WEG: Die Kostentragung des (gerichtlich bestellten) Ersatzzustellungsvertreters (§ 45 WEG)

Der Kläger erhob gegen die weiteren Wohnungseigentümer (Bejkagte zu 1.) einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG),, und deren Verwalter (Beklagter zu 2.) Klage, mit der er Beschlüsse der WEG anfocht und mit einem weiteren Klageantrag vom Verwalter Auskünfte begehrte. Da die Wohnungseigentümer keinen Ersatzzustellungsvertreter (an den nach § 45 Abs. 2 WEG dann Zustellungen erfolgen, wenn der Verwalter, wie hier, von einer Zustellung für die WEG wegen eigener Betroffenheit ausgeschlossen  ist) bestellt hatten, bestellte das zuständige Amtsgericht eine Rechtsanwältin als Ersatzzustellungsvertreterin (§ 45 Abs. 3 WEG). Das Verfahren endete durch beidseitige Erledigungserklärung; die Kosten wurden dem Kläger zu 80%, den Beklagten zu je 10% auferlegt. Im Rahmen der Kostenfestsetzung berücksichtigte das Amtsgericht die mit € 1.387,40 geltend gemachten Kosten der Ersatzzustellungsvertreterin mit € 1.109,92 zu Lasten des Klägers. Die Kosten entstanden im Wesentlichen durch die Kopien der Klageschrift und Portokosten durch Versand an die übrigen Wohnungseigentümer.

Das Landgericht hatte die Beschwerde des Klägers gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Kosten an die übrigen Wohnungseigentümern und nicht der Ersatzzustellungsbevollmächtigten zu zahlen wären. Es handele sich um zusätzliche Kosten der weiteren Wohnungseigentümer.

Die vom Kläger eingelegte Rechtsbeschwerde zum BGH hatte Erfolg.

Dass der Ersatzzustellungsbevollmächtigte zumindest seine Auslagen erstattet verlangen kann, sieht der BGH als einhellige Ansicht an, der er zustimmt. Uneinigkeit herrsche lediglich darüber, ob es sich bei  den Kosten des Ersatzzustellungsvertreter um nach § 91 ZPO erstattungsfähige Kosten handele.

Nach Auffassung des BGH würde es sich nicht um Kosten des Rechtsstreits iSv. § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO handeln. Dies unabhängig davon, ob es sich um einen von den Wohnungseigentümer gemäß Beschluss nach § 35 Abs. 2 S. 1 WEG bestellten Vertreter handele, oder um einen (wie hier) gen. § 45 Abs. 3 WEG vom Gericht bestellten Vertreter handelt.  Der BGH verweist darauf, dass die Kosten der Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer durch den Verwalter im Rahmen von Beschlussmängelverfahren gemeinhin als Kosten der internen Verwaltung gelten und nicht erstattungsfähig wären (so bereits BGZ 78, 166, 173; zuletzt BGH mit Beschluss vom 07.05.2014 - V ZB 102/13 -).  

Eine Ausnahme hatte der BGH (Beschluss vom 14.05.2009 – V ZB 172/09 -) für den Fall zugelassen, dass wegen des Streitgegenstandes (dort: Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Antrag auf Abberufung des Verwalters zurückgewiesen wurde) die Gefahr bestünde, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. In diesem Fall des § 45 Abs. 1 Halbs. 2 WEG würde es sich nicht mehr um Kosten der internen Verwaltung handeln. Daraus würde in der  Literatur der Rückschluss gezogen, dass immer dann, wenn nicht an den Verwalter zugestellt werden könne, die Kosten der Zustellung über einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten für eine Erstunterrichtung erstattungsfähig sein müssten.

Der BGH führt aus, dass er ausdrücklich nicht mehr an seiner in dem Beschluss vom 14.05.2009 vertretenen Rechtsauffassung festhalten würde. Die Kosten wären stets Kosten der internen Verwaltung und nicht nach § 91 ZPO erstattungsfähig, unabhängig davon, ob der Verwalter oder ein (per Beschluss berufener oder vom Gericht bestellter) Ersatzzustellungsvertreter die Aufgabe des Zustellungsvertreters wahrnehme.  

Ob nach § 45 Abs. 1 2. Halbs. WEG die Gefahr nicht sachgerechter Unterrichtung durch den Verwalter bestünde, müsse das Gericht aus einer Prognose ex ante beurteilen. Wird ungeachtet der Gefahr doch an den Verwalter zugestellt, sei diese unwirksam; kommt der Verwalter allerdings entgegen der Prognose seiner Pflicht nach, könne der Zustellungsmangel ggf. nach § 189 ZPO geheilt sein.

Nichts anderes gelte für den Ersatzzustellungsvertreter. Dieser trete gem. § 45 Abs. 2 S. 2 WEG in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter obliegenden Aufgaben und Befugnisse ein. Schon daraus ergäbe sich, dass die entstehenden Kosten nicht anders behandelt werden könnten. Insbesondere sei der Ersatzzustellungsvertreter entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansicht nicht einem Prozesspfleger vergleichbar, da sich dessen Tätigkeit nicht auf die Zustellungsvertretung beschränke. Ebenso würde das Ergebnis nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich das Gericht statt zur Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters zur direkten Zustellung an die einzelnen Wohnungseigentümer entschließen könnte; der Gesetzgeber hat nicht vorgeschrieben, dass an den Verwalter zwingend zuzustellen ist. Der BGH verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass es, von kleineren Gemeinschaften abgesehen, regelmäßig sachgerecht sein dürfte, an den Zustellungsvertreter zuzustellen, da dadurch die Kosten gering gehalten würden und der Zustellungsvertreter die Wohnungseigentümer in kostensparender Form (z.B. qua E-Mail) unterrichten könne (BGH, Beschluss vom 14.05.2009 - V ZB 172/08 -).

Schließlich seien die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters nicht Kosten der beklagten Wohnungseigentümer sondern solche der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nimmt der Ersatzzustellungsvertreter die Bestellung durch das Gericht an, käme es  - wie bei einem Beschluss der WEG – zu einem Vertrag zwischen ihm und der Gemeinschaft. Ob und in welcher Höhe Vergütung geschuldet wird, muss das Gericht bei der Bestellung oder nachträglich festlegen, wobei es sich an die übliche Vergütung nach §§ 675, 612 Abs. 2 BGB orientieren kann; auch hat es die Berechnung des Auslagenersatzes vorzugeben. In der Jahresabrechnung sind die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters als Kosten der Verwaltung nach dem in § 16 Abs. 2 WEG vorgegebenen Maßstab  zu verteilen, also ohne Berücksichtigung der Kostenentscheidung des Gerichts. Es läge an den Wohnungseigentümern, die Kosten durch Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreter gering zu halten, indem sie diesem die E-Mail-Adresslisten der Eigentümer überlässt; unterließen sie dies, hätten sie die dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

BGH, Beschluss vom 11.05.2017 - V ZB 52/15 -

Zur Klagebefugnis einzelner Eigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen

Es kommt nicht häufig, aber immer wieder vor, dass der Verwalter einen Beschluss nicht durchführt, der von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurde. Vorliegend hatte der klagende Wohnungseigentümer begehrt, die Ursache von Wassereinbrüchen in den Kellerräumen seiner Eiigentumseinheit festzustellen. Dieser Antrag sei, so das Landgericht, bereits deshalb zurückzuweisen, als der Beschluss dahin gegangen wäre, allgemein die Ursache eines Wassereinbruchs im Keller festzustellen.  Allerdings begnügte sich das Landgericht (LG) nicht damit, eventuell auch vor dem Hintergrund, dass nach einem notwendigen Hinweis der Kläger seinen Klageantrag entsprechend geändert hätte.

Im Kern weist das LG in seinem Beschluss nach § 91a ZPO fest (im Laufe des Verfahrens erledigte sich die Hauptsache durch Vornahme des Verwalters) darauf hin, der Kläger sei nicht klagebefugt gewesen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 sei der Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet und hafte auch dieser gegenüber. Von daher sei es Aufgabe des Verbandes, Ansprüche auf Durchführung von Beschlüssen durchzusetzen. Auch wenn der Vertrag Schutzwirkungen zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer enthalte, ergäbe sich daraus nichts anderes. Zwar könne der einzelne Miteigentümer eigene Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter durchsetzen (BGH im Urteil vom 02.10.1991 - V ZB 9/91 -), doch ließe sich daraus keine Befugnis herleiten, den dem Verband zustehenden Erfüllungsanspruch geltend zu machen. Daher müsse der einzelne Eigentümer darauf hinwirken, dass der Verband tätig wird, wozu gegebenenfalls ein Rechtsanspruch aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis bestünde.

Als praktische Erwägung fügt das LG noch an, dass es auch häufig streitig sein könne, ob der Beschluss umfassend umgesetzt wäre. Darüber aber müsste der Verband entscheiden und könne dies nicht der einzelne Eigentümer.

Anmerkung: Die Entscheidung bezieht sich auf eine ähnliche Entscheidung des LG Hamburg vom 02.03.2016 – 318 S 22/15 -, in dem es um die Einholung von zwei Angeboten und die Auftragserteilung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ging. Allerdings überzeugt weder die Entscheidung des LG Hamburg noch die hier besprochene Entscheidung des LG Frankfurt am Main. Insoweit verkürzt das LG die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG. Ausdrücklich heißt es in § 27 Abs. 1 vor der enumerativen Aufzählung der Pflichten des Verwalters, dass dieser „gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet sei“ u.a. (Nr. 1) Beschlüsse durchzuführen. Der Wortlaut begründet mithin einen eigenen Rechtsanspruch des Verwalters. Warum das LG hier den Wortlaut quasi amputiert, wird in der Entscheidung nicht ausgeführt. Auch die „praktische Erwägung“ des LG ist da nicht weiterführend: Ob der Beschluss vollständig durchgeführt wurde, müsste (sollte sich bei einer vom LG angedachten Abstimmung keine Einstimmigkeit finden) möglicherweise im Hinblick auf einen gegen diesen Beschluss erhobene Klage ohnehin vom Gericht geklärt werden. 

LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 15.02.2017 - 2-13 S 128/16 -

WEG: Wichtige Gründe für Abberufung eines Verwalters

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den klagenden Verwalter „aus wichtigem Grund“   abberufen. Das Amtsgericht hatte noch der vom Verwalter dagegen erhobenen Klage stattgegeben; die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft führte zur Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung und zur Klageabweisung. Das Landgericht bejahte im Berufungsverfahren aus mehreren Gründen das Vorliegen eines wichtigen Grundes, wobei es darauf Hinweis, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn der Gemeinschaft die Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und das Vertrauensverhältnis zerstört sei, wobei die einzelnen Gründe dafür nicht einmal auf einem Verschulden beruhen müssen. Abzuwägen wären die weitere Vertragsdauer, die beiderseitigen Verursachungsbeiträge und insbesondere das Fehlverhalten des Verwalters.

a) Führen der Beschlusssammlung

Dem Verwalter wurde zum Vorwurf gemacht, die Beschlusssammlung entgegen § 26 Abs. 1 S. 4 WEG nicht korrekt zu führen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich (wie hier) nicht mehr um eine Bagatelle handelt, da die Eigentümer darauf vertrauen dürfen, dass diese Sammlung aktuell, richtig und vollständig ist. Entgegen § 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG wäre für eine Versammlung vom 20.12.2012 nicht der Ort der Versammlung benannt worden. Auch wenn damals die Klägerin noch nicht Verwalterin war, oblag ihr doch eine Korrekturpflicht. Im übrigen sei sie der Verpflichtung zur Benennung des Versammlungsortes für die Versammlung vom 22.01.2013 selbst nicht nachgekommen. Schwerwiegend sei, dass hinsichtlich eines Beschlusses in einer Versammlung vom 13.05.2013 der Beschluss nicht im Wortlaut in der Beschlussfassung wiederzufinden ist (es fehlen ganze Textpassagen).

Der Verwalter hätte auch nicht vor der Abberufung abgemahnt werden müssen. Dies sei nach § 24 Abs. 7 WEG nicht vorgesehen (BT-Drucksache 16/887, S. 35). Auf § 626 Abs. 2 WEG (2-Wochen-Frist für Kündigung nach Kenntnis des Kündigungsgrundes) käme es hier nicht an, da es sich um einen Organisationakt handele, der nicht von § 626 Abs. 2 BGB erfasst würde.

b) Entnahme von Geldern

Der Verwalter habe Gelder von dem Konto der WEG entnommen, die ihm nicht zugestanden hätten. Zwar begründete der Verwalter die Entnahmen mit einem jeweiligen Rechtsanspruch, der allerdings hier vom Landgericht nicht gesehen wurde. Dies ging zu Lasten des Verwalters.

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 55 S 206/14 WEG -

WEG: Kostentragungspflicht des am Verfahren nicht beteiligten Verwalters bei grob schuldhaften Fehlverhalten

Die Klägerin hielt mehr als 50% der Miteigentumsanteile an der WEG. Zum Zeitpunkt der Versammlung befand sie sich mit mehr als einem Monat mit Hausgeldzahlungen in Verzug.  Die Erschienenen wurden vom Verwalter darauf hingewiesen und er las ferner die Regelung in der Teilungserklärung vor, demzufolge einem Eigentümer das Stimmrecht bei einem Verzug mit Hausgeldzahlungen von mehr als einem Monat entzogen werden könne (eine Regelung, die der BGH späterhin mit Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10 – für nichtig erklärte). Bei den folgenden Abstimmungen erklärte die Klägerin, sie nehme im Hinblick auf ihre fehlende Stimmberechtigung nicht teil.

Die Klägerin hat diverse Beschlüsse der Versammlung angefochten. Das Amtsgericht hat den Anträgen der Klägerin teilweise entsprochen und die Kosten unter den Parteien (Eigentümern) aufgeteilt. Im Berufungsverfahren wurde der Rechtsstreit insgesamt als in der Hauptsache erledigt erklärt. Das Berufungsgericht hat nunmehr die Kosten der 1. Instanz überwiegend. Im übrigen anteilig den Parteien (Eigentümern), die Kosten des Berufungsverfahrens zu 1/s dem Verwalter und im übrigen den Berufungsführern zu je ¼ auferlegt.  Die zugelassene Rechtsbeschwerde des Verwalters wurde vom BGH zurückgewiesen.

Der BGH stellt darauf ab, dass ersichtlich die Nichtteilnahme der Klägerin auf den Hinweis des Verwalters erfolgt sei. Auch wenn die Versammlung keinen Beschluss gefasst habe, wie in der Teilungserklärung vorgesehen, sei sie von einem Stimmrechtsausschluss ausgegangen, wie ihr entsprechender Hinweis verdeutlichte. Nach Auffassung des BGH hätte der Verwalter die Pflicht gehabt, die Klägerin auf ihre Fehlvorstellung hinzuweisen. Die folge daraus, da er nach § 24 Abs. 5 WEG die Versammlung ordnungsgemäß durchzuführen habe. Die Klägerin habe nicht von sich aus ihr Stimmrecht nicht ausgeübt, sondern durch eine vom Verwalter hervorgerufene Fehlvorstellung. Damit sei das Mitwirkungsrecht der Klägerin in gravierender Weise ausgehebelt worden; in einem solchen Fall käme auch nicht darauf an, ob sich der Verstoß auf die Beschlussfassung ausgewirkt hätte.

Da die Anfechtungsklage Erfolg gehabt hätte, wären hier die Kosten nach Hauptsacheerledigung gemäß § 91a den unterlegenen beklagten Eigentümern aufzuerlegen gewesen. § 49 Abs. 2 WEG sei aber auch in diesem Fall zu berücksichtigen, wenn die erforderlichen Voraussetzungen für eine Kostentragung des Verwalters feststünden. Dies sei hier der Fall.

§ 49 Abs. 2 WEG findet nur bei grober schuldhafter Pflichtverletzung des Verwalters Anwendung. Bei einem erfolglosen Rechtsmittel (wie es hier von den beklagten Eigentümern eingelegt wurde) käme allerdings der Rechtsgedanke des § 254 BGB (Mitverschulden) zum Tragen. Damit wäre nur zu prüfen, ob die Kostenquotelung zu Lasten des Verwalters zu hoch bemessen sei. Dies verneinte der BGH hier.

Letztlich sei auch das Verhalten des Verwalters als grob schuldhaft einzustufen. Darunter wären Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu verstehen. Grob fahrlässig handelt der Verwalter, wenn er die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in groben Maß verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten und sich aufdrängen müssen. Und es müsse  sich um eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln, wobei bei einem Berufsverwalter (wie hier) höhere Anforderungen zu stellen sind als bei einem nicht professionell tätigen Verwalter (z.B. aus den Reihen der Wohnungseigentümer). Auch dies bejahte der BGH im Hinblick auf die tatbestandlichen Feststellungen in den Vorinstanzen. 

BGH, Urteil vom 07.07.2016 – V ZB 15/14 -

WEG: Vollstreckung gegen ehemaligen Verwalter wegen Erstellung Jahresabschluss und Wirtschaftsplan

Die Wohnungseigentümer (Gläubiger) erwirkten gegen ihren ehemaligen Verwalter (Schuldner), dessen Tätigkeit erst Ende 20914 endete,  ein vollstreckbares Anerkenntnisurteil vom November 2014, demzufolge der Verwalter verpflichtet wurde die Jahresabrechnungen für 2011, 2012 und 2013 sowie den Wirtschaftsplan für 2014 zu erstellen.  Nachdem der Verwalter seiner Verpflichtung aus dem Urteil nicht nachkam, beantragten die Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung die Ermächtigung, die Verpflichtung aus dem Urteil durch eine von ihnen zu beauftragende Hausverwaltung vornehmen zu lassen, § 887 Abs. 1 ZPO. Dem gab das Amtsgericht statt. Auf die Beschwerde des Schuldners hob das Beschwerdegericht die Entscheidung auf und wies den Antrag zurück. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgten die Gläubiger ihren Antrag weiter. Die Rechtsbeschwerde wurde vom BGH zurückgewiesen.

Der BGH wies darauf hin, dass die Verurteilung zur Erstellung der Jahresabrechnungen als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gem. § 888 Abs. 1 S. 1 ZPO anzusehen sei mit der Folge, dass die Vollstreckung durch Androhung von Zwangsmitteln und deren Vollzug zu bewirken sei. Ein Titel habe eine nicht vertretbare Handlung zum Inhalt, wenn der zu vollstreckende Anspruch zu einer Handlung verpflichte, die nicht von einem Dritten vorgenommen werden kann, sondern vom ausschließlich Willen des Schuldners abhänge, nicht aber in der Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO). Selbst wenn Teile der Handlung von Dritten vorgenommen werden könnten wäre von einer nicht vertretbaren Handlung auszugehen.

Zwar würde die Frage, ob die Erstellung der Jahresabrechnungen eine vertretbare oder nicht vertretbare Handlung darstelle, in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Der Ansicht, die sie als nicht vertretbare Handlung ansieht, sei zuzustimmen. Anders als der Wirtschaftsplan beinhalten die Jahresabrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters die Verpflichtung des Verwalters, über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen. Er hat gem. § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen durch eine geordnete Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben; erfolgt dies nicht ordnungsgemäß, kann der Gläubiger verlangen, dass er eidesstattlich versichert, dass er die Aufstellung nach besten Wissen so vollständig abgegeben hat, als er dazu imstande war, § 259 Abs. 2 BGB. Da damit die Jahresabrechnung ebenso wie die Rechnungslegung die ggfls. durch Eid zu bekräftigende (konkludente) Erklärung enthält, die Angaben nach besten Wissen und Gewissen getätigt zu haben, kann dies nur vom Schuldner (Verwalter) selbst vorgenommen werden und stellt sich dies als nicht vertretbare Handlung dar.

Die Vollstreckung bezüglich der Erstellung des Wirtschaftsplanes scheitert dann, wenn zum Zeitpunkt der Vollstreckungsmaßnahme das Kalenderjahr, für welches die Erstellung erfolgen soll, bereits abgelaufen ist, wie es hier der Fall ist.

BGH, Urteil vom 23.06.2016 – I ZB 5/16 -

Abnahme durch Bauträger als Erstverwalter und Folge der Unwirksamkeit der Abnahme

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Erwerbsvertrages war vorgesehen, dass der Erstverwalter (der Beklagte) das Gemeinschaftseigentum für die Gemeinschaft abnimmt; zum Erstverwalter hatte sich der Bauträger selbst bestellt. Die Gewährleistungsfrist wurde mit fünf Jahren festgehalten. Im Herbst 2004 meldete der Beklagte die Bezugsfertigkeit der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums; im Januar 2005 erfolgte die Übergabe einer Wohnung an den Kläger. Dieser erhob im November 2009 Klage wegen Mangelbeseitigung und Nacherfüllung. Der Beklagte erhob u.a. die Einrede der Verjährung. Das OLG hat den beklagten zur Beseitigung zahlreicher Mängel in der Wohnung des Klägers und am Gemeinschaftseigentum verurteilt. Die zugelassene Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen.

Ausgangspunkt der Entscheidung des BGH ist, dass die Abnahme durch den Beklagten als Verwalter als unwirksam angesehen wurde. Die entsprechende Klausel des vom Beklagten gestellten Erwerbsvertrag sei unwirksam. Die Klausel, wonach die Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Verwalter erfolge, verstoße gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB(so bereits Beschluss des Senats vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 -). Gleichwohl aber könne sich der Kläger auf  §§ 634 Nr. 1, 635 BGB stützen, da es dem Beklagten als Verwender der unwirksamen Klausel verwehrt ist, sich auf deren Unwirksamkeit zu berufen. Damit müsse er den Nachteil tragen, der sich daraus ergibt, dass er trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen konfrontiert wird, § 242 BGB.

Gleichzeitig greift aber nicht die vom Beklagten erhobene Einrede der Verjährung. Denn die Verjährung des Mängelbeseitigungsanspruchs beginnt erst mit der Abnahme zu laufen, § 634a Abs.2 BGB. Damit hatte Lauf der Verjährung des Anspruchs bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch nicht begonnen. In Hinblick auf das Sondereigentum aber würde auch die Einrede der Verjährung nicht greifen. Die Parteien hatten in dem Formularvertrag die VOB/B vereinbart, abweichend davon die Gewährleistungsfrist auf fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme, beträgt. Die Klausel müsse schon nach der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend zu verstehen sein, dass die Mängel bereits zu diesem Zeitpunkt vorlagen.

Da weder für das Sonder- noch das Gemeinschaftseigentum eine wirksame Abnahme nicht vorlag, traf den Beklagten die Darlegungs- und Beweislast für eine Mängelfreiheit.

BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13 -

Wohnungseigentum: Des Verwalters Problem mit der Vollmacht und ihrem Nachweis

Der Verwalter kümmert sich um die Wohnungseigentümergemeinschaft und regelt alles, was damit im Zusammenhang steht. So die Vorstellung gemeinhin, Da es sich hier um Rechtsgeschäfte handelt, die der Verwalter regelmäßig nicht für sich sondern für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Dritten vornimmt, handelt er als Vertreter auf Grund einer Vollmacht. Dieses Handeln kann auch  - z.B. bei einer Kündigung eines Hausmeistervertrages -  in der Abgabe einer einseitigen Willenserklärung bestehen.  Gerade in diesen Fällen muss der Verwalter darauf achten, dass seine Rechtshandlung (Ausspruch der Kündigung) auch wirksam ist.

In dem vom BGH mit Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 -  entschiedenen Fall ging es um die Kündigung eines Hausbetreuungsservices in einer Wohnungseigentumsanlage (WEG). Die Eigentümergemeinschaft hatte einen neuen Verwalter berufen und in derselben Versammlung die Kündigung des Hausbetreuungsvertrages beschlossen. Der neue Verwalter sprach unter Bezugnahme  auf den Eigentümerbeschluss die Kündigung aus, der der Hausbetreuer (und Kläger) u.a. unter Rüge der fehlenden Vollmacht widersprach. Die Zahlungsklage des gekündigten Hausbetreuers (auf Zahlung der ursprünglich vereinbarten Vergütung) hatte letztlich beim BGH im wesentlichen Erfolg, da der Verwalter die Kündigung nicht korrekt ausgesprochen hatte, d.h. eine Vollmacht nicht beigefügt hatte und aus diesem Grund die Kündigung auch unverzüglich vom Kläger zurückgewiesen wurde.

Der BGH hat in seiner Entscheidung ausgeführt, was vom Verwalter zur Vermeidung der Zurückweisung seiner Bevollmächtigung zu beachten ist. Zwar ergibt sich die Vollmacht des Verwalters zunächst aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Zwar bedarf es keiner Vollmachtsvorlage im Falle gesetzlicher Vertretung wie hier und scheide daher eine Zurückweisung nach § 174 BGB aus. Doch wäre die Organstellung bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft anders als bei juristischen Personen nicht aus Registern zu entnehmen, weshalb § 174 BGB bei einseitigen Willenserklärungen auch im Rahmen des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anzuwenden ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte zwar seit der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes vom 26.03.2007 eine (Teil-) Rechtsfähigkeit und der Verwalter sei gesetzlicher Vertreter derselben und Organ nach Maßgabe des § 27 Abs. 2 und 3 WEG. Aber die Eigentümergemeinschaft könne bei der Bevollmächtigung auch über die Regelung des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG hinausgehen, ohne dass dies in einem Register erfasst wäre. Damit aber greife zur Rechtsicherheit des Schutzzweck des § 174 BGB. Dies ergäbe sich auch aus der gesetzlichen Regelung des § 27 Abs. 6 WEG, demzufolge der Verwalter von der Gemeinschaft die Ausstellung einer Vollmacht verlangen könne.

Anmerkung: Letztlich fängt es schon damit an, dass der Empfänger der Willenserklärung in der Regel nicht wissen kann, wer tatsächlich Verwalter und damit nach § 27 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 WEG berechtigt ist. Spricht also der Verwalter eine Kündigung aus, muss er schon im Zusammenhang mit der Abgabe der Willenserklärung seine entsprechende Berechtigung nachweisen (wenn nicht im Einzelfall der Empfänger Kenntnis von der Vollmacht hat). Es ist also sinnvoll, dem Verwalter eine Urkunde iSv. § 27 Abs. 6 WEG zu überlassen, aus der sich seine Vollmacht umfassend ergibt. Sie ist bei Beendigung der Tätigkeit zurückzugeben bzw. wäre öffentlich zu widerrufen. Die Vollmacht muss bei Abgabe der Willenserklärung im Original beigefügt werden. Eine Nachholung der Vorlage genügt nicht, vielmehr muss in diesem Fall die Willenserklärung erneut erfolgen (was bei fristlosen Kündigungen im Hinblick auf den Zeitablauf eventuell zur Unwirksamkeit derselben führen kann).

BGH, Urteil vom 20.02.2014 - III ZR 443/13 -

Wohnungseigentum: Anforderungen an einen Verwalter bei dessen Bestellung

Das LG Düsseldorf musste sich mit der Wahl eines Verwalters bei einer zerstrittenen

Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigen. Es hielt fest, dass der Verwalter extern sein muss, um die Neutralität zu wahren, ferner über eine Qualifikation qua Ausbildung oder jedenfalls Erfahrung als selbständiger Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen verfügen muss. Bei dem Beschluss über die Berufung eines Verwalters, so das Landgericht, sind höhere Anforderungen zu stellen als an einen wichtigen Grund für dessen Abberufung.

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 - 25 S 7/13 -