WEG: Keine nachträgliche Änderung der Gläubigerbezeichnung durch Änderung der Rechtslage

Für die (damaligen) Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft wurde mit notariellem Protokoll ein Schuldanerkenntnis protokolliert und eine Sicherungshypothek im Grundbuch gewahrt. Nach Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte diese eine Berichtigung der Gläubigerbezeichnung auf sich. Der Antrag wurde zurückgewiesen; die dagegen eingelegte Beschwerde wies das Kammergericht (KG) zurück.

Die Eintragung, so das KG, erfolge auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn das Recht von dem betroffen sei, der die Eintragung bewilligt, § 19 GBO. Einer Bewilligung zur Berichtigung bedürfe es dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen sei. Dieser Nachweis sei nicht erbracht worden.

Zwar habe der BGH die (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit seinem Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 32/05 -  anerkannt und der Gesetzgeber dies auch nachvollzogen (§§ 10, Abs. 6 – 8, 27  Abs. 3 WEG), doch würde dies an der rechtlichen Zuordnung eines für die Wohnungseigentümer eingetragenen Verfügungsverbotes im Grundbuch nichts ändern. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nichtumfassend, sondern auf Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen diese im Rahmender Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsleben teilnehme (BGH, Urteil vom 18.03.2016 - 5 ZR 75/15 -), weshalb keine Identität der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen werden könne. Vielmehr bleibe das Sonder- und Gemeinschaftseigentum in den Händen der Miteigentümer und es würde sich mithin um unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Pflichtenhandeln. Dies verbiete eine Umdeutung dahingehend, dass die Sicherungshypothek nunmehr nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustünde.

Zwar könnten offenbare Unrichtigkeiten auch von Amts wegen berichtigt werden. Auch wenn hier die Urkundsnotarin eine Berichtigung vornahm, müsse dies geprüft werden. Die Unrichtigkeit müsse offenkundig sein (§ 44a Abs. 2 BeurkG, der sich an § 319 Abs. 1 ZPO anlehne). Dies sei hier nicht der Fall. Vielmehr läge die Annahme nahe, dass es sich bei der ursprünglichen Bezeichnung der Gläubiger um die  namentlich aufgeführten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handele. Dies habe dem damaligen Rechtsverständnis entsprochen, wonach Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels deren Rechtsfähigkeit nur solche der Wohnungseigentümer waren. Damit könne die Nachtragsurkunde der Notarin nicht richtig sein, da ansonsten die Gläubiger des Schuldanerkenntnisses nicht gewahrt blieben.

KG, Beschluss vom 12.03.2019 - 1 W 56/19 -

Vermietung: Gebrauchsgewährung und Instandhaltung der Telefonanschlussleitung in Wohnung

Die von der Klägerin vom Beklagten angemietete Wohnung war mit einem Telefonanschluss ausgestattet, dessen Leitung vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller in die Wohnung der Klägerin verlief. Es kam zu einem Defekt der Leitung. Das Telekommunikationsunternehmen teilte der Klägerin nach einer Überprüfung der Leitung vom Haus- zum Telefonanschluss diesen mit und gab an, dieser Defekt müsse vom Vermieter beseitigt werden. Die Klägerin verlegte notdürftig außen ein Kabel vom Hausanschluss zum Telefonanschluss  über ein gekipptes Fenster im Schlafzimmer.

Mit der Klage begehrte die Klägerin die Instandsetzung der Leitung durch die Klägerin, hilfsweise die Duldung der Reparatur durch eine von ihr beauftragte Fachfirma. Das Amtsgericht hatte der Klage im Hauptantrag stattgegeben; auf die zugelassene Berufung des Beklagten wies das Landgericht insoweit die Klage ab und gab dem Hilfsantrag der Klägerin statt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrte die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.

Die Revision war erfolgreich. Der Grundsatz sei, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand überlassen müsse, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermögliche. Fehle es an einer Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch iSv. § 535 Abs. 1 BGB, sei dieser nach den Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, insbesondere unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung von § 242 BGB, zu bestimmen. Danach könne der Wohnraummieter einen Wohnstandard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen (unter Berücksichtigung von  Alter, Art des Gebäudes,  Höhe der Miete und evtl. Ortssitte) entspräche.

Dies zugrunde legend würde der vertragsgemäße Gebrauch (und damit die Instandhaltungspflicht) eine funktionsfähige Telefonanschlussleitung umfassen. Dabei könne dahinstehen, ob dies (wie zu Stromleitungen angenommen) nach der Verkehrsanschauung bereits grundlegend zum Mietstandard gehöre. Da jedenfalls in der Wohnung sichtbar eine Telefonanschlussdose vorhanden sei, würde der Telefonanschluss im Wege ergänzender Vertragsauslegung jedenfalls zum vertragsgemäßen Zustand gehören, ohne dass hier der Mieter gegebenenfalls vorher Verkabelungsarbeiten zum Hausanschluss im Keller vornehmen müsse.

Einer teilweise (so auch vorliegend vom Landgericht) vertretenen Ansicht, dass bei Defekt des Anschlusskabels dem Vermieter keine Instandsetzungspflicht obliege, er vielmehr lediglich dem Mieter die Reparatur auf dessen Kosten ermöglichen müsse, sei falsch, da sie nicht mit der Gebrauchsgewährungs- und –erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1  BGB unvereinbar sei, die sich aus der Gebrauchsgewährungsverpflichtung ergebe. Deshalb käme es auch nicht darauf an, ob die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liege, da entscheidend nur sei, dass sie mittelbar auch dem Mietgebrauch des Mieters unterliege. Auch wenn weiterhin evtl. dem Mieter Ansprüche gegen seinen Telekommunikationsanbieter zustünden, wäre damit die Pflicht des Vermieters nicht betroffen, da es sich dann allenfalls um einen gesamtschuldnerischen Anspruch handeln würde, bei dem der Mieter wählen könne, wen er in Anspruch nehme.

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18 -

Zum Anspruch auf Aussetzung des Zivilprozesses bei Verdacht einer Straftat nach § 149 ZPO

Die Klägerin nahm den Beklagten auf Schadensersatz wegen Betruges (§ 263 StGB) im Zusammenhang mit Warenlieferungen in Anspruch und behauptete, der Beklagte habe (mit seiner Firma) die Klägerin mit Lebensmitteln und im Zusammenwirken mit dem bei ihr ehedem beschäftigten Zeugen U. überhöhte Rechnungen gestellt, die von ihr in der Annahme, die Lieferungen seien korrekt berechnet worden, gezahlt worden seien. Als Schaden ergäbe sich ein Betrag von € 834.079,72. Gegen den Beklagten wurde auch ein (noch nicht abgeschlossenes) Ermittlungsverfahren wegen gemeinschaftlich begangenen gewerbsmäßigen Betruges geführt.

Vom Beklagten wurde beantragt, das Verfahren vor dem Landgericht auf Zahlung von Schadensersatz nach § 149 Abs. 1 ZPO im Hinblick auf das Strafverfahren auszusetzen. Das Landgericht wies den Antrag zurück. Die dagegen vom Beklagten eingelegte Beschwerde wies das OLG nach Nichtabhilfe durch das Landgericht zurück.

Zur Begründung verwies das OLG darauf, dass nach § 149 Abs. 1 ZPO das Gericht die Aussetzung des Verfahrens bis zum Abschluss eines Strafverfahrens aussetzen, wenn sich im Verlaufe des Rechtsstreits der Verdacht einer Straftat ergäbe; dies gelte auch dann, wenn der Verdacht der Straftat bereits vor oder bei Beginn des zivilrechtlichen Verfahrens bestünde. Dabei sei das Gericht bei seiner in seinem Ermessen liegenden Entscheidung verpflichtet, die Verfahrensförderung des Zivilprozesses  gegenüber dem Vorteil des zusätzlichen Erkenntnisgewinns (aus dem Strafverfahren) abzuwägen, was nachprüfbar darzulegen sei. Das bedeute, dass konkret (und nicht nur floskelhaft) dargelegt werden müsse, welcher zusätzliche Erkenntnisgewinn von dem strafrechtlichen Ermittlungen zu erwarten sei. Die Entscheidung des der ersten Instanz sei vom Beschwerdegericht in vollem Umfang zu überprüfen. Daran gemessen sei die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Es sei nicht erkennbar, dass nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand der Strafprozess in vertretbarer Zeit einen Erkenntnisgewinn bringen würde und damit eine erhebliche Verzögerung des Zivilprozesses rechtfertigen könne.

So könne eine Vernehmung von Zeugen im Strafprozess grundsätzlich die eigene Beweisaufnahme im Zivilprozess nicht ersetzen. Zwar könnten die Zeugenaussagen im Strafprozess als Urkundsbeweis verwertet werden, ebenso die Aussagen im Strafprozess, aber jede der beteiligten Parteien könne die Anhörung des oder der Zeugen vor dem erkennenden Zivilgericht beantragen, was zum Ausschluss der ausschließlichen Verwertung der Aussagen im Strafprozess führe, unabhängig davon, dass eine Glaubwürdigkeitsprüfung der Zeugen durch Verwertung deren Aussagen im Strafprozess nicht möglich wäre. Vorliegend stütze sich die Klägerin für die Berechnung ihres Schadens auch auf Zeugenbeweise.

Im Hinblick auf eine abstrakte Schadensberechnung stütze sich die Klägerin auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens, welches bisher im Strafverfahren noch nicht in Auftrag gegeben worden sei. Es könne gegenwärtig nicht davon ausgegangen werden, dass die in § 411a ZPO vorgesehene Beweiserleichterung durch Verwertung dieses Gutachtens möglich sei. Es sei nicht einmal ersichtlich, in ob und in welchem Umfang die Staatsanwaltschaft Anklage erhebe, weshalb nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gegenstand des Zivilverfahrens auch in vollem Umfang Gegenstand des Strafverfahrens sein wird. Auch wenn die Staatsanwaltschaft das Verfahren ganz oder teilweise einstelle, bleibe die Klägerin weiterhin im Zivilverfahren befugt, den Nachweis des von ihr behaupteten Schadens zu führen.

Auch der Einwand des Beklagten, seine Unterlagen seien beschlagnahmt, rechtfertige die Aussetzung nicht. Der Beklagte könne  über seinen Verteidiger  Einsicht in die Unterlagen nehmen.  Ebenso wenig könne der Einwand des Beklagten, sich aufgrund der der Wahrheitspflicht nach § 138 ZPO gegebenenfalls selbst bezichtigen zu müssen, die Aussetzung des Verfahrens nicht rechtfertigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2006  - VI-W (Kart) 6/06 -).

Das OLG verwies ferner darauf, dass gegen eine Aussetzung auch sprechen würde, wenn abzusehen sei, dass diese über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr dauern würde, § 149 Abs. 2 ZPO. Davon sei für den Fall einer Anklageerhebung bis zu einer Rechtskraft des strafgerichtlichen Urteils auszugehen, auch wenn Anklage zum Amtsgericht erhoben würde.

Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 18.02.2019 - 7 W 9/19 - 

Leasing: Zur Geltendmachung des Substanzschadens am Fahrzeug durch Leasingnehmer

Die Klägerin als Leasingnehmerin eines PKW nimmt nach einen Verkehrsunfall die beklagte Haftpflichtversicherung auf Zahlung von Schadensersatz nach Maßgabe eines Reparaturkostenvoranschlags eines Fachunternehmens in Anspruch; die 100%-ige Haftung der Beklagten ist im Grundsatz unstreitig. Die Klägerin berief sich auf die die Leasingbedingungen, wonach sie im Schadensfall den Leasinggeber unterrichten und im eigenen Namen und auf eine Rechnung die Reparatur in einem vom Hersteller anerkannten Betrieb durchführen lassen müsse, aber „Entschädigungsleistungen für Wertminderung … in jedem Fall an den Leasinggeber“ weiterzuleiten seien. 

Das Amtsgericht (AG) gab der Klage statt. Das Landgericht, welches die Berufung zuließ, wies die Berufung der Beklagten zurück. Auf deren Berufung hob der BGH das landgerichtliche Urteil auf und wies den Rechtstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Nach Ansicht des BGH sei die Klage wegen fehlender Bestimmtheit des Klagegrundes unzulässig.

Vorliegend würden von der Klägerin mit gleichem Klageziel unterschiedliche Streitgegenstände geltend gemacht, nämlich zum Einen das fremde Recht der Leasinggeberin aus Prozessstandschaft, zum Anderen das eigene Recht wegen Verletzung des Besitzrechts als Leasingnehmerin. Dies verstoße gegen das Gebot, den Klagegrund bestimmt zu bezeichnen, § 253 ZPO. Allerdings könne die klagende Partei noch in der Revisionsinstanz von der alternativen zur zulässigen eventuellen Klagehäufung wechseln und die Reihenfolge bestimmen, in der sie die prozessualen Ansprüche geltend machen will. Die habe die Klägerin hier getan, indem sie zunächst auf eigenes Recht und nur hilfsweise noch auf das Recht des Leasinggebers abgestellt habe.

Nach vertiefender Auseinandersetzung mit dem aus dem Besitzrecht nach § 823 BGB herzuleitenden Anspruch verweist der BGH darauf, dass sich das Recht des Eigentümers (Leasinggeber) und des Besitzers (Leasingnehmer) bei Annahme eines Reparaturschadensersatzanspruchs des Leasingnehmers in Anspruchskonkurrenz gegenüberstehen würde. Wie diese Anspruchskonkurrenz aufgelöst werden könne (der BGH verwies auf verschiedene Ansätze in der Literatur), könne allerdings vorliegend auf sich beruhen. Nach den Bedingungen wäre die Klägerin als Leasingnehmerin zur Instandsetzung des Fahrzeuges gegenüber dem Leasinggeber verpflichtet gewesen, ohne diese Pflicht erfüllt zu haben. Danach könne die Klägerin nicht ohne Zustimmung (§ 182 BGB) des Leasinggebers gemäß §  249 Abs. 2 S. 1 BGB statt Herstellung die fiktiven Herstellungskosten verlangen. Denn das Recht des Geschädigten, Herstellungskosten statt Herstellung zu verlangen, stelle sich als eine Ersetzungsbefugnis des Gläubigers dar, da nicht von vornherein mehrere Leistungen geschuldet worden seien, vielmehr  der Gläubiger berechtigt sei, anstelle der geschuldeten Leistung eine andere zu verlangen. Er müsse die beschädigte Sache dem Schädiger anvertrauen, könne die Natrualrestitution auch selbst vornehmen, und zwar im Rahmen der Dispositionsfreiheit durch Reparatur durch einen Dritten oder lediglich dem Verlangen nach den möglichen Kosten der Herstellung. Diese Ersetzungsbefugnis bei einer Sachbeschädigung könne aber nur einheitlich ausgeübt werden und stünde im Verhältnis zwischen Eigentümer berechtigten unmittelbaren Besitzer dem Eigentümer als Inhaber des umfassenderen Herrschaftsrechts über die Sache gem. § 903 BGB zu.  Damit aber könne die Klägerin vorliegend keinen fiktiven Reparaturschaden begehren, da dieses Dispositionsrecht nicht auf sie übergegangen sei. Vielmehr sehe der Leasingvertrag eine unverzügliche Reparatur vor.

Auch wenn sich die Ersatzpflicht des Schädigers bei Beschädigung einer gemieteten Sache auf einen Haftungsschaden erstrecke, als den Schaden, der dem Besitzer durch seine Ersatzpflicht gegenüber dem Eigentümer entstanden sei, könne die Klägerin vorliegend daraus nichts herleiten. Ihre Verpflichtung bestünde darin, die notwendige fachgerechte Reparatur auf ihre Kosten durchführen zu lassen. Damit läge ein Schaden in Form der Belastung mit einer Verbindlichkeit vor, und habe die Klägerin einen Befreiungsanspruch, nicht aber auf Zahlung. Es stünde dem Schuldner frei, wie er den Befreiungsanspruch erfülle.

BGH, Urteil vom 29.01.2019 - VI ZR 481/17 -

Insolvenz: Rückgewähranspruch von Ausschüttungen gegen Kommanditisten und Darlegungslast des Insolvenzverwalters zum Grund

Die Beklagte war mit einer Kommanditeinlage von € 100.000,00 an der insolventen Kommanditgesellschaft (KG) beteiligt. Sie erhielt von dieser Ausschüttungen in Höhe von € 45.000,00. Diese wurden vom Insolvenzverwalter der KG (dem Kläger) unter dem Gesichtspunkt der teilweisen Rückgewähr von Kommanditeinlagen eingeklagt. Er machte geltend, dass zum Zeitpunkt der entsprechenden Ausschüttungen der Kapitalanteil der Beklagten durch Verluste unter den Betrag der geleisteten Einlage herabgemindert gewesen sei (§ 175 HGB). Die Klage wurde vom Landgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung hatte keinen Erfolg.

Das OLG hielt in seiner Entscheidung fest, die Beklagte könne nicht zur Insolvenztabelle festgestellte Forderungen (pauschal) bestreiten und auch nicht verlangen, dass der Kläger jeweils den Forderungsgrund und die Fälligkeit substantiiert darlegen müsse. Auch seine ein Verjährung der festgestellten Forderungen nicht ersichtlich.

Allerdings sei Voraussetzung, dass die Inanspruchnahme der Beklagten zur Befriedigung der Insolvenzgläubiger mit festgestellten Forderungen benötigt würde. Davon sei nicht auszugehen, da aus der Beitreibung von Erstattungszahlungen wegen der Rückgewähr geleisteter Kommanditeinlagen das Aktivvermögen der Schuldnerin (KG) ausgereicht habe, um solche Forderungen auch ohne Inanspruchnahme der Beklagten zu befriedigen. Dieser Behauptung entsprechenden Behauptung der Beklagten sei der Kläger trotz Hinweises des Senats nicht im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast in genügender Weise, nämlich unter konkreter Darstellung der Höhe und der Verwendung entsprechender beigetriebener Erstattungsansprüche gegen andere Kommanditisten entgegen getreten, weshalb die Behauptung der Beklagten nach § 138 Abs. 4 ZPO als unstreitig zu behandeln sei.

Die Beklagte als Kommanditisten hafte nach § 171 Abs. 2 iVm. § 172 Abs. 4 S. 2 HGB nur für Forderungen, die der Insolvenzverwalter zur Tabelle festgestellt habe und denen er nicht widersprochen habe. Eine Haftung für Masseforderungen bestünde nicht. Schon daraus folge die sekundäre Darlegungslast des Klägers, der eine Vielzahl von Kommanditisten in Anspruch genommen habe,  da andernfalls der Insolvenzverwalter hinsichtlich des Anspruchsgrunds sachliche Beschränkungen der Haftung der Gesellschafter umgehen könnte, indem er bereits beigetriebene Erstattungsansprüche zur Begleichung von Forderungen einsetzt, für die die Gesellschafter nicht haften und damit letztlich versucht, die maßgebliche Summe zur Insolvenztabelle festgestellter Forderungen wieder „aufzufüllen“.

Der Kläger hat Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH erhoben (II ZR 1/19).

OLG Celle, Urteil vom 12.12.2018 - 9 U 74/17 -

Makler: Zum Wegfall der Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss

Die Klägerin wurde von der KG mit einer „Finanzierungsvereinbarung beauftragt, mit Kreditinstituten die Finanzierung des Umbaus eines Objekts der KG zu verhandeln. Sie erstellte daraufhin eine Ausschreibung und übersandte diese an die Beklagte. In der Ausschreibung wies die Klägerin darauf hin, dass sie für den Fall des Abschlusses eines Darlehensvertrages eine Provision in Höhe von 1% aus der Darlehenssumme verlange. Bis Juli 2015 hatte die Beklagte – trotz Gesprächen – kein verbindliches Angebot unterbreitet. Am 16.07.2015 kündigte die KG die „Finanzierungsvereinbarung“ mit der Begründung, dass eigene Bemühungen zu einem besseren Angebot geführt hätten. Dieses Kündigungsschreiben überließ die Klägerin der KG. In der Folge, am 18.11.2015, schloss die KG mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 62 Mio. Euro. Hieraus begehrte die Klägerin von der Beklagten die Provision mit € 620.000,00. Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG München wies die dagegen gerichtete Berufung zurück.

 Zwischen der Klägerin und der KG habe ein Dienstvertrag in Form der „Finanzierungsvereinbarung“ bestanden. Dies würde der Vertragsbeziehung zwischen der Klägerin und der Beklagten nicht entgegen stehen, da es nicht ungewöhnlich sei, dass ein Makler aufgrund des jeweiligen Vertrages für beide Parteien einer beabsichtigten Vertragsbeziehung tätig würde. Das Angebot der Klägerin zum Abschluss des Vertrages mit der Beklagten läge in der Übersendung der Finanzierungsausschreibung, in der auch der Vergütungsanspruch benannt wurde, welches konkludent von der Beklagten angenommen worden sei (BGH, Urteil vom 20.03.1991 - IV ZR 93/90 -).

Nicht entscheidend sei, so das OLG, ob die Klägerin wesentliche Maklerleistungen erbracht habe. Entscheidend sei auch nicht, ob ein Dritter Maklerleistungen (und welche Maklerleistungen ein Dritter) erbracht habe. Entscheidend käme es darauf an, ob die Leistungen der Klägerin kausal für den Abschluss des Darlehensvertrages geworden seien.

Vorliegend sei der Kausalverlauf unterbrochen worden.

Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs zwischen dem Nachweis des Maklers und dem schließlich zustande gekommenen Vertrag läge vor, wenn der intendierte Vertrag zunächst scheitere und dann (wie hier) doch zustande käme, jedoch der vom Makler nachgewiesene Interessent (hier die KG) seine Vertragsabsicht zunächst aufgeben würde und sie später neu fassen würde (BGH, Urteile vom 16.05.1990 - IV ZR 337/88 - und vom 20.03.1991 - IV ZR 93/90 -). Dies wäre nur dann nicht anzunehmen, wenn der Maklerkunde (hier die KG) seine Vertragsabsicht nur vorrübergehend aufgegeben habe, der nachgewiesene Interessent (hier die Beklagte) aber vertragsbereit geblieben wäre (BGH, Urteil3 vom 25.02.199 - III ZR 191/98 -, 23.11.2006 - III ZR 52/06 - und 13.12.2007 - III ZR 163/07 -).  

Es sei nicht entscheidend, ob die KG ihre Vertragsabsicht tatsächlich aufgegeben habe oder dies nur vorgeschoben hätte. Denn aufgrund der Kündigung, die die Klägerin der Beklagten überließ, mussten sowohl die Klägerin wie auch die Beklagte davon ausgehen, dass sich die Vertragsangelegenheit erledigt hätte. Für die Klägerin ergäbe sich dies aus dem an sie gerichteten Schreiben der KG von selbst, für die Beklagte durch Überlassung durch die Klägerin. Damit sei nicht entscheidend und auch nicht Beweis darüber zu erheben, ob die KG tatsächlich, wie von ihr in der Kündigung behauptet, ein anderes Finanzierungsangebot vorgelegen habe.

Auch aus dem Grundsatz, dass sich der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss von selbst ergäbe, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen habe und in angemessener Zeit der Vertragsabschluss erfolge (BGH, Urteil vom 25.02.1999 aaO.). Zwar könne der Zeitabstand noch ausreichend sein. Daraus folge aber nur die Beweislast der Beklagten für die fehlende Kausalität. Dieser Nachweis sei aber von der Beklagten durch Verweis auf das ihr von der Klägerin überlassene Kündigungsschreiben der KG erbracht worden.

OLG München, Urteil vom 27.02.2019 - 7 U 1935/18 -

Mieterhöhungsbegehren mittels Sachverständigengutachten – ohne Besichtigung der Wohnung

Mieterhöhungen müssen begründet werden, wobei auf Mietspiegel (§§ 558c und 558d BGB), Auskunft einer Mietdatenbank iSv. § 558e BGB, Benennung von Entgelten dreier vergleichbarer Wohnungen oder ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden kann, § 558 Abs. 2 BGB. Häufig bleibt dem Vermieter keine andere Möglichkeit, als ein Gutachten einzuholen, da Mietspiegel und Mietdatenbank (im gesetzlichen Sinne) nicht bestehen und ihm Vergleichswohnungen nicht bekannt sind. Vorliegend war streitig, ob das von der klagenden Vermieterin eingeholte Gutachten den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Amts- und Landgericht verneinten dies; die vom Landgericht zugelassene Revision führte zur Aufhebung des klageabweisenden Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

Der Sachverständige hatte die streitbefangene Wohnung nicht besichtigt. Darin sahen die Vorinstanzen einen Formmangel des Gutachtens. Dem folgte der BGH nicht.

Die Formulierung in § 558 Abs. 2 Nr. 3 BGB, „ein mit Gründen versehenes Gutachten“, bedeute, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssten, die er zur Prüfung des Begehrens benötige; es diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erbringen oder dem Mieter ein Prozessrisiko abzunehmen. Damit reiche es aus, wenn das Gutachten Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet würde und die der Mieter ansatzweise selbst prüfen könne. Das aber erfordere nicht notwendig, dass der Sachverständige vorher die Wohnung (oder eine typengleiche Wohnung) selbst besichtige. Entscheidend für die Überprüfbarkeit durch den Mieter sei, welche Angaben im Gutachten zu der konkreten (oder vergleichbaren) Wohnung enthalten sind, unabhängig davon, auf welchen Weg der Sachverständige diese Erkenntnisse gewonnen hat. Die Quelle der Sachkunde mag zwar für die Beurteilung der Qualität bedeutsam sein, sei jedoch nicht formal bedeutsam. Auch aus vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Hinweisen für derartige Gutachten (nach § 2 Abs. 2 MHG), wonach der Sachverständige grundsätzlich die Wohnung vorher besichtigen soll, ergäbe sich nichts anderes. Damit würde keine formalisierte Verfahrensvoraussetzung geschaffen, die im Falle der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit führe; der Hinweis solle lediglich Maßnahmen darstellen, die geeignet seien, unnötige Prozesse zu vermeiden und eine außergerichtliche Einigungsbereitschaft des Mieters zu fördern. (Anmerkung: Wenn der Vermieter veranlasst ist, für eine Mieterhöhung (nicht eventuell eine Vielzahl von Mieterhöhungen in einem Hochhaus o.ä.) ein Gutachten einzuholen, wird schon der Vermieter selten bereit sein, sich in Ansehung der von ihm zu tragenden Kosten des Gutachtens auf die regelmäßig im Verhältnis zu den Kosten geringe Erhöhung des Mietzinses auf einen geringeren Mietzins als vom sachverständigen unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze einzulassen).

Auch etwaige Mängel des Gutachtens würden nicht zur formellen Unwirksamkeit des Gutachtens und damit zur Unzulässigkeit der  von der Vermieterin erhobenen Zustimmungsklage führen.

So habe der Sachverständige vorliegend im Gutachten keine Angabe zum Vorhandensein oder Fehlen  von Balkonen und zur Geschosshöhe gemacht. Dies begründete er damit, dass es sich dabei nicht um mietrelevante Ausstattungsmerkmale handele. Sofern diese Merkmale doch für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant seien, läge allenfalls ein inhaltlicher Fehler des Gutachtens vor, der aber die formelle Wirksamkeit desselben und damit die Zulässigkeit der Klage berühre.

BGH, Urteil vom 11.07.2018 - VIII ZR 190/17 -