insoweit geltend machen könnte.

Alleine der Umstand, dass hier diese Einlagerung erfolgte, entbindet damit den Verkäufer nicht von seinen Zahlungsverpflichtungen. Er müsste, was hier nicht geschehen ist, darlegen und beweisen,. Dass ein Besitzübergang auf die Erwerber und eigenem Verlust der mitgliedschaftsrechtlichen Stellung erfolgte.

BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15 -

Bauwerkvertrag: Feststellung der rügelosen Abnahme durch Indizien und Verlust von Ansprüchen mit Ausnahme des Mangelfolgeschadens

Die Kläger erwarben von der Beklagten eine im Bau befindliche Doppelhaushälfte. Im Bauprospekt war angegeben: „ Alle Fenster werden mit einem Rollladensystem ausgestattet werden.“  Am 09.07.2011 erfolgte die Übernahme durch die Kläger. Dabei wurde das Fehlen der Rollläden im Obergeschoss nicht beanstandet.

Nach Übernahme wurde das Fehlen von den Klägern gerügt und haben die Kläger schließlich Zahlungsklage wegen der zu erwartenden Kosten des nachträglichen Einbaus gefordert sowie die Feststellung, dass die Beklagte auch weitere Schäden zu tragen habe. Von der Beklagten wurde eingewandt, die Kläger hätten mit einem Elektriker die Lage der Schalter für die Rollläden geplant und auch bei Abnahme die Rollläden im Erdgeschoss ausprobiert; das Fehlen der Rollläden im Obergeschoss sei deutlich ersichtlich gewesen.

Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Dabei ging das Landgericht von einer fehlenden Kenntnis der Kläger über das Fehlen der Rollläden im Obergeschoss aus. Das OLG folgte dem nicht.

Mängelrechte nach § 634 Nr. 1 – 3 BGB stehen dem Erwerber nur zu, wenn er sich diese bei Abnahme vorbehält, § 640 Abs. 2 BGB. Damit entfällt bei Kenntnis vom Fehlen der Rollläden der hier u.a. geltend gemachte Kostenvorschussanspruch (wie auch ein Mangelbeseitigungsanspruch). Hier hätte das Landgericht nach Auffassung des OLG die von der beklagten benannten Indizien berücksichtigen müssen. So den (in der Beweisaufnahme beim OLG bestätigten) Umstand, dass die Kläger mit einem Elektriker vor der Abnahme sich die Doppelhaushälfte angesehen hätten und mit diesem die Stellen für die Schalter zur elektrischen Bedienung der Rollläden im Erdgeschoss vereinbart hätten, wobei der Kläger zu 2. gegenüber dem Elektriker geäußert habe, es sei schade, dass im Obergeschoss keine Rollläden wären. Nach Auffassung des OLG ist auch davon auszugehen, dass der Kläger zu 2. dies seiner damaligen Lebensgefährtin, der Klägerin zu 2., mit der er bereits zusammen lebte und gemeinsam diese Investition getätigt habe, mitgeteilt hab, da anderes lebensfremd sei. Damit ist nach Auffassung des Senats von einer Kenntnis der Kläger zum Abnahmezeitpunkt auszugehen.

Damit aber sei auch  - entgegen der Rechtslage vor der Schuldrechtsreform 2002 -  ein Anspruch auf Mängelbeseitigungskosten nach §§ 634 Nr. 4 BGB (iVm. §§ 289, 281 BGB), also Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten, ausgeschlossen.  Zwar verblieben nach § 640 Abs. 2 BGB dem Besteller nach dem Wortlaut zwar der Anspruch auf Mangel- und Mangelfolgeschäden. Allerdings würde § 640 Abs. 2 BGB nicht Ansprüche aus § 634 Nr. 4 BGB tangieren. Es würde sich ansonsten als widersprüchlich darstellen, wenn zum einen das Werk bei Kenntnis des Mangels ohne Rüge bei Abnahme als vertragsgerecht angesehen würde, zum anderen aber später ein Anspruch auf Erstattung der Mittel zur Mängelbeseitigung bestünde. Anders würde es sich nur verhalten, wenn in der Abnahme in Kenntnis des Mangels ein (hier nicht vorliegender) Grund liegen könnte, um nach §§ 281 Abs. 2, 636 BGB Schadensersatz ohne Fristsetzung fordern zu können.

Nicht betroffen sei ein möglicher Mangelfolgeschaden, den die Kläger (z.B. wenn es zu einer Mietminderung kommt) geltend machen könnten.

OLG Schleswig, Urteil vom 18.12.2015 – 1 U 125/14 -

Mieterhöhung auf Gutachtenbasis, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine beabsichtigte Mieterhöhung zu begründen. Eine davon ist die Berufung auf ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, welches er in Auftrag gibt und dem Mieter überlässt, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB (Hinweis: Die Kostend es Gutachtens trägt alleine der Vermieter).  Doch was muss dieses Gutachten beinhalten ?

Grundlegend ist der Zweck des Gutachtens zu beachten. Der Mieter muss an Hand des Gutachtens die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens jedenfalls ansatzweise selbst überprüfen können. Damit müsse, so der BGH, im Gutachten vom Sachverständigen eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete gemacht werden, wobei die betroffene Wohnung in das örtliche Preisgefüge einzuordnen ist. Das Gutachten muss allerdings keine Darstellung der Entwicklung des Mietzinses enthalten; deutlich würde dies durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Ausdrücklich führt der BGH aus, die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen  sondern lediglich dazu, dass e der Berechtigung nachgehen und dieses ansatzweise nachvollziehen kann.

Nach Auffassung des BGH soll der sachverständige in dem Gutachten auch nicht offenbaren müssen, welche Musterwohnung gleichen Typs er besichtigt hat noch müsse er die herangezogenen Vergleichswohnungen identifizierbar angeben. Es reicht mithin die abstrakte Berechnung und Einordnung.

Anmerkung: Die Entscheidung erging zu einem vom Vermieter beauftragten Gutachten, mit dem der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will. Holt das Gericht dann ein Gutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein, ist allerdings nach einem Beschluss des BVerfG vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93 – die exakte Angabe der einbezogenen Wohnungen mit Namen der einzelnen Wohnungen, deren Anschriften, Ausstattung/Beschaffenheit  und Mietzins erforderlich.

BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15 -

Bestell-Button : „Jetzt gratis testen – danach kostenpflichtig“ unzulässig

Der Wettbewerbsverband mahnte die Beklagte ab, die einen Onlineshop betrieb. Zuletzt hatte die Beklagte ihre Seite dergestalt umgearbeitet, dass ein Button mit der Aufschrift erschien: „Jetzt gratis testen – danach kostenpflichtig“. Der Wettbewerbsverband sah darin einen Verstoß gegen § 312j BGB. Die Klage hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Das OLG hielt die Klage nach §§ 3, 3a UWG iVm. § 312j BGB für begründet. Es läge ein verstoß gegen eine Vorschrift vor, die im Interesse der Marktteilnehmer deren Marktverhalten regeln soll und bei der der verstoß geeignet ist, die Interessen der Verbraucher spürbar zu beeinträchtigen.

§ 312j Abs. 2 BGB bestimmt, dass der5 Unternehmer bei einem Verbrauchervertrag im elektronischen Geschäftsverkehr , der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat, dem Verbraucher die Informationen gemäß Art. 246a § 1 Abs. 1 S. 1 Nummern 1, 4, 5, 11 und 12 EGBGB in hervorgehobener Weise klar und deutlich zur Kenntnis bringen muss, und zwar unmittelbar bevor der Verbraucher seine Bestellung abgibt.  Die Bestellsituation muss so gestaltet sein, dass der Verbraucher mit der Bestellung ausdrücklich seine Zahlungspflicht bestätigt. Das OLG weist darauf hin, dass diese Pflicht des Unternehmers bei einer Schaltfläche nur erfüllt ist, wenn die Schaltfläche gut lesbar und mit nichts anderen als den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ oder entsprechender anderer eindeutiger Formulierung versehen ist.  Dies leitet das OLG aus Art. 8 Abs. 2 VerbrRRL ab. Erfolge dies nicht, ist der Verbraucher an die Bestellung bzw. den Vertrag nicht gebunden.

Als fehlerhaft sieht das OLG zum Einen den Umstand an, dass bei zusätzlicher Bestellung eines DVD-Verleihs der gesamtpreis nicht angegeben würde.  Auch wenn dies (nach Angaben der Beklagten)  technisch nicht machbar sei, würde ein Verstoß vorliegen und die Beklagte müsste sich eine andere Gestaltung überlegen.

Zum Anderen stelle sich die Angabe auf dem Button „Jetzt gratis bestellen – danach kostenpflichtig eindeutig als Verstoß gegen § 312j BGB dar, da anderweitiges als nur die Zahlungspflichtigkeit vermerkt werde.  

Die gewählte Formulierung sei zudem irreführend. Der Verbraucher könne annehmen, lediglich eine kostenfreie Probezeit zu buchen, obwohl nach Ablauf dieser „Probezeit“ automatisch Kosten anfallen.  Dass nach dem Wortlaut des Gesetzes auf dem Button nicht die zusätzliche Gratiszeit vermerkt werden kann, ist, so das OLG, auch nicht schädlich. Die Beklagte könne außerhalb der Schaltfläche darauf verweisen.

OLG Köln, Urteil vom 03.02.2016 – 6 U 39/15 -

Wohnungseigentum: Eigenmächtige Instandsetzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und Bereicherungsanspruch

einen Anspruch aus bereicherungsrechtlichen Ausgleich hat, wenn er eigenmächtig Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt oder durchführen lässt und wer auf Zahlung zu verklagen ist, ferner, wer Schuldner eines Ausgleichsanspruchs ist. 

Bei Begründung der WEG bestand dringender sanierungsbedarf. Die Eigentümer beschlossen auch einen Sanierungsplan, schlossen dabei aber die Kellersohle aus; hier sollte zunächst (im Hinblick u.a. auf die hohen Kosten) zugewartet werden, ob die Durchfeuchtung der kellerwände auch ohne die Sanierung der Kellersohle möglich ist.

Nach dem Erwerb des Sondereigentums an einer Souterrainwohnung ließ die Klägerin die Kellersohle derselben zu einem Kostenaufwand von über € 14.000,00 sanieren und sodann zu Kosten von knapp € 4.000,00 die Eingangs- und Innentüren der Wohnung, die infolge der Sanierung durch die Gemeinschaft nicht mehr passten, ersetzen.  Im Revisionsverfahren hatte die Klägerin bezüglich der Kosten für die Eingangs- und Innentüren obsiegt; im übrigen wurde ihre Revision und Klage abgewiesen.

Der BGH prüfte die einzelnen Anspruchsgrundlagen und stellte nachfolgende Erwägungen an:

1. Kosten Sanierung Kellersohle

1.1. Ein Anspruch aus Notgeschäftsführung scheide aus. Ein solcher Anspruch ist nur gerechtfertigt, wenn ein sofortiges Handeln geboten ist und ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht (mehr) eingeholt werden kann. Selbst wenn diese Voraussetzung vorliegt, muss zunächst der Verwalter zum Handeln aufgefordert werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG); kommt dieser seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Eigentümer selbst die Maßnahme vornehmen.

Diese Voraussetzungen lagen nicht vor. Die Wohnungseigentümer hatten sich mit der Kellersohle befasst und e drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum. Die Sanierung durch die Klägerin stellte danach keine Maßnahme der Notgeschäftsführung dar.

1.2. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB bestand auch nicht. Denn hier hatten die Wohnungseigentümer bereits beschlossen, die Sanierung vorerst zurückzutellen. Damit lag die Maßnahme nicht in deren Interesse, was notwendig gewesen wäre.

1.3. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bestand ebenfalls nicht. Zwar wird ein solcher nicht durch Fehlen der Notgeschäftsführung oder Geschäftsführung ohne Auftrag ausgeschlossen. Allerdings käme ein solcher Anspruch nur in Betracht, wenn die Maßnahme hätte ausgeführt werden müssen..

Wer den Ausgleichsanspruch schuldet richtet sich nach Auffassung des BGH danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme erst noch beschlossen werden muss dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie (wegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer oder wegen Dringlichkeit) durchgeführt werden muss (dann die Gemeinschaft). Dies ergäbe sich auch aus der Parallele zur Haftung: Für Schäden einer verzögerten Beschlussfassung sind die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner ersatzpflichtig, die entweder schuldhaft untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite eines gefassten Beschlusses haftet demgegenüber der Verband BGH NJW 2012, 2955 Rn. 17ff). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann, §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3, 21 Abs. 4 WEG.

Danach scheidet hier ein bereicherungsrechtlicher Ausgleichsanspruch aus, da die Eigentümer die Sanierung zurückgestellt hatten und die Klägerin keinen neuen Antrag gestellt hatte. Mithin konnte hier insoweit nicht der Verband verklagt werden (wie geschehen). Eine möglicherweise notwendige Änderung des Beschlusses zur Sanierung der Kellersohle sei im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen.

1.4. Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG scheide hier auch aus. Dieser besteht, wenn die Aufwendungen zur Erfüllung zur Erfüllung einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht erforderlich waren. Der Anspruch begründet aber keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis (dann Verband), sondern nur im Innenverhältnis (dann Wohnungseigentümer) untereinander. Zudem hätte hier die Gemeinschaft dann die Kosten zu trage, die sie nach dem Beschluss zur Zurückstellung der Sanierung gerade nicht tragen wollte.

            2. Kosten Erneuerung Eingangs- und Innentüren

  2.1.  Der BGH bejahte hingegen einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Eingangs- und Innentüren. Insoweit kommen sowohl ein Anspruch aus Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag als auch ein Bereicherungsanspruch nach §§ 684 S. 1, 912 BGB in Betracht. Nahc der Angabe der Klägerin (insoweit wurde der Rechtstreit zur neuen Prüfung zurückverwiesen) hätten die Türen wegen der von der Gemeinschaft durchgeführten Sanierung infolge der dicker gewordenen Wände nicht mehr gepasst. Danach wäre der verklagte Verband verpflichtet gewesen, nach Durchführung der beschlossenen Sanierung als deren Begleitmaßnahme auch die Türen auszutauschen. Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum (hier: Innentüren) umfasste dies dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums (Eingangstür). Dies entspräche auch dem mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft, die sich hier die entsprechenden Aufwendungen erspart hatte.  

 2.2. Die Aufwendungen sind nicht im Rahmen der Geltendmachung des Anspruchs zu kürzen; eine Umlegung erfolgt erst mit der Jahresabrechnung.

BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 -