Kostenhaft für Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Für die (nur) von der Erwerberin beantragte Eigentumsumschreibung wurden die Gerichtskosten nach GNotKG KV Nr. 14110 bei der Beteiligten zu 1. geltend gemacht, die in dem notariellen Vertrag unter § 2 (gegenüber der Erwerberin) erklärte, die Kosten und Gebühren des Vertrages nebst seiner Durchführung zu tragen. Die dagegen von der Beteiligten zu 1. Eingelegte Beschwerde hatte Erfolg.

Eine Haftung nach § 22 Abs. 1 GNotKG schied aus, da die Beteiligte zu 1., wie das OLG feststellte, nicht Antragstellerin war. Den Antrag auf Eigentumsumschreibung im notariellen Vertrag hatte lediglich die Erwerberin gestellt.

Eine Haftung der Beteiligten zu 1. scheide auch auf der Grundlage des § 27 Nr. 2 GNotKG aus. In der in § 2 aufgenommenen Erklärung der Beteiligten zu 1. läge eine Erklärung nur gegenüber der Erwerberin, für die Kosten aufzukommen; darin läge keine wirksame Erklärung zur Haftung für die Gerichtskosten gegenüber dem Gericht.  § 27 Nr. 2 GNotKG verlange aber, dass die Erklärung gegenüber dem Gericht abgegeben wird oder diesem mitgeteilt habe. Das ergäbe sich aus der gleichlautenden Norm des § 3 Nr. 2 KostO, zu der der BGH bereits festgestellt habe, dass eine im Notarvertrag geregelte Übernahme von Notarkosten lediglich im Verhältnis zwischen den Vertragspartnern Wirkung entfalte; für eine Wirkung auch gegenüber dem Notar bedürfe es einer nach außen hin wirkenden Erklärung mit Wissen und Wollen des in Anspruch genommenen (BGH, Urteil vom 20.01.2005 - III ZR 278/04 -).

Kostenregelungen in einem Vertrag würden in der Regel nur das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien zueinander berühren, nicht aber Ditte begünstigen. Diesen gegenüber müsste eine Haftung direkt übernommen oder erklärt werden, was in der allgemeinen Kostenregelung im Kaufvertrag nicht zu sehen sei.

OLG Hamm, Beschluss vom 31.01.2023 - 15 W 27/23 -

Ladung zur Eigentümerversammlung bei verwalterloser Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Miteigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft war verwalterlos. Der Antragsgegner zu 1. lud zu einer Eigentümerversammlung in die Wohnung der Antragsgegnerin zu 2. ein. Vom Antragsgegner wurde bei Amtsgericht der Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit der den übrigen drei Eigentümern die Durchführung der Eigentümerversammlung untersagt werden sollte. Dem Gab das Amtsgericht statt. Im darauf folgendem Widerspruchsverfahren erklärten die Parteien übereinstimmend die Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht musste daher nur nach gem. § 91a ZPO über die Kosten entscheiden und erlegte diese dem Antragsteller mit der Begründung auf, die Antragsgegner seien nicht passivlegitimiert gewesen (mithin: der Antrag hätte sich nicht gegen diese richten dürfen).

Die gegen die Entscheidung vom Antragsteller eingelegte zulässige sofortige Beschwerde wurde vom Berufungsgericht zurückgewiesen.

Nah § 91a ZPO ist bei einer übereinstimmenden Erledigungserklärung nach billigem Ermessen nach bisherigen Sach- und Streitstand über die Kosten zu entscheiden. Dabei, so das Landgericht zutreffend, sei lediglich eine summarische Prüfung vorzunehmen, bei der das Gericht in einer rechtlich schwierigen Sache  nur wegen der Verteilung der Kosten bedeutsame Rechtsfragen zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 28.10.2008 - VIII ZB 28/08 -). Danach sei die Entscheidung des Amtsgerichts ermessensfehlerfrei.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliege nicht den Wohnungseigentümern, sondern (nach des Gesetzesänderung) nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft, § 18 Abs. 1 WEG. Damit sei auch der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Mithin obläge es der Wohnungseigentümergemeinschaft (die aktiv du passiv Prozessführungsbefugt ist)  die erforderlichen Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Verwaltung zu ergreifen, wozu auch die Durchführung der Eigentümerversammlung gehöre (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 17.11.2021 - 2-13 T 69/21 -).

Daraus folge, dass Ansprüche auf Durchführung oder Unterlassung von Eigentümerversammlungen nicht mehr zwischen den beteiligten Eigentümern oder (wenn bestellt) Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat auszutragen seien. Andernfalls würden Organe einer Gemeinschaft oder (bei Beteiligung der Eigentümer) sogar nur Organmitglieder über interne Rechte und Pflichten streiten. Ein Innerorganstreit sei aber gesellschaftsrechtlich unzulässig (BGH, Urteil vom 28.11.1988 - II ZR 57/88 -), was nach der neuen Struktur des WEG-Rechts auf die WEG zu übertragen sei. Hier habe der Antragsteller Rechte des Verbandes geltend gemacht; nach dem neuen WEG-Recht könnten Eigentümer gegen den zulässig Einladenden keine rechtlichen Ansprüche (selbst) geltend machen.  

Der Anspruch gegen den Einladenden hätte mithin von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden müssen. Da der Gemeinschaft Ersatzansprüche gegen ihre Organe zustünden, wenn diese Pflichtwidrigkeiten begehen und sie nach § 31 BGB für deren Pflichtverletzung haften würden, wäre es ein Wertungswiderspruch, den Verband mangels Klagebefugnis zu zwingen, Pflichtverletzungen ihrer Organe tatenlos hinzunehmen um sodann Schadensersatzansprüche geltend zu machen oder für diese einzustehen. Mithin könnten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG) oder dem Verwaltungsbeirat Ansprüche auf Durchführung oder Unterlassung von Eigentümerversammlungen durchgesetzt werden. Erfolgt hier keine Klage, könne der einzelne Eigentümer (auch ggf. im Rahmen einer einstweiligen Verfügung) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft vorgehen und diese anhalten, die Ansprüche geltend zu machen. Ein Klagerecht des einzelnen Eigentümers bestünde auch nicht im Wege der actio pro societate.

Vorliegend handelte es sich um eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft. In diesem Fall könnten im Falle der Kompetenzüberschreitung eines Eigentümers die verbliebenen Eigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten und so für diese den Anspruch geltend machen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 15.07.2021 - 2-13 S 5/21 -). Ob vorliegend der Antragsteller die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte vertreten können, müsse nicht geprüft werden, da der Antragsteller ausdrücklich den Antrag im eigenen Namen und nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt habe.

Das Landgericht resümiert, dass die gesetzlich in § 9b Abs. 1 S. 2 WEG angeordnete Gesamtvertretung bei der verwalterlosen WEG zu Koordinierungsproblemen führen könne. Damit könne eine Verhinderung der fehlerhaft einberufenen Versammlung im Vorfeld praktisch unmöglich werden. Damit würde aber kein Rechtsverlust einhergehen, da die Möglichkeit bestünde, auf der Versammlung gefasste Beschlüsse anzufechten und ggf. im Rahmen der einstweiligen Verfügung einstweilen aussetzen zu lassen. Ausdrücklich weist das Berufungsgericht darauf hin, dass entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansicht, es nicht der Annahme ist, dass gefasste Beschlüsse auf dieser fehlerhaft geladenen Eigentümerversammlung rechtlich wirkungslose Nichtbeschlüsse seien (so auch bereits LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.04.2021 - 2-13 S 87/20 -).

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.02.2022 - 2-13 T 85/21 -