WEG: Schadensersatzanspruch des Mieters bei Verletzung seines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB

Häufig wird § 577 BGB bei der Veräußerung von Wohnungseigentum übersehen, falsch verstanden oder angewandt. Dies kann für den Verkäufer der Wohnung erhebliche finanzielle Folgen haben, da dem Mieter in einem solchen Fall ein Schadensersatzanspruch zusteht.

$ 577 BGB regelt den Fall, dass nach Begründung des Mietverhältnsses Wohnungseigentum gebildet wird und betrifft den ersten Verkaufsfall des Wohnungseigentums nach dessen Begründung. Diese Pflicht besteht dann nicht, wenn der Verkauf an einen Angehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Verkäufers erfolgt, § 577 Abs. 1 S. 2 BGB. Verkaufen heißt, worauf der BGH in seiner Entscheidung vom 21.01.2015 zutreffend hinweist, nicht verschenken. Das Vorkaufsrecht entsteht erst mit einem dem Kaufrecht unterliegenden Kaufvertrag, weshalb eine zwischenzeitliche Schenkung an einen Dritten diesen zwar zum neuen Eigentümer und Vermieter macht, nicht aber dem nachfolgenden Verkauf den Charakter des Erstverkaufs nach § 577 BGB.  Damit war der (neue) Eigentümer verpflichtet, dem Mieter den Inhalt des abgeschlossenen Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen  und ihn auf das Vorkaufsrecht hinzuweisen, § 577 Abs. 2 BGB.

Der BGH weist darauf hin, dass nicht nur die Mitteilung des Kaufvertrages erforderlich ist, um den Interessen des Mieters Rechnung zu tragen. Auch die Belehrung über das Bestehen des Vorkaufsrechts sei daher erforderlich. Ein adäquat auf der unterlassenen ordnungsgemäßen Mitteilung beruhender Schaden sei daher dem Mieter zu ersetzen.

Der Mieter hat nach ordnungsgemäßer Mitteilung zwei Monate Zeit, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, §§ 577 Abs. 1 S. 3, 577 Abs. 3, 469 Abs. 1 BGB. Vorliegend kam es bereits vorher zur Eigentumsübertragung. Zwar hätte der Mieter weiterhin gegen den Verkäufer auf Erfüllung nach § 577 BGB drängen können, da die Eigentumsübertragung also solche nicht zwingend bedeutet, daß der Verkäufer die Wohnung zurückerhält um sie dem Mieter zu gleichen Bedingungen zu überlassen. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, derart vorzugehen mit der Möglichkeit, dass tatsächlich Unmöglichkeit besteht. Die Rechtsprechung nimmt daher zugunsten des Geschädigten an, dass die Weiterveräußerung die Unmöglichkeit indiziert.  Von daher kann der Mieter in einem solchen Fall wegen Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten Schadensersatz gem. § 280 BGB verlangen.

Der BGH erkennt, dass hier der Schadensersatz nicht stets auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein kann. So in dem Fall, dass der Mieter noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache von seinem Recht erfährt und durch Ausübung des Vorkaufsrecht  einen noch erfüllbaren Kaufvertrag zustande bringen kann.  In einem solchen Fall hätte der Verkäufer die Wahl, welchen Kaufvertrag er erfüllen will; entscheidet er sich gegen den Mieter, liegt ein Fall nachträglicher Unmöglichkeit vor, weshalb dann Schadensersatz statt der Leistung begehrt werden kann.

Im vorliegenden Fall führte allerdings die Verletzung der Mitteilungspflicht unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts. Der Mieter musste nicht erst auf Erfüllung klagen, da es sich, so der BGH, als sinnloser Zwischenschritt dargestellt hätte. Vor diesem Hintergrund ist der Schadensersatz unmittelbar auf das Erfüllungsinteresse gerichtet.  Da nach Vorgabe des Klägers der Kaufpreis € 186,571,00 betragen hätte, der Verkehrswert der Wohnung aber € 266.520,00 betragen haben soll, läge der Schaden in der Differenz. 

BGH, Urteil vom 21.01.2015 - VIII ZR 51/14 -

WEG: Schallschutzanforderungen bei Maßnahmen in der Eigentumswohnung

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 27.02.2015 nunmehr seine bisherige sogen. Geprägerechtsprechung aufgegeben. Mit dieser Rechtsprechung hatte der BGH Schallschutzanforderungen bei Veränderungen in der Eigentumswohnung an dem Gepräge der Eigentumswohnanlage ausrichten wollen. Nunmehr gilt (wieder), dass bei Änderungen (hier: Entfernung von Teppichboden und Verlegung von Parkett) der Schallschutz einzuhalten ist, der einer zum Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes Norm entspricht. Auch wenn in einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung eines Bauträgers ein höherer Schallschutz deklariert wurde, wäre dies nicht bindend, wenn nicht die relevante Baubeschreibung zum Gegenstand der Teilungserklärung gemacht wurde oder das höhere Schallschutzniveau in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben wurde. Übliche Wohngeräusche, so der BGH, unterliegen regelmäßig keinem Abwehranspruch (wegen besonderer Lästigkeit“, solange diese nicht selbst das im Einzelfall relevante Schallschutzniveau überschreiten.

Damit hat der BGH die (zugelassene) Revision abgewiesen, mit der der klagende Eigentümer vergeblich einen Abwehranspruch wegen Erhöhung des Trittschals nach Entfernung von Teppichboden und Ersetzung durch Parkett geltend gemacht hatte.

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14 - 

WEG: Verwalterbestellung und Beschluss zu Regularien des Verwaltervertrages

Häufig kommt es zum Streit über die Frage, wer den Verwaltervertrag abschließt, d.h. insbesondere wer den Inhalt mit dem Verwalter aushandeln darf. Teilweise wird die Auffassung vertreten, qua Beschluss könne dies auf Miteigentümer, z.b. auch den Verwaltungsbeirat übertragen werden, teilweise wird die Ansicht vertreten, der Vertrag müsse der Eigentümergemeinschaft zur Zustimmung vorgelegt werden. In dem vom BGH mit Urteil vom 27.02.2015 entschiedenen Fall wurde der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt, den Verwaltervertrag mit dem in der Versammlung neu berufenen Verwalter auszuhandeln und dann der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen; sollte sich keine Mehrheit finden, sollte die Amtszeit des neu bestellten Verwalters zu einem bestimmten Zeitpunkt (hier exakt zwei Monate nach der Bestellung) enden . Die gegen diesen Beschluss erhobene Anfechtungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Der BGH hält es für grundsätzlich erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Dies gilt sowohl für die Neubestellung als auch bei einer Wiederbestellung, wobei im Falle der Wiederbestellung ausreichend wäre, wenn sich ergibt, dass sich die bisherigen Konditionen nicht ändern.

Zwar könnte der Verwalter auch ohne entsprechende Bestimmung der Details bis zu einem zustimmenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über einen Verwaltervertrag bestellt werden. Eine solche Regelung könne aber in der angefochtenen Regelung nicht gesehen werden, da diese isoliert vom Bestellbeschluss zu sehen sei und nicht mit diesem zusammen erfolgte. 

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14 -

Räumungsdurchsetzung des Erstehers bei Suizidgefahr des bisherigen Eigentümers

Bild: Cornelia Menichelli  / pixelio.de

Der Erwerb einer Immobilie im Verfahren der Zwangsversteigerung führt zwar zu einem Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer, kann aber in der Durchsetzung bei Suizidgefahr desselben in der Durchsetzung erschwert werden. Mit dieser Problematik haben sich das LG Kleve (Urteil vom 24.11.2014) und das LG Frankfurt a.M.  (Urteil vom 03.11.2014) auseinandergesetzt. Das LG Kleve sieht das Gericht vor einer Entscheidung über einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO als verpflichtet an, die zuständige Behörde zu informieren, damit diese geeignete Maßnahmen zum Schutz trifft; wird der Vollstreckungsschuldner dann geschlossen untergebracht, entfalle regelmäßig ein Grund zur Versagung des Zuschlages bzw. für eine Vollstreckungseinstellung. Das LG Frankfurt .M.  will dem Gläubiger eine Ankündigungsfrist auferlegen, um so dem Schuldner die Möglichkeit zu geben, sich in einem psychiatrischen Krankenhaus vorzustellen; kommt er dem nicht nach, wären die öffentlichen Stellen zu benachrichtigen um erforderliche Maßnahmen zu ergreifen.

Beide Entscheidungen wollen mithin im Ergebnis die Durchsetzung des Räumungsanspruchs erzwingen, wobei zuvor die Sicherung des Schuldners hergestellt werden soll.

LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 03.11.2014 – 2-09 T 528/14 -

LG Kleve, Beschluss vom 24.11.2014 – 4 T 500/14 -

Teilungsversteigerung: Wer haftet für die Vergütung des Verwalters bei Anordnung gerichtlicher Verwaltung nach einem Zuschlagbeschluss ?

Der Beklagte hatte die Zwangsversteigerung einer Immobilie zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft beantragt. Nachdem am 20.02.2013 ein Zuschlag erfolgte, beantragte er bis zur Begleichung des Bargebots die gerichtliche Verwaltung der Immobilie. Das Vollstreckungsgericht bestellte den Kläger zum Verwalter.  Einen vom Gericht verlangten Kostenvorschuss zahlte er nicht. Nach Entrichtung des Meistgebots wurde die gerichtliche Verwaltung am 5.4.2013 aufgehoben und die Vergütung des Verwalters vom Gericht auf € 784,40 festgesetzt. Da die Verwaltung ohne Erträge blieb, nahm der klagende Verwalter den Beklagten auf Zahlung in Anspruch. Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Der BGH (die Revision war zugelassen worden) verwies darauf, dass sich der Ersteher bereits mit dem Zuschlagbeschluss  gem. § 83 Abs. 1 Satz 1 ZVG den Besitz verschaffen kann. Damit bestünde die Gefahr, dass der Ersteher auf Grundstückswerte zugreifen kann, ohne letztlich das Meistgebot zu begleichen und letztlich ein entwertetes Grundstück zur Wiederversteigerung gelangt. Um dies zu verhindern, ist auf Antrag eines Beteiligten des Zwangsvollstreckungsverfahrens (hier des Beklagten als Betreiber desselben) nach § 94 Ans. 1 Satz 1 ZVG für Rechnung des Erstehers die Immobilie bis zur Begleichung des Meistgebots in gerichtliche Verwaltung zu nehmen. Es handele sich dabei nicht um eine Zwangsverwaltung, sondern um eine gegen den Ersteher gerichtete Verwaltung. Der BGH weist darauf hin, dass das Gericht die Anordnung der Verwaltung (wie geschehen) von einer Vorschusszahlung des Antragstellers abhängig machen kann. Wenn die Zahlung nicht erfolgt, kann es die angeordnete Verwaltung aufheben. Erfolgt dies, wie hier, nicht, fehlt es aber an einer Rechtsgrundlage für eine Haftung des Antragstellers. Der bestellte Verwalter kann, um einen Ausfall zu vermeiden, seine Tätigkeit von der Zahlung eines Vorschusses abhängig machen. Macht er dies nicht, ist er auf einen Anspruch gegen den Ersteher beschränkt. 

BGH, Urteil vom 26.02.2015 - IX ZR 172/14 -

Ordnungsgeld gegen Sachverständigen bei Überschreitung der Bearbeitungsfrist

Gerichte sind häufig auf Gutachten von Sachverständigen aus den verschiedensten Bereichen angewiesen. Ihre Bearbeitung selbst ist den Gerichten entzogen. Kommt es hier allerdings zu Verzögerungen bei der Gutachtenerstellung, kann dies auch dem gerichtlichen beschleunigungsgebot zuwiderlaufen und bei einer Verzögerungsrüge einer Partei zu einer Haftung des Gerichts nach § 198 GVG führen. Die Gerichte tun von daher gut daran, wenn sie dem Sachverständigen eine Frist zur Erstellung des Gutachtens setzen. Hält der Sachverständige die Frist nicht ein, kann er sich zum einen neben dem das Beschleunigungsgebot verletzenden Gericht haftbar machen, besteht zum anderen nach einem Beschluss des OLG Koblenz  die Möglichkeit, gegen den Sachverständigen ein Ordnungsgeld gem. § 411 Abs. 2 ZPO festzusetzen. Voraussetzung für die Festsetzung des Ordnungsgeldes ist jedoch neben der Fristsetzung und ihrer Überschreitung durch den Sachverständigen, dass dem Sachverständigen eine Nachfrist mit Androhung eines Ordnungsgeldes gesetzt wird. Gleichzeitig weist aber das OLG Koblenz auch darauf hin, dass sich dann die Verhängung eines Ordnungsgeldes vernietet, wenn der Sachverständige seine verspätete Vorlage des Gutachtens ausreichend entschuldigt, wobei nach Auffassung des OLG Koblenz eine Aufarbeitung von Rückständen durch den Sachverständigen ausreichend sein soll.

Einen Kommentar von RA Niehus finden Sie auf der Seite Rechtsprechungssammlung

OLG Koblenz, Beschluss vom 20.01.2014 - 3 W 695/13 -

Waschstraßenunfall - Haftung des Betreibers

Bild: Petra Bork / pixelio.de

Die Waschstraße hat etwas für sich: Man fährt hinein und muss nicht aussteigen. Aber was ist, wenn plötzlich der Vordermann bremst ? Haftet der Waschstraßenbetreiber für den Schaden ? Das LG Wuppertal bejaht dies. Es nimmt eine zu vermutenden Pflichtenverstoß des Betreibers an. Denn dieser hätte entweder durch technische Kontrollen dies zu verhindern gehabt oder aber, wenn dies nicht möglich ist eine permanente manuelle Überwachung sicherstellen müssen. 

LG Wuppertal, Urteil vom 23.10.2014 - 9 S 129/14 -