Kündigung trotz leerstehender Alternativwohnung

Dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine Wohnung kündigen kann, ist unbestritten. Doch hat er dabei auch auf den Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) Rücksicht zu nehmen. Hat er nämlich eine freie Alternativwohnung im selben Gebäude oder Wohnblock, so muss er diese dem Mieter anbieten.

Die Anbietung der Alternativwohnung muss während der laufenden Kündigungsfrist erfolgen. Zwar ist, so das LG Berlin, der Vermieter grundsätzlich in seiner Entscheidung frei, welche Wohnung er selbst nutzen will und mithin nicht selbst auf die leere Wohnung zu verweisen. Da aber die Kündigung erheblich in die Lebensführung des Mieters eingreift, ist er gehalten, diesen Eingriff so weit möglich abzumildern. Steht im selben Haus oder Wohnblock eine der gekündigten Wohnung vergleichbare Wohnung zur Verfügung, hat er diese dem Mieter anzubieten (so bereits BGH vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -). Der Umstand geringfügiger Abweichungen der anderen Wohnung rechtfertigt nicht das Unterlassen, da es letztlich Sache des Mieters ist, ob er dies in Kauf nehmen will (BGH aaO.).

Erfolgt erst im Rahmen der Räumungsklage, also nach Ablauf der Kündigungsfrist, ein Angebot und wird dieses abgelehnt (hier mit der zusätzlichen Angabe, in der Rückschau wäre die Anmietung nicht ausgeschlossen gewesen), führt dies nicht zu einer Unbeachtlichkeit der unterbliebenen Anbietung. Das LG Berlin hat offen gelassen, ob eine Anbietung auch erfolgen müsse, wenn von vornherein fest stünde, dass der Mieter die Alternativwohnung nicht nehmen würde; hier jedenfalls war die Anbietung verfristet und von daher die Kündigung unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 16.04.2015 – 67 S 14/15a -

Aus den Gründen:

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Wohnung.

Mit dem Vertrag vom 15. September 1998 mieteten die Beklagten von einem Rechtsvorgänger der Kläger die im Berufungsantrag näher bezeichnete Wohnung.

Die Kläger kündigten unter dem 23. November 2012 wegen Eigenbedarfs. Zu dieser Zeit war die Wohnung unter der streitgegenständlichen - im vierten Obergeschoss, Wohnung mit zwei Zimmern und Wohnküche - frei. Die Kläger boten diese Wohnung den Beklagten nicht zur Anmietung an.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dabei eine in dem nachgelassenen Schriftsatz der Kläger vom 10. November 2014 erklärte neuerliche Eigenbedarfskündigung nicht berücksichtigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das am 1. Dezember 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts (Bl. 130-136 d.A.) Bezug genommen.

Gegen dieses ihnen am 3. Dezember 2014 zugestellte Urteil haben die Kläger am Montag, dem 5. Januar 2015, Berufung eingelegt. Auf den am 3. Februar 2015 vorab per Telefax bei Gericht eingegangenen Antrag hat der Vorsitzende die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 24. Februar 2015 verlängert. Mit am 9. Februar 2015 eingegangenem Schriftsatz vom selben Tage haben die Kläger ihre Berufung begründet.

Die Kläger sind der Auffassung, dass entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eine Verletzung der Anbietpflicht hier nicht vorliege, denn die Beklagten hätten außergerichtlich unter dem 15. Dezember 2014 erklärt, kein Interesse an der Anmietung der Wohnung im vierten Obergeschoss des Vorderhauses zu haben.

Die Kläger beantragen,

das erstinstanzliche Urteil zu ändern und die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen genutzten Wohnräume in der ...straße ..., Vorderhaus, fünftes Obergeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad sowie einer Dachterrasse und einem Kellerraum an die Kläger in geräumten Zustand herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und meinen insbesondere, dass sich aus ihrer Mitteilung vom 15. Dezember 2014 nicht entnehmen lasse, sie hätten die angebotene Wohnung “seit jeher” nicht anmieten wollen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung, die Berufungserwiderung sowie die Sitzungsniederschrift vom 16. April 2015 verwiesen.

II.

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB. Das streitgegenständliche Mietverhältnis besteht ungekündigt fort, insbesondere ist es nicht durch die Kündigung vom 23. November 2012 beendet worden.

Es kann hier dahinstehen, ob der von den Klägern behauptete Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich bestand. Die Kammer teilt jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Kündigung wegen der von den Klägern verletzten Pflicht zur Anbietung freien Alternativwohnraums rechtsmissbräuchlich ist.

Es kann zunächst auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts verwiesen werden. Das Amtsgericht geht zutreffend davon aus, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten hat, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung ist daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, Tz. 13 f.):

Hier war unstreitig die unter der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung im vierten Obergeschoss frei. Soweit die Kläger meinen, diese Wohnung sei mit der streitgegenständlichen nicht vergleichbar, da sie zwar eine ähnliche Fläche aufweise, aber nur über zwei - davon ein gefangenes - Zimmer und eine Wohnküche verfüge, vermag dies ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn die Wohnungen ähneln sich nicht nur hinsichtlich der Fläche. Auch die Zahl der Zimmer ist im Wesentlichen gleich, denn eine Wohnküche ist nicht anders als ein sonstiges Zimmer zu behandeln. Das Amtsgericht hat im Übrigen zutreffend darauf abgestellt, dass es letztlich die Sache des betroffenen Mieters sein muss, ob er gegenüber der bisherigen Wohnung sich ergebende Nachteile hinnimmt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 28. Januar 1995 - 1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220, Nr. III 2 der Gründe; BGH, a.a.O. Tz. 15). Auf die Frage, ob weitere Einheiten im Hause zur fraglichen Zeit als zur Anmietung durch die Beklagten freie Wohnungen zur Verfügung standen, kommt es davon ausgehend nicht an.

Die Beklagten können sich auf die Verletzung der Anbietpflicht berufen, obwohl der Beklagte zu 2) im Zusammenhang mit der Schriftsatzkündigung vom 10. November 2014 die Anmietung der entsprechenden Wohnung ausdrücklich abgelehnt hat. Dabei war hier nicht zu entscheiden, ob die Verletzung der Anbietpflicht dem Vermieter noch entgegen gehalten werden kann, wenn der Mieter von vornherein nicht bzw. niemals die Absicht hatte, die nicht angebotene Wohnung zu beziehen. Der Wortlaut der Ablehnung vom 15. Dezember 2014 verhält sich zu dieser Frage nicht, wenn es dort heißt: “Unser Mandant hat kein Interesse ... und möchte die Wohnung nicht anmieten.” Die Beklagten haben auf die Frage der Kammer in der mündlichen Verhandlung hierzu erklären lassen, dass die Anmietung in der Rückschau jedenfalls nicht ausgeschlossen war. Die Kammer hat keinen Anlass, diese Angabe anzuzweifeln. Sie ist nachvollziehbar, da die Verhältnisse bei der Ablehnung vom 15. Dezember 2014 insbesondere wegen des inzwischen ausgetragenen Rechtsstreits andere sind als zur Zeit der Kündigung vom 23. November 2012 - mehr als ein Jahr vor Erhebung der Klage. Es kommt allenfalls darauf an, ob der Mieter die freie Wohnung in der Kündigungsfrist nicht angemietet hätte. Unerheblich ist dagegen die Ablehnung einer angebotenen Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist und - wie hier - auf eine neue Kündigung hin.

Die Schriftsatzkündigung vom 10. November 2014 war von der Kammer aus prozessualen Gründen nicht zu berücksichtigen.

Einerseits geht die Berufungsbegründung auf diese Kündigung nicht mehr ein. Ausführungen im Sinne von § 520 Abs. 3 Nr. 2 bis Nr. 4 ZPO finden sich zu dieser Kündigung nicht.

Andererseits hat das Amtsgericht die nachgeschobene Kündigung zutreffend wegen § 296a ZPO nicht berücksichtigt, denn der Schriftsatznachlass am Schluss der mündlichen Verhandlung vom 27. Oktober 2014 gemäß § 283 ZPO bezog sich nur auf eine Erwiderung zum Schriftsatz der Beklagten vom 13. Oktober 2014. Die Kündigung vom 10. November 2014 ist jedoch ein neuer eigenständiger Klagegrund, da sie ausdrücklich auf eine Veränderung der Bedürfnisse der Kläger gestützt wird, die nunmehr - nach ihren Angaben - ihren Wohnsitz ganz nach Berlin verlegen wollen (vgl. BGH, Urt. v. 5. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196 Tz. 14). Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung insbesondere nach § 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO bestand nicht. Allein die Nachreichung erheblicher Angriffsmittel rechtfertigt die Wiedereröffnung nicht (Kammer, Urt. v. 13. August 2012 - 67 S 522/11, GE 2012, 1376 - unter Nr. II 2 b der Gründe m.w.N.; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 156 Rz. 4). Die Kündigung war auch nicht im zweiten Rechtszug gemäß § 533 ZPO zuzulassen. Die neue Kündigung ist eine Klageänderung im Sinne von § 263 ZPO. Sie ist trotz der ohne Weiteres anzunehmenden Sachdienlichkeit (§ 533 Nr. 1 ZPO) nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 533 Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Umstände, auf die die neue Kündigung gestützt wird, waren in der Berufung nicht “ohnehin nach § 529 [ZPO] zugrunde zu legen”. In der Kündigung vom 23. November 2012 haben die Kläger ihren Eigenbedarf mit der Schaffung eines Zweitwohnsitzes für ihre in Berlin entfalteten geschäftlichen Tätigkeiten begründet, bei der prozessual nachgeschobenen Schriftsatzkündigung wird stattdessen auf eine gänzliche Verlagerung des Lebensmittelpunktes der Kläger nach Berlin abgestellt. Insoweit besteht nicht die für die Bejahung des § 533 Nr. 2 ZPO erforderliche Kongruenz der zu beurteilenden Tatsachengrundlagen (vgl. Ball, in: Musielak, ZPO, 15. Aufl. 2015, § 533 Rz. 22 m.w.N). Denn auf die in der neuen Kündigung vorgetragenen tatsächlichen Umstände kam es für die Beurteilung der Kündigung vom 23. November 2012 nicht an (vgl. BGH, Urt. v. 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, BeckRS 2009, 86439 - Tz. 31f.; Kammer, a.a.O.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.