Häufig kommt es zum Streit über
die Frage, wer den Verwaltervertrag abschließt, d.h. insbesondere wer den
Inhalt mit dem Verwalter aushandeln darf. Teilweise wird die Auffassung
vertreten, qua Beschluss könne dies auf Miteigentümer, z.b. auch den Verwaltungsbeirat
übertragen werden, teilweise wird die Ansicht vertreten, der Vertrag müsse der
Eigentümergemeinschaft zur Zustimmung vorgelegt werden. In dem vom BGH mit
Urteil vom 27.02.2015 entschiedenen Fall wurde der Verwaltungsbeirat
bevollmächtigt, den Verwaltervertrag mit dem in der Versammlung neu berufenen
Verwalter auszuhandeln und dann der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung
vorzulegen; sollte sich keine Mehrheit finden, sollte die Amtszeit des neu
bestellten Verwalters zu einem bestimmten Zeitpunkt (hier exakt zwei Monate
nach der Bestellung) enden . Die gegen diesen Beschluss erhobene
Anfechtungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.
Der BGH hält es für grundsätzlich
erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung
des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden
Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt
werden. Dies gilt sowohl für die Neubestellung als auch bei einer
Wiederbestellung, wobei im Falle der Wiederbestellung ausreichend wäre, wenn
sich ergibt, dass sich die bisherigen Konditionen nicht ändern.
Zwar könnte der Verwalter auch
ohne entsprechende Bestimmung der Details bis zu einem zustimmenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über
einen Verwaltervertrag bestellt werden. Eine solche Regelung könne aber in der
angefochtenen Regelung nicht gesehen werden, da diese isoliert vom
Bestellbeschluss zu sehen sei und nicht mit diesem zusammen erfolgte.
BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14 -
