Die von der Klägerin vom
Beklagten angemietete Wohnung war mit einem Telefonanschluss ausgestattet, dessen
Leitung vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller in die Wohnung der Klägerin
verlief. Es kam zu einem Defekt der Leitung. Das Telekommunikationsunternehmen
teilte der Klägerin nach einer Überprüfung der Leitung vom Haus- zum Telefonanschluss
diesen mit und gab an, dieser Defekt müsse vom Vermieter beseitigt werden. Die
Klägerin verlegte notdürftig außen ein Kabel vom Hausanschluss zum
Telefonanschluss über ein gekipptes
Fenster im Schlafzimmer.
Mit der Klage begehrte die
Klägerin die Instandsetzung der Leitung durch die Klägerin, hilfsweise die
Duldung der Reparatur durch eine von ihr beauftragte Fachfirma. Das Amtsgericht
hatte der Klage im Hauptantrag stattgegeben; auf die zugelassene Berufung des Beklagten
wies das Landgericht insoweit die Klage ab und gab dem Hilfsantrag der Klägerin
statt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrte die Klägerin die
Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.
Die Revision war erfolgreich. Der
Grundsatz sei, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand
überlassen müsse, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermögliche. Fehle es an
einer Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch iSv. § 535 Abs. 1 BGB, sei
dieser nach den Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden
Standards, insbesondere unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung sowie
der Verkehrsanschauung unter Beachtung von § 242 BGB, zu bestimmen. Danach
könne der Wohnraummieter einen Wohnstandard erwarten, der der üblichen
Ausstattung vergleichbarer Wohnungen (unter Berücksichtigung von Alter, Art des Gebäudes, Höhe der Miete und evtl. Ortssitte) entspräche.
Dies zugrunde legend würde der
vertragsgemäße Gebrauch (und damit die Instandhaltungspflicht) eine
funktionsfähige Telefonanschlussleitung umfassen. Dabei könne dahinstehen, ob
dies (wie zu Stromleitungen angenommen) nach der Verkehrsanschauung bereits
grundlegend zum Mietstandard gehöre. Da jedenfalls in der Wohnung sichtbar eine
Telefonanschlussdose vorhanden sei, würde der Telefonanschluss im Wege
ergänzender Vertragsauslegung jedenfalls zum vertragsgemäßen Zustand gehören,
ohne dass hier der Mieter gegebenenfalls vorher Verkabelungsarbeiten zum
Hausanschluss im Keller vornehmen müsse.
Einer teilweise (so auch
vorliegend vom Landgericht) vertretenen Ansicht, dass bei Defekt des Anschlusskabels
dem Vermieter keine Instandsetzungspflicht obliege, er vielmehr lediglich dem
Mieter die Reparatur auf dessen Kosten ermöglichen müsse, sei falsch, da sie
nicht mit der Gebrauchsgewährungs- und –erhaltungspflicht des Vermieters nach §
535 Abs. 1 BGB unvereinbar sei, die sich
aus der Gebrauchsgewährungsverpflichtung ergebe. Deshalb käme es auch nicht
darauf an, ob die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liege, da entscheidend
nur sei, dass sie mittelbar auch dem Mietgebrauch des Mieters unterliege. Auch
wenn weiterhin evtl. dem Mieter Ansprüche gegen seinen Telekommunikationsanbieter
zustünden, wäre damit die Pflicht des Vermieters nicht betroffen, da es sich dann
allenfalls um einen gesamtschuldnerischen Anspruch handeln würde, bei dem der
Mieter wählen könne, wen er in Anspruch nehme.
BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18 -
