Es kommt nicht häufig, aber immer
wieder vor, dass der Verwalter einen Beschluss nicht durchführt, der von der
Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurde. Vorliegend hatte der klagende
Wohnungseigentümer begehrt, die Ursache von Wassereinbrüchen in den Kellerräumen
seiner Eiigentumseinheit festzustellen. Dieser Antrag sei, so das Landgericht,
bereits deshalb zurückzuweisen, als der Beschluss dahin gegangen wäre,
allgemein die Ursache eines Wassereinbruchs im Keller festzustellen. Allerdings begnügte sich das Landgericht (LG)
nicht damit, eventuell auch vor dem Hintergrund, dass nach einem notwendigen
Hinweis der Kläger seinen Klageantrag entsprechend geändert hätte.
Im Kern weist das LG in seinem
Beschluss nach § 91a ZPO fest (im Laufe des Verfahrens erledigte sich die
Hauptsache durch Vornahme des Verwalters) darauf hin, der Kläger sei nicht
klagebefugt gewesen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 sei der Verwalter der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet und hafte auch dieser gegenüber. Von
daher sei es Aufgabe des Verbandes, Ansprüche auf Durchführung von Beschlüssen
durchzusetzen. Auch wenn der Vertrag Schutzwirkungen zugunsten der einzelnen
Wohnungseigentümer enthalte, ergäbe sich daraus nichts anderes. Zwar könne der
einzelne Miteigentümer eigene Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter
durchsetzen (BGH im Urteil vom 02.10.1991 - V ZB 9/91 -), doch ließe sich daraus
keine Befugnis herleiten, den dem Verband zustehenden Erfüllungsanspruch
geltend zu machen. Daher müsse der einzelne Eigentümer darauf hinwirken, dass
der Verband tätig wird, wozu gegebenenfalls ein Rechtsanspruch aus dem
mitgliedschaftlichen Treueverhältnis bestünde.
Als praktische Erwägung fügt das
LG noch an, dass es auch häufig streitig sein könne, ob der Beschluss umfassend
umgesetzt wäre. Darüber aber müsste der Verband entscheiden und könne dies
nicht der einzelne Eigentümer.
Anmerkung: Die Entscheidung bezieht sich auf eine ähnliche
Entscheidung des LG Hamburg vom 02.03.2016 – 318 S 22/15 -, in dem es um die
Einholung von zwei Angeboten und die Auftragserteilung in Abstimmung mit dem
Verwaltungsbeirat ging. Allerdings überzeugt weder die Entscheidung des LG
Hamburg noch die hier besprochene Entscheidung des LG Frankfurt am Main.
Insoweit verkürzt das LG die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG. Ausdrücklich heißt es
in § 27 Abs. 1 vor der enumerativen Aufzählung der Pflichten des Verwalters, dass
dieser „gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet sei“ u.a. (Nr. 1) Beschlüsse
durchzuführen. Der Wortlaut begründet mithin einen eigenen Rechtsanspruch des
Verwalters. Warum das LG hier den Wortlaut quasi amputiert, wird in der
Entscheidung nicht ausgeführt. Auch die „praktische Erwägung“ des LG ist da
nicht weiterführend: Ob der Beschluss vollständig durchgeführt wurde, müsste (sollte sich bei einer vom LG angedachten Abstimmung keine Einstimmigkeit
finden) möglicherweise im Hinblick auf einen gegen diesen Beschluss erhobene
Klage ohnehin vom Gericht geklärt werden.
LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 15.02.2017 - 2-13 S 128/16 -
