Die Klägerin kündigte
das Mietverhältnis über Wohnraum gegenüber den Beklagten und begründete die Kündigung damit, dass das
Gebäude abgerissen werden solle, eine Abrissgenehmigung auch bereits vorläge. Auf
dem Gelände solle ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung eines Modegeschäfts,
deren Geschäftsführerin die Klägerin sei, errichtet werden. Nur der Abriss mit
der Neuerrichtung von Gewerberaum würde eine wirtschaftliche Verwertung des
Grundstücks ermöglichen.
Der auf
Räumung und Herausgabe gerichteten Klage wurde in den Vorinstanzen
stattgegeben. Der BGH hat auf die zugelassene Revision der Beklagten das Urteil
aufgehoben und den Rechtsstreit an das
Landgericht zurückverwiesen.
Der BGH wies
darauf hin, dass die von der Klägerin geltend gemachten Gründe eine Verwertungskündigung
nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht rechtfertigen könne. Es ermangele hier an dem
erheblichen Nachteil, der ohne die Verwertungskündigung drohe. Die Frage des
Nachteil sei vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und dem
damit einhergehenden Bestandsinteresse des Mieters zu prüfen. Das Eigentum
gewähre dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf
Gewinnoptimierung oder Nutzung mit größtmöglichen Vorteil. Die Nachteile des
Vermieters bei Versagung einer Verwertungskündigung dürften aber auch keinen
Umfang annehmen, der die Nachteile des Mieters bei Verlust der Wohnung
wesentlich übersteige. Eine Generalisierung sei nicht möglich, sondern auf die
Umstände des Einzelfalls abzustellen. Es handele sich dabei um eine tatrichterliche
Frage, die im Revisionsverfahren nur eingeschränkt geprüft werden könne.
Weder seien
von dem Berufungsgericht tatsächliche Umstände festgestellt worden, die
begründen könnten, dass die Klägerin mit der Verwertung langfristig
Pachteinnahmen aus allen ihren Grundstücken zu sichern noch dafür, dass es sich
bei der Erweiterung des Modegeschäfts um eine „existentielle Frage“ handele,
noch sei von der Klägerin dazu etwas vorgetragen worden. Es würden insbesondere
Feststellungen zu konkreten Nachteilen für die wirtschaftliche Situation der
Klägerin fehlen. Eine vom Berufungsgericht vorgenommene pauschale
Betrachtungsweise sei verfehlt, da dies letztlich dazu führe, dass der
Vermieter zur bloßen Gewinnoptimierung nach Belieben verfahren könne.
Auch soweit
seitens der Klägerin die Sicherung einer Schwestergesellschaft benannt worden
sei, würde dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen können. § 573 Abs. 2 Nr. 3
BGB stelle auf den Vermieter ab, nicht auf ein mögliches Interesse eines
Dritten. Damit unterscheide sich dieser Kündigungsgrund von der
Eigenbedarfskündigung, mit der auch zugunsten eines bestimmten Personenkreises
die Kündigung ausgesprochen werden könne.
Im Rahmen des
Gerichtsverfahrens könnten nur solche Gründe berücksichtigt werden, die der Vermieter
in der Kündigungserklärung mitteilt. Die Interessen der Schwestergesellschaft
seien nicht einmal in dem Kündigungsschreiben benannt worden.
Eine
Zurückverweisung erfolgte, da sich das Landgericht mit anderen Kündigungsgründen
(aus seiner Warte richtig) nicht auseinandergesetzt hat und dies nun nachzuholen
hat.
BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR
243/16 -
