Betriebskosten: Darlegungs- und Beweislast des Mieters zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Mieter machte Rückforderungsansprüche aus ungerechtfertigter Bereichen (§ 812 BGB) an gezahlten Betriebskostennachforderungen geltend. Die Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht erteilte den Hinweis dass es beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen.

Die beabsichtigte Zurückweisung erfolgte nicht aus dem Grund des § 814 BGB: Sollte der Mieter die Nachzahlung in Kenntnis der Nichtschuld vorgenommen haben, wäre er nach dieser Norm mit einer Rückforderung ausgeschlossen. Aber hier erfolgte (wohl) die Zahlung unter Vorbehalt, weshalb die Norm des § 814 BGB nicht greifen würde.

Das Landgericht verwies darauf, dass für den Kondiktionsanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Betriebskostennachzahlung der diesen Anspruch geltend machende Mieter die Darlegungs- und Beweislast für den fehlenden Rechtsgrund trägt, auch dann, wenn er unter Vorbehalt leisten würde. Dies würde auch für den vorliegenden Fall gelten, dass der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht. Insoweit würde den Mieter sogar eine „nochmals gesteigerte“ Darlegungslast treffen. Insoweit bezieht sich das Landgericht auf Entscheidungen des BGH vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10 - und 17.12.2014 - XII ZR 170/13 -.  Der BGH hat festgehalten, dass bei dem Vorwurf des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei den Betriebskosten der Mieter die volle Darlegungs- und Beweislast treffe und eine pauschale Angabe, der Kostenansatz in der Abrechnung übersteige den überregional ermittelten Kostenansatz für Wohnungen gleicher Größe genüge nicht. Dies folge aus dem Grundsatz, dass es sich bei der Beachtung der Wirtschaftlichkeit durch den Vermieter um eine diesen treffende Nebenpflicht handele.

Auch treffe den Vermieter keine subsidiäre Darlegungslast. Dies auch dann nicht, wenn die Steigerung gegenüber dem Vorjahr mehr als 10% betrage. Insoweit beruft sich das Landgericht auch auf den BGH, der in der Entscheidung vom 17.12.2014 aaO., wonach der Vermieter grundsätzlich keine näheren Tatsachen (z.B. Preisvergleich) vortragen müsse.

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.08.2017 - 67 S 190/17 -

Eigenbedarfskündigung: „Benötigen“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einer Zweitwohnung und unbillige Härte mangels geregelten Einkommens nach § 574 Abs. 1 S.1 BGB

Die Klägerin, die die Eigenbedarfskündigung aussprach, wollte die gekündigte Wohnung als Zweitwohnung (berufliche Gründe) nutzen. Von der verklagten Mieterin wurde geltend gemacht, sie verfüge derzeit über kein regelmäßiges Einkommen und lebe von ihren Ersparnissen, wobei sie erst nach Verbrauch der Ersparnisse staatliche Transferleistungen erhalte; in Ansehung dessen würde sie keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden.

Der Klage wurde stattgegeben. Das LG Berlin (Berufungsgericht) hat die Revision zugelassen. Mit seinem vorliegenden Hinweisbeschluss wies der BGH die Beklagte darauf hin, dass er beabsichtige, die Revision im Beschlusswege zurückzuweisen, was danach auch erfolgte.

Die Frage, ob eine Zweitwohnung (deren Gebrauch von der Klägerin damit geltend gemacht wurde, dass sie in Berlin arbeiten würde)  eine Eigenbedarfskündigung rechtfertige, hielt der BGH nicht für klärungsbedürftig. Es würde um den Begriff des „Benötigens“ gehen, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dazu seit bereits höchstrichterlich geklärt, dass ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe erforderlich seien, die Wohnung selbst oder durch Verwandte zu nutzen. Dies gelte auch für die Zweitwohnung.  Die benannten beruflichen Gründe seien ausreichend.

Rechtsfehlerhaft habe das Berufungsgericht auch die klägerseits angegebenen Gründe als wahr angenommen, soweit es sich auf klägerseits benannte Indizien und die persönliche Anhörung der Klägerin bezog.

Für die Beklagte läge auch keine unzumutbare Härte vor, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Aus den von der Beklagten benannten Umständen ergäbe sich noch nicht, dass die Beklagte mangels Nachweises von regelmäßigen Einkommen keinen angemessenen Wohnraum finden könne. Es handele sich lediglich um eine Schlussfolgerung der Klägerin, die einer Grundlage entbehre.

BGH, Hinweisbeschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 19/17 -

Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Nachweis des dem Vermieter entstehenden erheblichen Nachteils

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis über Wohnraum gegenüber den Beklagten  und begründete die Kündigung damit, dass das Gebäude abgerissen werden solle, eine Abrissgenehmigung auch bereits vorläge. Auf dem Gelände solle ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung eines Modegeschäfts, deren Geschäftsführerin die Klägerin sei, errichtet werden. Nur der Abriss mit der Neuerrichtung von Gewerberaum würde eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks ermöglichen.

Der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage wurde in den Vorinstanzen stattgegeben. Der BGH hat auf die zugelassene Revision der Beklagten das Urteil aufgehoben  und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen.

Der BGH wies darauf hin, dass die von der Klägerin geltend gemachten Gründe eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht rechtfertigen könne. Es ermangele hier an dem erheblichen Nachteil, der ohne die Verwertungskündigung drohe. Die Frage des Nachteil sei vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und dem damit einhergehenden Bestandsinteresse des Mieters zu prüfen. Das Eigentum gewähre dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Nutzung mit größtmöglichen Vorteil. Die Nachteile des Vermieters bei Versagung einer Verwertungskündigung dürften aber auch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile des Mieters bei Verlust der Wohnung wesentlich übersteige. Eine Generalisierung sei nicht möglich, sondern auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Es handele sich dabei um eine tatrichterliche Frage, die im Revisionsverfahren nur eingeschränkt geprüft werden könne.

Weder seien von dem Berufungsgericht tatsächliche Umstände festgestellt worden, die begründen könnten, dass die Klägerin mit der Verwertung langfristig Pachteinnahmen aus allen ihren Grundstücken zu sichern noch dafür, dass es sich bei der Erweiterung des Modegeschäfts um eine „existentielle Frage“ handele, noch sei von der Klägerin dazu etwas vorgetragen worden. Es würden insbesondere Feststellungen zu konkreten Nachteilen für die wirtschaftliche Situation der Klägerin fehlen. Eine vom Berufungsgericht vorgenommene pauschale Betrachtungsweise sei verfehlt, da dies letztlich dazu führe, dass der Vermieter zur bloßen Gewinnoptimierung nach Belieben verfahren könne.

Auch soweit seitens der Klägerin die Sicherung einer Schwestergesellschaft benannt worden sei, würde dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen können. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB stelle auf den Vermieter ab, nicht auf ein mögliches Interesse eines Dritten. Damit unterscheide sich dieser Kündigungsgrund von der Eigenbedarfskündigung, mit der auch zugunsten eines bestimmten Personenkreises die Kündigung ausgesprochen werden könne.

Im Rahmen des Gerichtsverfahrens könnten nur solche Gründe berücksichtigt werden, die der Vermieter in der Kündigungserklärung mitteilt. Die Interessen der Schwestergesellschaft seien nicht einmal in dem Kündigungsschreiben benannt worden.

Eine Zurückverweisung erfolgte, da sich das Landgericht mit anderen Kündigungsgründen (aus seiner Warte richtig) nicht auseinandergesetzt hat und dies nun nachzuholen hat.

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16 -

Rechtliches Gehör: Die Folgen des Übergehens des Bestreitens einer Zinsforderung im Berufungsverfahren

Die Nebenintervenientin zu 2. hatte zunächst Klage gegen fünf Beklagte im unterschiedlichen Umfang auf Honorar für Architektenleistungen erhoben. Die Forderung wurde zuzüglich Zinsen von 13% mit der Begründung der Inanspruchnahme von Bankkredit in entsprechender Höhe zu dem benannten Zinssatz geltend gemacht. Diese Behauptung blieb erstinstanzlich unstreitig. . Nach Insolvenz der Nebenintervenientin führte der Insolvenzverwalter als Kläger das Verfahren weiter.  Das Landgericht hatte die Beklagten mit Urteil vom 26.01.2001 in unterschiedlicher Höhe zuzüglich der Zinsen verurteilt. Während des Berufungsverfahrens wurde über das Vermögen der Nebenintervenientin zu 2. am 15.04.2003 das Insolvenzverfahren eröffnet und der Insolvenzverwalter nahm das Verfahren auf. Die Berufung (hier der Beklagten) wurde zurückgewiesen. Im Berufungsverfahren wurde von den Beklagten die behauptete Inanspruchnahme von Bankkredit zu dem Zinssatz bestritten.

Das OLG wies diese Berufung zurück. Zu den Zinsen führte es aus, es sei unwahrscheinlich, dass nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch weiter mit einem Zinssatz von 13% ein Verzugsschaden vorläge. Dies müsse aufgeklärt werden.

Der BGH hat auf die Revision der Beklagten das Urteil zum Zinsausspruch teilweise aufgehoben und den Rechtsstreit an das OLG zurückverwiesen. Es läge ein Verstoß gegen den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) vor, soweit das OLG für einen Zeitraum vom 06.03.2000 bis 15.04.2003 Zinsen in Höhe von 13% zugesprochen habe. Insoweit sei das OLG nicht auf das Bestreiten der Beklagten eingegangen.

Anmerkung: Aus den Entscheidungsgründen erschließt sich, dass die Beklagten erst im Berufungsverfahren den behaupteten Bankkredit (jedenfalls) zu dem benannten Zinssatz) bestritten haben. Der BGH geht nicht auf § § 531 ZPO (Zurückweisung von neuen Angriffs- und Verteidigungsmitteln) ein. Zwar ist neues Verteidigungsvorbringen in der Berufung nach § 531 ZPO grundsätzlich ausgeschlossen. Ob diese Voraussetzungen vorlagen, ergibt sich aus dem Urteil nicht. Der BGH geht darauf auch nicht ein. Er konnte auch darauf nicht eingehen, da das Berufungsgericht gar nicht auf das Bestreiten einging und es auch nicht nach § 531 ZPO zurückgewiesen hatte. Geht aber das Gericht auf Vortrag nicht ein, so auch auf neuen erheblichen (Verteidigungs-) Vortrag in der zweiten Instanz, liegt ohne weiteres die Verletzung rechtlichen Gehörs vor. Denn es kann vom Revisionsgericht (BGH) nicht ausgeschlossen werden, dass das Gericht  bei Beachtung des Bestreitens zu einem für die Beklagten günstigeren Ergebnis gelangt wäre.

BGH, Beschluss vom 03.08.2017 - VII ZR 233/13 -

Zur Modernisierungs-Mieterhöhung wegen Aufzugseinbau und Mietminderung wegen Entfalls des Trockenbodens

Die Klägerin vermiete an die Beklagten eine im 1. OG eines Hauses belegene Wohnung. Zum Einbau eines Fahrstuhls im Treppenhaus, der allerdings nicht im 1. OG sondern im Zwischenstock einen Stopp hat, nutzte die Klägerin einen Trockenboden, der bis dahin den Mietern zum Trocknen von Wäsche zur Verfügung stand.

Das Amtsgericht wies die Klage auf Erhöhung der Miete wegen Modernisierung (Aufzug) zurück und gab der Widerklage der Beklagten auf Minderung der Miete in Höhe von 2% (von der Bruttomiete) wegen Fortfalls des Trockenbodens statt. Die dagegen von der Klägerin eingelegte Berufung beabsichtigte das Landgericht zurückzuweisen; nach dem Hinweisbeschluss wurde die Berufung zurückgenommen..

Grundsätzlich kann bei Modernisierungsmaßnahme der Vermieter eine Erhöhung der Miete begehren, § 559 Abs. 1 BGB. Nach § 555b BGB kann eine Mieterhöhung erfolgen, wenn der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht und die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wurden vom Landgericht negiert (welches zwar nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. urteilte, was aber zur jetzigen Rechtslage in der Sache keinen Unterschied darstellt.

Für die im 1. OG belegene Wohnung sei der kein Haltepunkt des Fahrstuhls eingebaut worden. Der vom Gesetz verlangte Gebrauchsvorteil könne aber nur angenommen werden, wenn die Wohnung aufgrund des Aufzugs besser, schneller und barrierefrei erreicht werden könnte, was hier nicht der Fall sei. Ein barrierefreier Zugang war weder vor Einbau des Fahrstuhls noch danach möglich gewesen. Es käme nicht darauf an, dass sich eventuell die Anzahl der Treppenstufen durch den Fahrstuhl verringert hätte.

Ebenfalls stelle der Einbau des Fahrstuhls keine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar. Die Maßnahme müsse allen Wohnungen zugute kommen (wie z.B. Kinderspielplätze oder Grünanlagen im Außenbereich).

Da durch den Einbau des Fahrstuhls der Trockenboden nicht mehr nutzbar sei, hätten zudem die Beklagten ein Mietminderungsrecht, wobei offen bleiben könne, ob Grundlage § 573b Abs. 4 oder § 536 Abs. 1 BGB sei. Entscheidend sei, dass die Beklagten (unabhängig davon, ob sie dies nutzten oder nicht) die Möglichkeit hatten. Ihre Wäsche nicht in der Wohnung mittels Trockner oder aufgestellten Wäscheständer zu trocknen, sondern außerhalb derselben.

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 16.05.2017 - 67 S 81/17 -

Überschreiten der privaten Vermögensverwaltung (zur Abgrenzung § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu § 15 EStG nach der „Klammerrechtsprechung“)

Die Klägerin (eine 1978 gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR))erklärte 2003 wie in den Vorjahren im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG, wozu u.a. ein Rathauserweiterungsbau und ein Straßenverkehrsamt (sogen. Dienstgebäude) gehörten. Daneben erklärte sie aus einer Beteiligung an einer GbR weitere Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie geringe Einnahmen aus Kapitalvermögen. In Bezug auf das Dienstgebäude Rathauserweiterungsbau lag dem zugrunde, dass die Stadt mit der Klägerin einen 1986 Erbbaurechtsvertrag schloss mit der Pflicht der Klägerin, auf dem Grundstück die Dienstgebäude zu errichten. Im Falle des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablauf sollte die Stadt gegen Zahlung eine bestimmte Entschädigung zahlen. Auch war vorgesehen, dass die Stadt die Übertragung des Erbbaurechts an sich verlangen konnte, wenn der Mietvertrag über die Vermietung an die Stadt unwirksam wäre oder endet. Das Mietverhältnis war auf die Dauer des Erbbaurechts von 20 Jahren ausgerichtet und endete 2007. Entsprechend schloss die Klägerin in 1002 einen Erbbaurechtsvertrag mit dem Landkreis; Erbbaurecht und Mietvertrag endeten 2013.

Im Rahmen einer Außenprüfung des Finanzamtes 1997 bis 2001 wurden die Einnahmen nach § 21 EStG festgestellt. Anlässlich einer Folgeprüfung 2003 – 2009 wurden die Einnahmen nach § 15 EStG als gewerbliche Einnahmen festgestellt und erging in 2013 ein entsprechender Änderungsbescheid (Feststellungsbescheid) für 2003.

Die Klägerin legte Einspruch und erhob gegen den Einspruchsbescheid iVm. dem Änderungsbescheid Klage. Das Finanzgericht gab der Klage statt. Die Revision des Finanzamtes war erfolgreich und führte zur Aufhebung der finanzgerichtlichen Entscheidung und Zurückverweisung an das Finanzgericht.

Der BFH wies darauf hin, dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb bei der Vermietung von Grundstücken dann überschritten sei, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung des Grundbesitzes im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (so durch Selbstnutzung oder Vermietung) entscheidend in den Vordergrund trete.

Nicht im Hinblick auf eine von vornherein geplante Veräußerung (bzw. entgeltlichen Übertragung) der Dienstgebäude infolge Erlöschens des Erbbaurechts gegen Zahlung einer Entschädigung alleine sei der rahmen zur privaten Vermögensverwaltung überschritten worden. Auch sei kein gewerblicher Grundstückshandel (so z.B. die Überschreitung der 3-Objekte-Grenze als Indiz) anzunehmen. Allerdings habe hier die Tätigkeit der Klägerin über die private Vermögensverwaltung deshalb hinausgegangen sein können, wenn das Gesamtkonzept der Klägerin darin bestanden habe, auf den Erbbaugrundstücken Bauwerke zu errichten, diese an den Grundstückseigentümer zu vermieten und nach Ablauf der Vermietzeit einer von vornherein fest vereinbarten Entschädigung entgeltlich zu übertragen. Diese „Verklammerungsrechtsprechung“ sei für bewegliche Wirtschaftsgüter anerkannt (BFHE 258, 403). Diese Rechtsprechung sei entgegen der Annahme  des Finanzgerichts auch auf unbewegliche Wirtschaftsgüter übertragbar. Die Umschichtung trete in diesen Fällen klar in den Vordergrund gegenüber der Fruchtziehung aus den Substanzwerten. Dem stünde die Haltefrist nach § 23 Abs. 1 S. 1 EStG nicht entgegen. Auch eine Reinvestition des Veräußerungserlöses in ein nämliches Objekt würde hier nicht dazu führen, noch eine private Vermögensverwaltung anzunehmen.

Entscheidend sei (und dazu hatte das Finanzgericht keine Feststellungen getroffen, weshalb es zu einer Zurückverweisung kam), ob bereits zum Zeitpunkt der jeweiligen Vertragsabschlüsse feststand, ob das zu erwartende positive Gesamtergebnis sich nur unter Einbeziehung der am Schluss zu zahlenden Entschädigung durch die Grundstückseigentümer realisieren ließ.

BFH, Urteil vom 28.09.2017 - IV R 50/15 -

Einziehung von Sachverständigenkosten nach Abtretung derselben

Die Klägerin, ein anerkanntes Inkassounternehmen, machte Forderungen eines Sachverständigen gegen die beklagte Kraftfahrzeughaftpflichtversicherung geltend. Grundlage war die Erstellung eines Gutachtens durch den Sachverständigen für einen Unfallbeteiligten. Der Sachverständige ließ durch seinen Auftraggeber ein Auftragsformular unterschreiben, in dem zur Sicherung des Honorars des Sachverständigen dieser sich die Schadensersatzansprüche des Auftraggebers auf Erstattung der Sachverständigenkosten abtreten ließ.

Die Beklagte vertrat die Ansicht, die Abtretung  dieser Forderung würde einen Verstoß gegen §§ 1, Abs. 2 Nr. 1, 3 RDG darstellen und daher nichtig sein, § 134 BGB. Dem folgt der BGH nicht.

Der BGH ließ offen, ob es sich bei der Einziehung der abgetretenen Schadensersatzforderung um eine Rechtsdienstleistung handelt, ließ der BGH offen. Jedenfalls würde dies kein eigenständiges Geschäft im Sinne von § 5 RDG darstellen. Unter Bezugnahme auf seine Rechtsprechung zu Mietwagenunternehmen (so z.B. BGH vom 31.01.2012 - VI ZR 143/11 -) sei die Geltendmachung der abgetretenen Forderung auf Erstattung Mietwagenkosten durch das Mietwagenunternehmen dann nach § 5 Abs. 1 RDG erlaubt, wenn nur die Höhe der Mietwagenkosten streitig sei. Für den Sachverständigen könne nichts anderes gelten. Da vorliegend nur die Höhe der Sachverständigenkosten im Streit stand (insbes. also nicht die Haftung), dürfte der Sachverständige seine abgetretenen Honoraransprüche als Schadensersatz bei dem Schädiger und dessen Haftpflichtversicherer geltend machen.

Bedenken hatte allerdings der BGH an der weiteren Zession durch den Sachverständigen an das Inkassounternehmen. Die Weiterabtretungsklausel,  nach der der Sachverständige „die vorstehend vereinbarte Forderung inkl. aller Nebenrechte und Surrogate zur Abtretung“ der Klägerin anbiete, enthalte nicht das Angebot auf Übertragung der dem Sachverständigen vom Geschädigten abgetretenen Schadensersatzansprüche. Entscheidend bei der Auslegung einer Formularklausel sei aber der Wortlaut. Ist damit unklar, ob auch die Schadensersatzansprüche mit abgetreten wurden, käme § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (Zweifel gehen zu Lasten des Verwenders). Damit aber hatte sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt und mithin auch keine notwendigen Feststellungen getroffen, weshalb eine Zurückverweisung an das Berufungsgericht erfolgte. Unklar blieb, wer Verwender der Klausel ist, ferner, ob die Beteiligten sich über die Auslegung einig waren.

BGH, Urteil vom 24.10.2017 - VI ZR 504/16 -