Makler: Zum Wegfall der Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss

Die Klägerin wurde von der KG mit einer „Finanzierungsvereinbarung beauftragt, mit Kreditinstituten die Finanzierung des Umbaus eines Objekts der KG zu verhandeln. Sie erstellte daraufhin eine Ausschreibung und übersandte diese an die Beklagte. In der Ausschreibung wies die Klägerin darauf hin, dass sie für den Fall des Abschlusses eines Darlehensvertrages eine Provision in Höhe von 1% aus der Darlehenssumme verlange. Bis Juli 2015 hatte die Beklagte – trotz Gesprächen – kein verbindliches Angebot unterbreitet. Am 16.07.2015 kündigte die KG die „Finanzierungsvereinbarung“ mit der Begründung, dass eigene Bemühungen zu einem besseren Angebot geführt hätten. Dieses Kündigungsschreiben überließ die Klägerin der KG. In der Folge, am 18.11.2015, schloss die KG mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über 62 Mio. Euro. Hieraus begehrte die Klägerin von der Beklagten die Provision mit € 620.000,00. Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG München wies die dagegen gerichtete Berufung zurück.

 Zwischen der Klägerin und der KG habe ein Dienstvertrag in Form der „Finanzierungsvereinbarung“ bestanden. Dies würde der Vertragsbeziehung zwischen der Klägerin und der Beklagten nicht entgegen stehen, da es nicht ungewöhnlich sei, dass ein Makler aufgrund des jeweiligen Vertrages für beide Parteien einer beabsichtigten Vertragsbeziehung tätig würde. Das Angebot der Klägerin zum Abschluss des Vertrages mit der Beklagten läge in der Übersendung der Finanzierungsausschreibung, in der auch der Vergütungsanspruch benannt wurde, welches konkludent von der Beklagten angenommen worden sei (BGH, Urteil vom 20.03.1991 - IV ZR 93/90 -).

Nicht entscheidend sei, so das OLG, ob die Klägerin wesentliche Maklerleistungen erbracht habe. Entscheidend sei auch nicht, ob ein Dritter Maklerleistungen (und welche Maklerleistungen ein Dritter) erbracht habe. Entscheidend käme es darauf an, ob die Leistungen der Klägerin kausal für den Abschluss des Darlehensvertrages geworden seien.

Vorliegend sei der Kausalverlauf unterbrochen worden.

Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs zwischen dem Nachweis des Maklers und dem schließlich zustande gekommenen Vertrag läge vor, wenn der intendierte Vertrag zunächst scheitere und dann (wie hier) doch zustande käme, jedoch der vom Makler nachgewiesene Interessent (hier die KG) seine Vertragsabsicht zunächst aufgeben würde und sie später neu fassen würde (BGH, Urteile vom 16.05.1990 - IV ZR 337/88 - und vom 20.03.1991 - IV ZR 93/90 -). Dies wäre nur dann nicht anzunehmen, wenn der Maklerkunde (hier die KG) seine Vertragsabsicht nur vorrübergehend aufgegeben habe, der nachgewiesene Interessent (hier die Beklagte) aber vertragsbereit geblieben wäre (BGH, Urteil3 vom 25.02.199 - III ZR 191/98 -, 23.11.2006 - III ZR 52/06 - und 13.12.2007 - III ZR 163/07 -).  

Es sei nicht entscheidend, ob die KG ihre Vertragsabsicht tatsächlich aufgegeben habe oder dies nur vorgeschoben hätte. Denn aufgrund der Kündigung, die die Klägerin der Beklagten überließ, mussten sowohl die Klägerin wie auch die Beklagte davon ausgehen, dass sich die Vertragsangelegenheit erledigt hätte. Für die Klägerin ergäbe sich dies aus dem an sie gerichteten Schreiben der KG von selbst, für die Beklagte durch Überlassung durch die Klägerin. Damit sei nicht entscheidend und auch nicht Beweis darüber zu erheben, ob die KG tatsächlich, wie von ihr in der Kündigung behauptet, ein anderes Finanzierungsangebot vorgelegen habe.

Auch aus dem Grundsatz, dass sich der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss von selbst ergäbe, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen habe und in angemessener Zeit der Vertragsabschluss erfolge (BGH, Urteil vom 25.02.1999 aaO.). Zwar könne der Zeitabstand noch ausreichend sein. Daraus folge aber nur die Beweislast der Beklagten für die fehlende Kausalität. Dieser Nachweis sei aber von der Beklagten durch Verweis auf das ihr von der Klägerin überlassene Kündigungsschreiben der KG erbracht worden.

OLG München, Urteil vom 27.02.2019 - 7 U 1935/18 -

Maklerprovision gegen Maklerkunden bei Dritterwerb und Provisionsabrede „verbundenes Haus“

Der Beklagte beauftragte die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, für ihn eine Immobilie zu suchen. In einer am 12.04.2010 unterzeichneten Nachweisbestätigung aus Anlass des Nachweises einer Wohn- und Gewerbeimmobilie hieß es u.a., dass sich der Beklagte zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall des Erwerbs oder der Anmietung  §durch uns oder durch ein mit uns verbundenes Haus“ verpflichte. Anfang Juni gab der Bruder des Beklagten ein schriftliches Kaufangebot für die dem Beklagten von der Klägerin nachgewiesene Immobilie ab und erwarb sie nach weiteren Verhandlungen im Mai 2010. Die Klägerin berechnete ihm Maklerprovision in Höhe von € 28.262,50 und erwirkte nach Nichtzahlung einen Titel. Der Bruder des Beklagten war aber vermögenslos, den Kaufpreis nicht zahlte (weshalb der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktrat und dieser rückabgewickelt wurde). Nunmehr stellte die Klägerin dem Beklagten die Maklerprovision in Rechnung. Das Landgericht gab der Klage statt. Das OLG hat die dagegen gerichtete Berufung mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte gesamtschuldnerisch mit seinem Bruder den Betrag schulde.

Der Beklagte erhob Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH. Diese wies der BGH zurück.

Grundsätzlich würde die von dem Beklagten aufgeworfene Frage, ob das Berufungsgericht die Rechtsprechung des BGH zur wirtschaftlichen Identität eines beabsichtigten Vertrages mit einem später abgeschlossenen Vertrag auf den Streitfall angewandt habe, grundsätzlicher Natur und damit die Zulassung der Revision an sich rechtfertigen. Denn nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB stünde dem Makler nur dann ein Vergütungsanspruch zu, wenn der beabsichtigte Vertrag abgeschlossen würde. Ein Vertrag mit einem anderen Inhalt würde den Anspruch nicht begründen, es sei denn, der Kunde würde mit dem abgeschlossenen Vertrag denselben wirtschaftlichen Erfolg erzielen. Bei dem Erwerb durch einen Dritten könne die wirtschaftliche Identität bejaht werden, sofern zwischen dem Kunden und dem Dritten enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestünden. Dabei komme es auf die Umstände des Einzelfalls, die vom Tatrichter zu würdigen seien, an. Vorliegend läge die bisher vom BGH nicht entschiedene Frage vor, ob der Makler in einem solchen Fall von seinem Kunden auch dann Provision verlangen könne, wenn er von dem entsprechendem Dritterwerber ebenfalls Provision fordere.

Der BGH sah sich aber nicht zu einer Zulassung der Revision veranlasst, da es auf diese offene, bisher höchstrichterlich entschiedene Frage nicht ankäme. Hier habe sich der Beklagte mit der von ihm unter dem 12.04.2019 unterzeichneten Nachweisbestätigung vertraglich gegenüber der Klägerin verpflichtet, die Provision auch für den Fall des Kaufs oder der Anmietung durch ein mit ihm „verbundenes Haus“ zu zahlen. Darin liege eine eigene Verpflichtung des Beklagten auch für den Fall, dass ein anderer das Objekt erwirbt, unabhängig davon, ob dieser auch zur Zahlung der Provision verpflichtet ist oder nicht. Der Bruder des Beklagten sei ein mit diesem „verbundenes Haus“, was auch die Nichtzulassungsbeschwerde nicht in Abrede gestellt habe.

BGH, Beschluss vom 14.09.2017 - I ZR 261/16 -