Mietrecht: Quotenabgeltungsklauseln bei Renovierungspflichten prinzipiell unzulässig

Es ist so weit. Wie schon seit einiger Zeit zu erwarten war, hat der BGH der in Mietverträgen immer wieder vorzufindenden Quotenabgeltungsklausel nunmehr endgültig eine Absage erteilt.  Angedeutet hatte dies der BGH bereits in einem Urteil vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 -.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Vertrag war die Klausel aufgenommen, der zufolge der Mieter, soweit Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sein sollten, diese nach einer zeitlich bemessenen Quote regelmäßiger Renovierungsmaßnahmen dem Vermieter vergüten sollte. Der BGH sah (anders als das Berufungsgericht) darin das Transparenzgebot als nicht mehr gewahrt an (§ 307 Abs. 1  BGB). Klauseln dürften nicht so gefasst werden, dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines potentiellen Mieters durchzusetzen versucht durchzusetzen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), ohne dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und einen Ausgleich zu schaffen.

Die Quotenregelungsklausel könne zwar hier eventuell noch mit dem Transparenzgebot übereinstimmen. Allerdings würde sie einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten, da der Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn  zukommenden Kostenbelastung habe. Dies würde ihn unangemessen benachteiligen.

Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass der Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennen könne, welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Mietende haben würde, da er weder unbedingt von vorherein die Mietzeit kennt, noch genau weiß, wie sein tatsächliches, eventuell auch während der Mietzeit unterschiedliches, Nutzungsverhalten sein wird.

Enthält der Mietvertrag eine Renovierungspflicht des Mieters mit Quotenabgeltungsklausel, ist der Mieter bei Mietende mithin weder zur Vornahme der Renovierung verpflichtet noch zur Abgeltung von möglichen Renovierungskosten. 

Ein Kommentar zu dieser Entscheidung findet sich auf Rechtsprechung.

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 -

Mietrecht: Nebenkosten und Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter ist verpflichtet, wirtschaftlich zu agieren. Er darf nicht unnötige oder überhöhte

Kosten umlegen.  Dagegen ist der Mieter durch das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.  Dies ergibt sich für die Wohnraummiete aus § 556 Abs. 3 Satz 1 HS 2, für Gewerberaum aus § 242 BGB (Trau und Glauben. Dies entspricht ständiger Rechtsprechung des BGH. Verletzt er das Wirtschaftlichkeitsgebot, kann er insoweit den Mieter nicht belasten.

Allerdings trifft den Vermieter nur die Pflicht darzulegen und nachzuweisen, dass die Kosten angefallen sind und von der vertraglichen Vereinbarung zur Umlegung abgedeckt sind. Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot (als vertragliche Nebenpflicht) folgt die Darlegungs- und Beweislast des Mieters. Er muss, z.B. durch einen Preisvergleich, nachweisen, daß die geltend gemachten Kosten überhöht sind. Eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters besteht nicht, auch im Hinblick darauf, dass der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen kann (ob sich Besonderheiten bei der Anmietung eines Wohnungseigentums ergeben, geht der BGH nicht ein). 

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13 -

Mietrecht: Kellerfeuchte im Altbau bedingt nicht unbedingt ein Minderungsrecht

Wann liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung Mietzinses berechtigt ? Mit dieser Frage musste sich das LG Dresden in einem Urteil vom 17.06.2014 auseinandersetzen. Der Mieter machte Feuchtigkeit im Keller geltend. Die Klage wurde abgewiesen.

 Ob ein Mangel vorliegt orientiert sich daran, ob die Beschaffenheit, fehlen besondere Parteiabreden, den maßgeblichen technischen Normen entspricht. Abzustellen ist dabei auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.

Nun hatte allerdings der Vermieter, auch nach Abschluss des Mietvertrages, bauliche Maßnahmen in Bezug auf den Keller vornehmen lassen. Diese waren aber nicht, so das Landgericht, nach der Intensität des Eingriffs mit einem Neubau oder ähnlichem vergleichbar.  Durch diese Maßnahmen konnte mithin nicht ein Zustand verlangt werden, der den Normen des Jahres entsprach, zu dem die Maßnahmen durchgeführt wurden. Da sich – so das eingeholte Sachverständigengutachten -  der Keller in einem baulichen Zustand befand, der der Bauweise zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses entsprach, konnte ein Mangel nicht angenommen werden. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass der sachverständige feststellte, dass bei den Baumaßnahmen in 2005 eine Vertikalabdichtung hätte vorgenommen werden müssen. Es müsse nicht alles im Rahmen einer Sanierung durchgeführt werden, was technisch machbar sei, so das Landgericht. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die Sanierung derart erfolgt wäre, dass sie nach ihrem Umfang einem Neubau  nahezu gleichgekommen wäre, was nicht der Fall war.

LG Dresden, Urteil vom 17.06.2014 – 4 S 4/14 -

Mietrecht: Umlage von Warmwasserkosten und teilweiser Leerstand

Der Mieter zahlte die Betriebskostenabrechnung mit der Begründung nicht, wegen des hohen Leerstandes im Haus hätte der klagende Vermieter die Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch, sondern nach der Wohnfläche abrechnen müssen. Das Landgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen; auf die zugelassene Revision gab ihr der BGH statt.

Der BGH stellte auf §§ 6ff HeizkostenV ab, die eine bestimmte Umlegung der Warmwasserkosten bei einer zentrale Warmwasserversorgungsanlage vorsehen. Die Rechtsansicht des Landgerichts, dass die Umlegung gemäß der Verordnung dann nicht greife, wenn dies zu unzumutbaren Belastungen der verbliebenen Mieter/Nutzer führe, teilte es nicht. Die Sinnhaftigkeit der Verordnung und die Frage, ob die Abrechnung im Einzelfall als billig und gerecht empfunden wird, läge auf verschiedenen Beurteilungsebenen. Der Unzulänglichkeit der Norm könne mit anderen Mitteln entgegengewirkt werden. Dem könne aus einer dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung entsprochen werden. Vom Amtsgericht sei korrekt ausgeführt worden, dass in Gebäuden mit hohen Leerständen sowohl Mieter als auch Vermieter Nachteile haben. Bei einer Aufteilung der Kosten 50% nach Verbrauch, 50% nach Wohnflächenanteil wären Mieter und Vermieter gemeinsam nicht unbillig an den leerstandsbedingten Mehrkosten beteiligt. 

BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14 -

Mietrecht: Bei Mischmietverhältnissen gilt im Zweifel Wohnraummietrecht

Geregelt sind im Gesetz Kündigungen für jeweils verschiedene Mietformen (so Wohnraum und Gewerberaum). Ein Mischmietverhältnis ist im Gesetz nicht geregelt. Damit ist jeweils zu entscheiden, ob auf den Vertrag Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht anzuwenden ist. Das ist gerade für die Frage einer Kündigung bedeutsam, da die Kündigung von Gewerberaum mangels anderweitiger vertraglicher Regelung keines Grundes bedarf.  Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 – musste sich das OLG Frankfurt erstmals mit dieser gewandelten Rechtsprechung auseinandersetzen, die hier den beklagten Mietern zum Erfolg verhalf.

Die Beklagten zu 1. und  2. mieteten in einem Mehrfamilienhaus zwei Etagen an, die dergestalt getrennt waren, dass die zweite Etage im 3. Obergeschoss des Hauses nur über die Räume der 1. Im 2. Obergeschoss des Hauses belegene Etage mittels einer dortigen Treppe zu erreichen waren.  Die Räume in der unteren Etage wurden als gewerblich nutzbare Räume, die im darüberliegenden Stockwerk befindlichen Räume als Wohnräume vermietet. Es existieren (unter dem gleichen Datum) für jede Etage gesonderte Mietverträge und ein sogenannter Klammermietvertrag betreffend beider Etagen. Die Einzelmietverträge wurden zudem dergestalt verknüpft, dass die Kündigung einer der Mietverträge nur zusammen mit dem anderen Mietvertrag möglich sein sollte. Alle Mietverträge waren auf Formularen aufgesetzt, die in der Überschrift „Wohnraum“ enthielten.

Nach Begründung des Mietverhältnisses wurde das Haus nach WEG geteilt. Der Eigentümer der zwei streitigen Stockwerke kündigte das bzw. die Mietverhältnisse und machte im Räumungsrechtsstreit geltend, es gelte Gewerberaummietrecht.  Er stellte sich auf den Standpunkt, der Schwerpunkt der Mietverhältnisse läge, schon im Hinblick auf die berufliche Tätigkeit des Beklagten zu 2. (dessen Gesellschaften auch dort ansässig waren) im gewerblichen Bereich. Dem folgte das Landgericht und gab der Klage (mit Ausnahme einer Gesellschaft, die bereits bei Zustellung der Klage ausgezogen war) statt. Auf die von den Beklagten eingelegte Berufung änderte das OLG Frankfurt das Urteil ab und wies die Klage insgesamt ab. Dabei wies das OLG auf die zwischenzeitliche Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 – hin, derzufolge nicht mehr an dem bisherigen Kriterium des Lebensunterhaltes nei der Zuordnung eines Mischmietverhältnisses festgehalten würde.

Das dritte Obergeschoss wurde unstreitig als Wohnraum vermietet. Damit sei hier Wohnraummietrecht insgesamt anzuwenden, da der Vertragszweck entscheidend sei. Mangels einer expliziten Regelung im Vertrag selbst, sei der Vertragszweck entsprechend der Rechtsprechung des BGH durch Auslegung zu ermitteln. Indizien wie Größe, Aufbau der vertraglichen Regelungen, aber auch Miethöhe wären zu berücksichtigen. Der Tatrichter habe gemäß der Entscheidung des BGH auf der Grundlage der Einzelumstände den Nutzungsschwerpunkt zu ermitteln.

Nach Auffassung des OLG ließe sich aus den Einzelverträgen und dem Klammermietvertrag selbst weder ein Vorrang für die Wohn- noch für die Gewerbenutzung feststellen. Der Überschrift der Vertragsformulare käme in Ansehung von § 1 derselben, der eine gewerbliche Nutzungsmöglichkeit jeweils standardmäßig vorsehe, nicht zu. Dem Mietpreisunterschied könne hier auch keine tragende Rolle beigemessen werden, da sich dieser schon auf Grund der baulichen Begebenheiten verstehe, im Hinblick auf die schwere Zugänglichkeit des 3. Obergeschosses über das zweite Obergeschoss.  Damit aber wäre im Zweifel nach der älteren Rechtsprechung des BGH (wie vom Landgericht angenommen) von einer gewerblichen Nutzungsart auszugehen, wenn der Mieter in den Räumen auch seinen Lebensunterhalt verdient. Allerdings hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 09.07.2014 dieses Kriterium ausdrücklich aufgegeben. Mithin würde damit im Zweifel ein Wohnraummietverhältnis anzunehmen sein. Da ein Kündigungsgrund für ein Wohnraummietverhältnis nicht angegeben wurde, wäre die Kündigung unwirksam. 

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 47/14 -

Mietkaution - eine bei Wohnraum nicht jederzeit zugängliche Sicherheit

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Der Mieter minderte die Miete. Die Berechtigung zur Minderung war zwischen Mieter und Vermieter streitig. Der Vermieter ließ sich zur Ausgleichung der offenen Mietforderung, bedingt durch die Minderung, die Kaution auszahlen. Der Mieter klagte auf Wiedergutschrift der ausgezahlten Kaution auf das Kautionskonto geklagt, obwohl nach der Regelung im Mietvertrag (§ 7) sich der Vermieter wegen fälliger Ansprüche aus dem Mietverhältnis aus der Kaution befriedigen darf und der Mieter zur Aufstockung des Kautionskontos in diesem Fall verpflichtet wäre.

Amts- und Landgericht Bonn gaben der Klage des Mieters statt; die zugelassene Revision des Vermieters wurde vom BGH mit Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 – zurückgewiesen. Vom BGH wurde darauf hingewiesen, dass die Kaution nicht dazu diene, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zur schnellen Befriedigung behaupteter Ansprüche zu eröffnen. Vielmehr wollte der Gesetzgeber mit der treuhänderischen Absonderung des Kautionsbetrages vom Vermögen des Vermieters eine Insolvenzfestigkeit für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses ohne fällige Forderungen des Vermieters erreichen. Dies würde umgangen, wenn während eines laufenden Mietverhältnisses der Zugriff des Vermieters auf die Kaution ermöglicht würde, weshalb auch die benannte Vereinbarung in § 7 des Mietvertrages gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Der mit Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71 – entschiedene Fall wäre hier nicht einschlägig, da es sich dort um ein Geschäftsraummietverhältnis gehandelt habe, auf welches § 551 BGB über die Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten nicht anwendbar war und ist.

BGH, Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13 -

Mietrecht: Schlüsselverlust und Kosten für Schließanlage

Schließanlagen sind eine feine Sache: Ein Schlüssel für viele Türen (Haus-, Keller- und Wohnungstür, eventuell auch Tiefgarage pp.). Aber was passiert, wenn dieser Schlüssel verloren geht ? Es besteht für den Mieter eine Obhuts- und Rückgabepflicht, §§ 241 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB. Verletzt der Mieter dies, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wobei der Vermieter einer Eigentumswohnung diesen Schaden insgesamt geltend machen kann; gem. § 280 BGB hätte sich der Mieter vom Verschuldensvorwurf zu entlasten. Neben den Kosten für einen neuen Schlüssel können so erhebliche Kosten auf den Mieter zukommen, wenn die Schließanlage auf Grund des Verlustes ersetzt wird.

In einem entsprechenden Fall hatte der BGH allerdings mit seinem Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 -  die Klage des Vermieters abgewiesen. Zwar hätte der Vermieter einen Freistellungsanspruch gegenüber dem Mieter  im Hinblick auf mögliche Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in Ansehung des abhanden gekommenen Schlüssels. Auch könne der Verlust eines Schlüssels den Austausch der Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche  des Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist. Allerdings könne nicht fiktiv ein entsprechender Schaden berechnet werden, da es sich entgegen der teilweise vertretenen Ansicht bei dem Verlust des Schlüssels nicht um einen Schaden an der Schließanlage (als Sachgesamtheit) handele. Der Verlust führe nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage als solcher. Das rein abstrakte gefährdungspotential stelle keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar.  Der ersatzfähige Schaden hat, so der BGH, zur Voraussetzung, daß sich der geschädigte (Vermieter / Wohnungseigentümergemeinschaft) „aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt“.

BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13 -

Mietrecht: Laufende Schönheitsrenovierung und Rückgabeverpflichtung in bezugsfertigen Zustand

Renovierungsklauseln werden ständig neu der AGB-Kontrolle unterworfen. „Schuld“ daran ist die Rechtsprechung, insbesondere auch des BGH, die hier ständig neue Anforderungen stellt. In seiner Entscheidung vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 – musste sich das Gericht mit einem Formularmietvertrag (AGB) auseinandersetzen, in dem zum einen der Mieter zur bedarfsabhängigen laufenden Schönheitsrenovierung verpflichtet wurde, ihm zum anderen auferlegt wurde die Räume zum Mietvertragende in einen “bezugsfertigen Zustand“ zu versetzen.

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Dass die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden dürfen ist bereits seit langem in der Rechtsprechung anerkannt. Nur wenn der Mieter (z.B. im Rahmen von starren Fristenplänen) zur Vornahme von Leistungen zu bestimmten Zeiten verpflichtet wird , wird die entsprechende Klausel (insgesamt) als ungültig angesehen. Da hier allerdings der Mieter nur „bedarfsabhängig“ verpflichtet wurde, stieß die Klausel beim BGH (vorhersehbar) auf keine Bedenken.

Allerdings hätte sich daran etwas aus der Summierung der Pflichten im Zusammenhang mit der Klausel über den Zustand bei Rückgabe ändern können, wie auch die Klausel über den Zustand bei Rückgabe für sich bedenklich ist. Letzteres vor dem Hintergrund, dass der BGH bereits entschieden hat, dass eine Endrenovierungsklausel (jedenfalls in Kombination mit laufenden Renovierungsverpflichtungen)  unzulässig ist (auch bei der Gewerberaummiete, zuletzt BGH vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02 -).

Die Endrenovierungsverpflichtung, unabhängig vom Zustand der Mietsache zum Mietende, ist nach § 307 BGB unwirksam (BGH vom 03.06.1998 – VIII ZR 317/97 -).  Es wird darin, was auch vorliegend der BGH betont, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen. Allerdings enthalte die hier verwandte Klausel zum „bezugsfertigen Zustand“  keine verdeckte Endrenovierungsverpflichtung. Ausreichend wäre es vielmehr, wenn der Mieter die Räume an den Vermieter in einem Zustand zurückgibt, die es diesem ermöglichen, die Räume einem neuen Mieter in einem bezugsfertigen und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.  Daher wären nach dieser Klausel nur Renovierungsleistungen zu erbringen, wenn der Mieter in der Vergangenheit keine Schönheitsreparaturen vorgenommen hätte oder trotz auch eventuell zeitnaher Schönheitsreparaturen eine übermäßig starke Abnutzung vorliegt, die eine Weitervermietung hindert.

Die (danach) zulässigen Klauseln des Formularmietvertrages lauteten:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. …“

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.“

Auch wenn diese Entscheidung zu Gewerberäumen erging, kann man davon ausgehen, dass der BGH die entsprechenden Grundsätze auf Wohnraummietverhältnisse anwendet, da er seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen unabhängig von der Nutzungsart entwickelt hat.

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - XII ZR 108/13 -

Mietrecht: Anstrich als Schadensersatzanspruch

Petra Bork - pixelio.de

Unabhängig von der Frage ob eine (wirksame) Vereinbarung über Schönheitsrenovierungen getroffen wurde, kann der Mieter die Wohnung nicht unbedingt so überlassen, wie er sie insbesondere in Bezug auf die farbliche Anlegung der Tapeten hergerichtet hat. Hat er die Wohnung mit einer „neutralen Dekoration“  übernommen, muss der Vermieter bei Rückgabe nicht eine ausgefallene Farbwahl akzeptieren. Zwar hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten, wenn sie auf einem vertragsgemäßen Gebrauch beruhen. Auch gehört die Farbdisposition zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (BGH vom 21.09.2011 – VIII ZR 47/11 -). Allerdings verstößt der Mieter nach Ansicht des BGH gegen seine Pflicht zur Rücksichtsnahme nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Vertragsende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Die Kosten der Beseitigung stellen sich dann nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB als Schaden des Vermieters dar, die dieser bei dem Mieter geltend machen kann. Der Dekorationszustand, wenn er geändert wird, muss danach zur Vermeidung eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entsprechen und somit einer alsbaldigen Weitervermietung nicht entgegenstehen. 

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12 -

Wohnraummiete: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und Schriftform

Ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung sollte schriftlich erfolgen. So hat das LG Hamburg in einem Urteil vom 14.02.2013 – 307 S 456/11 – entschieden, dass der entsprechende mündliche Kündigungsverzicht des Ex-Vermieters, der die Immobilie veräußert hatte, jedenfalls dann der Schriftform bedarf, wenn der Verzicht länger als ein Jahr wirken soll. Dies wird mit Hinweis auf § 550 Satz 1 BGB unter Berufung auf die grundlegende Entscheidung des BGH vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 – begründet.

Unabhängig also davon, dass die Schriftform ohnehin im Hinblick auf die Beweislichkeit des Verzichts dringend anzuraten ist, ist sie als Formerfordernis auch bei einer längeren Zeitspanne als ein Jahr zwingend. Bei Verzicht auf die Schriftform kann sich der Mieter auf den Ausschluss, liegt der Verzicht länger als ein Jahr zurück, nicht wirksam berufen. Die Schriftform ist allerdings nur gewahrt, wenn die Regelung selbst im Mietvertrag enthalten ist.

LG Hamburg, Urteil vom 14.02.2013 - 307 S 456/11 -

BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -

Mietrecht: Eigenbedarfskündigung auch bei einem erst kurz zuvor geschlossenen Mietvertrag möglich

Bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages soll der Mieter Vorsicht obwalten lassen. Nach der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 -  hindert der erst erst kurz vorher erfolgte  Abschluss eines Mietvertrages nicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn dieser zumindest bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbar war. Ob er absehbar war, ist eine vom Gericht zu prüfende Tatfrage. Will der Mieter sicher sein, sollte er eine Regelung im Mietvertrag aufnehmen, wonach eine Kündigung wegen Eigenbedarf, jedenfalls für eine gewisse Zeit, nicht möglich ist.

 BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12 -

Fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzug - keine Schonung für Mieter

(Foto: rn)

Gerät der Mieter in Zahlungsverzug kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (d.h. fristlos) künden, wenn sich der Mieter mit der Miete (einschl. Nebenkostenvorauszahlungen) für zwei oder mehr Mieten in Rückstand befindet, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.  Zahlt der Mieter von Wohnraum den Rückstand vollständig binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der darauf basierenden Räumungsklage, wird die Kündigung (wenn nicht eine solche bereits in den letzten zwei Jahren schon einmal ausgesprochen wurde) unwirksam, §  569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Der Vermieter kann aber bei Zahlungsverzug auch eine ordentliche Kündigung aussprechen.  Dies führt zur Unanwendbarkeit der als Schonfrist benannten Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 – feststellte. Voraussetzung ist lediglich für die (ordentliche, mit gesetzlicher Kündigungsfrist) ausgesprochenen Kündigung, dass sich der Zahlungsverzug auf mehr als eine Miete beläuft und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt.  Der BGH sieht in einem derartigen Verzug eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung, die den Vermieter die Kündigung unter Beachtung gesetzlicher bzw. vereinbarter Kündigungsfristen erlaubt.

Die Folge dieser Entscheidung wird sein, dass wohl häufiger bei Zahlungsverzug statt der fristlosen Kündigung der Weg der fristgemäßen Kündigung gewählt wird, wobei der Vermieter wohl auch eine fristlose Kündigung (bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) verbunden mit einer für den Fall der Unwirksamkeit erklärten fristgemäßen Kündigung aussprechen kann; dies hätte zur Folge, dass letztlich das Mietverhältnis jedenfalls unabhängig von einer Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist enden würde.

BGH, Urteil vom 10.12.2012 - VIII ZR 107/12 -