Anfechtung nach § 123 BGB: Besteht Anspruch auf Schadensersatz wegen Maklerprovision und Grunderwerbsteuer ?

Nachdem die Klägerin den von ihr als Käuferin mit dem Beklagten abgeschlossenen Grundstückskaufvertag  wegen arglistiger Täuschung angefochten hatte, forderte sie im Rahmen der Rückabwicklung u.a. die von gezahlte Grunderwerbsteuer und die von ihm gezahlten Maklerkosten zurück. Die Klage wurde vom Landgericht abgewiesen. Auf die Berufung gab das Oberlandesgericht der Klage von Grundsatz her statt, wies aber die zwei von der Klägerin geltend gemachten Schadenspositionen ab. Der BGH sah die Klage auch zu diesen Positionen als grundsätzlich begründet an. 

Bei einer vorvertraglichen arglistigen Täuschung könne die Klägerin Ersatz des sogenannten Vertrauensschadens verlangen, §§ 280, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, da der Geschädigte so zu stellen sei, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Damit könne er die im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen ersetzt verlangen, halte er nicht - wie vorliegend - am Vertrag fest (BGH, Urteil vom 11.06.2020 - V ZR 144/09 -).

Das Oberlandesgericht vertrat die Auffassung, die Klägerin könne die Schadenspositionen Maklerprovision und Grunderwerbseuer deshalb nicht von dem Beklagten begehrten, da sie einen Erstattungsanspruch gegen Makler und Finanzamt habe. Dem folgte der BGH nicht.

Allerdings entfalle im Falle einer erfolgreichen Anfechtung des Kaufvertrages wegen vorvertraglicher arglistiger Täuschung nach § 123 BGB der Anspruch auf Maklerprovision und könne insoweit vom Makler nach Bereicherungsrecht zurück gefordert werden (BGH, Urteil vom 09.07.2009 - III ZR 104/08 -). Zur Grunderwerbsteuer bestünde bei Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG ein Erstattungsanspruch. Allerdienst würden der Bereicherungs- und Erstattungsanspruch nicht zum Entfall eines Schadensersatzanspruchs der Klägerin gegen den Beklagten als Verkäufer führen. Die Geschädigte müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass sie einen Anspruch gegen einen Dritten habe, der zum Ausgleich einer Vermögenbeeinträchtigung führe. Vielmehr sei es Sache der Geschädigten zu entscheiden, wen sie auf Ausgleich Anspruch nehmen wolle; sie müssen sich nicht verweisen lassen. Mit der Möglichkeit, die Ansprüche direkt bei dem Schädiger geltend zu machen, die durch dessen Pflichtverletzung entstanden seien, könne sie den Aufwand und das Insolvenzrisiko auf den Schädiger verlagern;  dies folge aus § 255 BGB. Allerdings sei der Schädiger entsprechend § 255 BGB auch nicht verpflichtet, ohne Abtretung der Ansprüche der Klägerin gegen die Maklerin und das Finanzamt Schadensersatz zu leisten wobei der Leistungsaustausch Zug-um-Zug vorzunehmen sei; soweit der VII. Zivilsenat im Urteil vom 21.03.2002 – VII ZR 493/00 – noch eine andere Auffassung vertrat, würde er nach seiner auf Anfrage abgegebenen Erklärung nicht mehr daran festhalten.

BGH, Urteil vom 24.09.2021 - V ZR 272/19 -

Makler: Zum Wegfall der Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss

Die Klägerin wurde von der KG mit einer „Finanzierungsvereinbarung beauftragt, mit Kreditinstituten die Finanzierung des Umbaus eines Objekts der KG zu verhandeln. Sie erstellte daraufhin eine Ausschreibung und übersandte diese an die Beklagte. In der Ausschreibung wies die Klägerin darauf hin, dass sie für den Fall des Abschlusses eines Darlehensvertrages eine Provision in Höhe von 1% aus der Darlehenssumme verlange. Bis Juli 2015 hatte die Beklagte – trotz Gesprächen – kein verbindliches Angebot unterbreitet. Am 16.07.2015 kündigte die KG die „Finanzierungsvereinbarung“ mit der Begründung, dass eigene Bemühungen zu einem besseren Angebot geführt hätten. Dieses Kündigungsschreiben überließ die Klägerin der KG. In der Folge, am 18.11.2015, schloss die KG mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 62 Mio. Euro. Hieraus begehrte die Klägerin von der Beklagten die Provision mit € 620.000,00. Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG München wies die dagegen gerichtete Berufung zurück.

 Zwischen der Klägerin und der KG habe ein Dienstvertrag in Form der „Finanzierungsvereinbarung“ bestanden. Dies würde der Vertragsbeziehung zwischen der Klägerin und der Beklagten nicht entgegen stehen, da es nicht ungewöhnlich sei, dass ein Makler aufgrund des jeweiligen Vertrages für beide Parteien einer beabsichtigten Vertragsbeziehung tätig würde. Das Angebot der Klägerin zum Abschluss des Vertrages mit der Beklagten läge in der Übersendung der Finanzierungsausschreibung, in der auch der Vergütungsanspruch benannt wurde, welches konkludent von der Beklagten angenommen worden sei (BGH, Urteil vom 20.03.1991 - IV ZR 93/90 -).

Nicht entscheidend sei, so das OLG, ob die Klägerin wesentliche Maklerleistungen erbracht habe. Entscheidend sei auch nicht, ob ein Dritter Maklerleistungen (und welche Maklerleistungen ein Dritter) erbracht habe. Entscheidend käme es darauf an, ob die Leistungen der Klägerin kausal für den Abschluss des Darlehensvertrages geworden seien.

Vorliegend sei der Kausalverlauf unterbrochen worden.

Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs zwischen dem Nachweis des Maklers und dem schließlich zustande gekommenen Vertrag läge vor, wenn der intendierte Vertrag zunächst scheitere und dann (wie hier) doch zustande käme, jedoch der vom Makler nachgewiesene Interessent (hier die KG) seine Vertragsabsicht zunächst aufgeben würde und sie später neu fassen würde (BGH, Urteile vom 16.05.1990 - IV ZR 337/88 - und vom 20.03.1991 - IV ZR 93/90 -). Dies wäre nur dann nicht anzunehmen, wenn der Maklerkunde (hier die KG) seine Vertragsabsicht nur vorrübergehend aufgegeben habe, der nachgewiesene Interessent (hier die Beklagte) aber vertragsbereit geblieben wäre (BGH, Urteil3 vom 25.02.199 - III ZR 191/98 -, 23.11.2006 - III ZR 52/06 - und 13.12.2007 - III ZR 163/07 -).  

Es sei nicht entscheidend, ob die KG ihre Vertragsabsicht tatsächlich aufgegeben habe oder dies nur vorgeschoben hätte. Denn aufgrund der Kündigung, die die Klägerin der Beklagten überließ, mussten sowohl die Klägerin wie auch die Beklagte davon ausgehen, dass sich die Vertragsangelegenheit erledigt hätte. Für die Klägerin ergäbe sich dies aus dem an sie gerichteten Schreiben der KG von selbst, für die Beklagte durch Überlassung durch die Klägerin. Damit sei nicht entscheidend und auch nicht Beweis darüber zu erheben, ob die KG tatsächlich, wie von ihr in der Kündigung behauptet, ein anderes Finanzierungsangebot vorgelegen habe.

Auch aus dem Grundsatz, dass sich der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss von selbst ergäbe, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen habe und in angemessener Zeit der Vertragsabschluss erfolge (BGH, Urteil vom 25.02.1999 aaO.). Zwar könne der Zeitabstand noch ausreichend sein. Daraus folge aber nur die Beweislast der Beklagten für die fehlende Kausalität. Dieser Nachweis sei aber von der Beklagten durch Verweis auf das ihr von der Klägerin überlassene Kündigungsschreiben der KG erbracht worden.

OLG München, Urteil vom 27.02.2019 - 7 U 1935/18 -