Renovierungsklauseln werden
ständig neu der AGB-Kontrolle unterworfen. „Schuld“ daran ist die Rechtsprechung,
insbesondere auch des BGH, die hier ständig neue Anforderungen stellt. In seiner
Entscheidung vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 – musste sich das Gericht mit einem
Formularmietvertrag (AGB) auseinandersetzen, in dem zum einen der Mieter zur
bedarfsabhängigen laufenden Schönheitsrenovierung verpflichtet wurde, ihm zum
anderen auferlegt wurde die Räume zum Mietvertragende in einen “bezugsfertigen
Zustand“ zu versetzen.
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| Bild: Petra Bork / pixelio.de |
Dass die laufenden
Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden dürfen ist bereits seit
langem in der Rechtsprechung anerkannt. Nur wenn der Mieter (z.B. im Rahmen von
starren Fristenplänen) zur Vornahme von Leistungen zu bestimmten Zeiten
verpflichtet wird , wird die entsprechende Klausel (insgesamt) als ungültig
angesehen. Da hier allerdings der Mieter nur „bedarfsabhängig“ verpflichtet wurde,
stieß die Klausel beim BGH (vorhersehbar) auf keine Bedenken.
Allerdings hätte sich daran etwas
aus der Summierung der Pflichten im Zusammenhang mit der Klausel über den
Zustand bei Rückgabe ändern können, wie auch die Klausel über den Zustand bei
Rückgabe für sich bedenklich ist. Letzteres vor dem Hintergrund, dass der BGH
bereits entschieden hat, dass eine Endrenovierungsklausel (jedenfalls in Kombination
mit laufenden Renovierungsverpflichtungen) unzulässig ist (auch bei der Gewerberaummiete,
zuletzt BGH vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02 -).
Die Endrenovierungsverpflichtung,
unabhängig vom Zustand der Mietsache zum Mietende, ist nach § 307 BGB unwirksam
(BGH vom 03.06.1998 – VIII ZR 317/97 -).
Es wird darin, was auch vorliegend der BGH betont, eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters gesehen. Allerdings enthalte die hier verwandte
Klausel zum „bezugsfertigen Zustand“
keine verdeckte Endrenovierungsverpflichtung. Ausreichend wäre es
vielmehr, wenn der Mieter die Räume an den Vermieter in einem Zustand
zurückgibt, die es diesem ermöglichen, die Räume einem neuen Mieter in einem
bezugsfertigen und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Daher wären nach dieser Klausel nur
Renovierungsleistungen zu erbringen, wenn der Mieter in der Vergangenheit keine
Schönheitsreparaturen vorgenommen hätte oder trotz auch eventuell zeitnaher Schönheitsreparaturen
eine übermäßig starke Abnutzung vorliegt, die eine Weitervermietung hindert.
Die (danach) zulässigen Klauseln
des Formularmietvertrages lauteten:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen
Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien
davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. …“
„Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in
bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften
- Schlüsseln zurückzugeben.“
Auch wenn diese Entscheidung zu
Gewerberäumen erging, kann man davon ausgehen, dass der BGH die entsprechenden
Grundsätze auf Wohnraummietverhältnisse anwendet, da er seine Rechtsprechung zu
Schönheitsreparaturen unabhängig von der Nutzungsart entwickelt hat.
BGH, Urteil vom 12.03.2014 - XII ZR 108/13 -
