Im Ausgangsfall teilte der
Beklagte einen Altbau in fünf Eigentumswohnungen auf, von denen er 3 Wohnungen
verkaufte und übergab, zwei Wohnungen nicht; deren Erwerber haben Klage auf
Auflassung erhoben. In einer Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage und
Wohngeld beschlossen; für die zwei nicht übergebenen Wohnungen (in denen die
Erwerber bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Einrichtungsgegenstände
untergebracht hatten) klage die Wohnungseigentümergemeinschaft die nach
Miteigentumsanteilen auf diese entfallenden Forderungen aus den Beschlüssen
gegen den beklagten ein. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; die
Berufung war erfolgreich und die gegen das klagestattgebende Urteil erhobene
Revision des Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.
Zunächst bestätigt der BGH die
Aktivlegitimation der Klägerin als werdende Wohnungseigentümergemeinschaft.
Voraussetzung einer solchen wäre, dass der Käufer eine rechtlich verfestigte
Erwerbsposition durch einen auf
Übereignung gerichteten Erwerbsvertrag, Eintragung der Auflassungsvormerkung im
Grundbuch und Besitz an dem Sonder-/Teileigentum hat. Mit Erlangen dieses
rechtlichen und tatsächlichen Umstandes kann der werdende Wohnungseigentümer
die Mitgliedschaftsrechte ausüben und ist aber auch alleine (unter Ausschluss
einer gesamtschuldnerischen Haft des teilenden Eigentümers) nach § 16 Abs. 2
WEG zur Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet.
Während danach für drei Wohnungen
werdende Wohnungseigentümer im dargestellten Sinne vorhanden waren, waren zwei
Wohnungen noch nicht übergeben worden. Damit verblieben bezüglich dieser
Wohnungen die Rechte und Pflichten bei dem Beklagten als teilenden Eigentümer.
Alleine der Umstand, dass die Erwerber dieser Wohnungen bereits Gegenstände in
die Wohnung geräumt hätten, würde daran nichts ändern können. Um die
Verpflichtung der Übergabe durch den Verkäufer zu erfüllen, muss dieser dem
Erwerber den unmittelbaren Besitz verschaffen; der Verkäufer (Bauträger) kann
seine mitgliedschaftsrechtliche Stellung
nicht ohne oder gegen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus
der Gemeinschaft gedrängt werden. Die Lagerung von Gegenständen in der Wohnung
durch die Erwerber stellt sich nach Auffassung des BGH als verbotene Eigenmacht
dar, gegen die der Verkäufer Besitzstörungsansprüche insoweit geltend machen könnte.
Alleine der Umstand, dass hier
diese Einlagerung erfolgte, entbindet damit den Verkäufer nicht von seinen
Zahlungsverpflichtungen. Er müsste, was hier nicht geschehen ist, darlegen und
beweisen,. Dass ein Besitzübergang auf die Erwerber und eigenem Verlust der
mitgliedschaftsrechtlichen Stellung erfolgte.
BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15 -
