Mietrecht: Kellerfeuchte im Altbau bedingt nicht unbedingt ein Minderungsrecht

Wann liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung Mietzinses berechtigt ? Mit dieser Frage musste sich das LG Dresden in einem Urteil vom 17.06.2014 auseinandersetzen. Der Mieter machte Feuchtigkeit im Keller geltend. Die Klage wurde abgewiesen.

 Ob ein Mangel vorliegt orientiert sich daran, ob die Beschaffenheit, fehlen besondere Parteiabreden, den maßgeblichen technischen Normen entspricht. Abzustellen ist dabei auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.

Nun hatte allerdings der Vermieter, auch nach Abschluss des Mietvertrages, bauliche Maßnahmen in Bezug auf den Keller vornehmen lassen. Diese waren aber nicht, so das Landgericht, nach der Intensität des Eingriffs mit einem Neubau oder ähnlichem vergleichbar.  Durch diese Maßnahmen konnte mithin nicht ein Zustand verlangt werden, der den Normen des Jahres entsprach, zu dem die Maßnahmen durchgeführt wurden. Da sich – so das eingeholte Sachverständigengutachten -  der Keller in einem baulichen Zustand befand, der der Bauweise zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses entsprach, konnte ein Mangel nicht angenommen werden. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass der sachverständige feststellte, dass bei den Baumaßnahmen in 2005 eine Vertikalabdichtung hätte vorgenommen werden müssen. Es müsse nicht alles im Rahmen einer Sanierung durchgeführt werden, was technisch machbar sei, so das Landgericht. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die Sanierung derart erfolgt wäre, dass sie nach ihrem Umfang einem Neubau  nahezu gleichgekommen wäre, was nicht der Fall war.

LG Dresden, Urteil vom 17.06.2014 – 4 S 4/14 -

Aus den Gründen:

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach § 540 Abs.2 i.V.m. § 313 Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg, weil die gegen die angegriffene Entscheidung erhobenen Einwände nicht durchgreifen. Nach Abhaltung des Ortstermins sind auch Zweifel an der Ausführung der Aluminiumtrennwand des Kellerabteils beseitigt, die zu einer abweichenden Beurteilung hätten Anlass geben können.

1. Der Keller weist keinen zur Minderung berechtigenden Mangel (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) auf.

a) Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.  Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass anschließend höhere Anforderung gelten, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (ständige Rechtsprechung, BGH-Urteil vom 05.06.2013,VIII ZR 287/12, Leitsätze, zitiert nach Juris).

b) Danach wäre zur Bejahung eines Mangels des Kellerabteils der Kläger eine negative Abweichung vom Zustand eines Altbaukellers (Baujahr 1905) notwendig, weil die Sanierung 2003 keinen grundlegenden Eingriff in die Gebäudesubstanz des Kellers mit sich brachte.

aa) Anlässlich der Sanierung 2003 wurde eine Betonkellerboden eingebracht, der Keller mit luftdurchlässigen Aluminiumlammellenwänden und -türen abgeteilt und eine Horizontalabdichtung unterhalb der Kellerdecke eingebracht. Diese Maßnahmen sind nach Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz bei weitem nicht mit einem Neubau oder ähnlichem zu vergleichen.

cc) Auch die bauliche Änderung im Jahr 2005 (bezogen auf die Lüftung) kann zu keiner Änderung des Vertragssolls führen. Die Bauarbeiten wurden nach Abschluss des Mietvertrages begonnen und fertiggestellt. Der wohl misslungene Versuch einer Verbesserung führt nicht zur Annahme eines Mangels.

c) Eine Negativabweichung vom Zustand eines Altbaukellers liegt nicht vor.

aa) Nach den Feststellungen der Sachverständigen befindet sich der Keller in einem Zustand, wie er für die Errichtungszeit typisch ist. Die Sachverständige hat ausgeführt, dass zur Errichtungszeit Wassereintritte über die erdberührten Umfassungsbauteile hingenommen und sogar vielfach als erwünscht angesehen wurden (Bl. 36 des Gutachtens). Dass auch zum damaligen Zeitpunkt Abdichtungsarbeiten möglich gewesen wären, ändert entgegen der Berufung nichts an der Feststellung, dass sie im Regelfall nicht ausgeführt wurden. Vorschriften über die Notwendigkeit der Herstellung einer Vertikal- und Horizontalabdichtung von Kellerräumen gab es jedenfalls nicht.

bb) Der unstreitig dokumentierte Zustand des Mieterkellers beruht - wie die Berufung zu Recht feststellt - auf raumseitiger Tauwasserbeaufschlagung. Diese folgt nach den Feststellungen der Sachverständigen - entgegen der Berufung - jedoch nicht aus einem Verstoß gegen damals geltende Normen. Feuchte Baustoffe in Kellern von Altbauten seien vielmehr typisch. Ein Wassereintritt durch die erdberührten Kelleraußenwände sei nach der damals üblichen Bauart nicht vermeidbar (Bl. 42 des Gutachtens). Gleiches gilt für kapillaren Wasseranstieg innerhalb der Kelleraußen und -innenwände (Bl. 43 des Gutachtens). Mit dem Begriff des "bestimmungswidrigen Wassertransports über die Bauteilquerschnitte" (Bl. 34 des Gutachtens) ist entgegen der Berufung nur ein Symptom, aber kein Abdichtungsmangel für die maßgebliche Ausführungsart beschrieben.

cc) Soweit die Sachverständige im Zusammenhang mit der Sanierung 2003 ausführt, dass eine unterlassene Vertikalabdichtung technisch nicht hingenommen werden müsse, begründet dies keinen Mangel. Es muss nicht alles umgesetzt werden, was zum Zeitpunkt der Sanierung technisch beherrschbar gewesen wäre, um einen Mangel zu verneinen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist auf den technischen Standard zum Zeitpunkt der Errichtung abzustellen. Anders wäre dies nur gewesen, wenn die Sanierung nach ihrem Umfang einem Neubau nahegekommen wäre.

dd) Dafür, dass die Eigentümer den Keller ab Errichtung nicht ausreichend instand gehalten hätten und er infolgedessen nunmehr Feuchteschäden aufweise - was die Berufung als Möglichkeit andeutet - fehlen Anhaltspunkte. Das Sachverständigengutachten gibt hierauf keinerlei Hinweis.

ee) Die nachträgliche Einbringung einer - wohl technisch fehlerhaften - Entlüftungsmöglichkeit hat für das streitgegenständliche Kellerabteil jedenfalls keine Verschlechterung bedeutet. Nach den sachverständigen Feststellungen hat die ausgeführte Be- und Entlüftung des Kellergeschosses auf das Kellerabteil des Klägers wenig Einfluss, weil die Luftzirkulation das Kellerabteil nicht unmittelbar umfasst (Bl. 54 des Gutachtens). Damit ist aber auch der Berufung der Grundlage entzogen, soweit sie die fehlende Beachtung einer mangelhaften Belüftungsmöglichkeit rügt.

ff) Schließlich hat sich im Ergebnis des Ortstermins auch gezeigt, dass der Einbau einer Aluminiumtrennwand zur Abgrenzung des Kellerabteils zu keiner Verschlechterung verglichen mit dem unmodifizierten Altbaubestand (offener Kellerraum mit Fensterzugang) geführt hat. Die Aluminiumtrennwand besteht - wie auch die im Sachverständigengutachten fotografisch dokumentierte Kellertür- aus Lamellen mit vertikalem Luftdurchlass. Sie endet ca. 30 cm unterhalb der Kellerdecke. Damit ist auch geklärt, dass die Trennwand nicht zu einer Abschottung des Mieterkellers mit zusätzlichen Nachteilen geführt hat.

2. Dass der Keller nicht das Maß an Nutzungskomfort gewährt, den man sich als Mieter wünscht, ist offenkundig. Das Gericht hat sich beim Ortstermin selbst einen Eindruck hiervon verschafft. Aus dem Ausgeführten folgt jedoch auch, dass hieraus kein Minderungsrecht folgt. Einschränkungen sind für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs bei einem Altbaukeller hinzunehmen. Altbauwohnungen haben erwünschte Vorzüge aber auch hinzunehmende Nachteile. Insbesondere trifft die Behauptung der Berufung nicht zu, dass der Keller für die Lagerung von Mietereigentum untauglich sei. Für die Lagerung feuchteunempfindlicher Gegenstände ist der Keller geeignet. Er wird auch hierzu benutzt.

3. Die Auswahl der in der Berufung aufgeführten Urteile, aus denen die Notwendigkeit einer anderen Beurteilung folgen soll, ist naturgemäß selektiv. Das Gericht hat Verständnis dafür, dass die Berufung nicht etwa das Urteil des Landgerichtes Mannheim vom 08.04.1998 (4 S 158/97) oder des Landgerichtes Osnabrück vom 11.04.2014 (6 S 1247/00) zitiert. Aber auch das jüngste Urteil des Landgerichtes Berlin vom 12.03.2013 (63 S 628/12) zwingt nicht dazu, die vorliegend angewendeten Grundsätze in Frage zu stellen. Auch das Landgericht Berlin stellt auf die berechtigte Verkehrserwartung ab und postuliert keinen neubautrockenen Keller als generelles Vertragssoll. Schon der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Sachverhalt (vermietete Doppelhaushälfte mit einem über Jahre vernachlässigten Keller) verbietet eine Generalisierung oder Übertragung auf eine Altbauwohnung mit zugewiesenem Kellerabteil.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs.1 ZPO.

Das Urteil ist nach § 708 Nr.10 ZPO i.V.m. § 713 ZPO vorläufig vollstreckbar.

Anhaltspunkte im Sinne von § 543 ZPO, nach denen eine Revisionszulassung in Betracht zu ziehen wäre, bestehen nicht.