Kündigung trotz leerstehender Alternativwohnung

Dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine Wohnung kündigen kann, ist unbestritten. Doch hat er dabei auch auf den Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) Rücksicht zu nehmen. Hat er nämlich eine freie Alternativwohnung im selben Gebäude oder Wohnblock, so muss er diese dem Mieter anbieten.

Die Anbietung der Alternativwohnung muss während der laufenden Kündigungsfrist erfolgen. Zwar ist, so das LG Berlin, der Vermieter grundsätzlich in seiner Entscheidung frei, welche Wohnung er selbst nutzen will und mithin nicht selbst auf die leere Wohnung zu verweisen. Da aber die Kündigung erheblich in die Lebensführung des Mieters eingreift, ist er gehalten, diesen Eingriff so weit möglich abzumildern. Steht im selben Haus oder Wohnblock eine der gekündigten Wohnung vergleichbare Wohnung zur Verfügung, hat er diese dem Mieter anzubieten (so bereits BGH vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -). Der Umstand geringfügiger Abweichungen der anderen Wohnung rechtfertigt nicht das Unterlassen, da es letztlich Sache des Mieters ist, ob er dies in Kauf nehmen will (BGH aaO.).

Erfolgt erst im Rahmen der Räumungsklage, also nach Ablauf der Kündigungsfrist, ein Angebot und wird dieses abgelehnt (hier mit der zusätzlichen Angabe, in der Rückschau wäre die Anmietung nicht ausgeschlossen gewesen), führt dies nicht zu einer Unbeachtlichkeit der unterbliebenen Anbietung. Das LG Berlin hat offen gelassen, ob eine Anbietung auch erfolgen müsse, wenn von vornherein fest stünde, dass der Mieter die Alternativwohnung nicht nehmen würde; hier jedenfalls war die Anbietung verfristet und von daher die Kündigung unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 16.04.2015 – 67 S 14/15a -

Der Steuerberater muss nicht über zivilrechtliche Regressmöglichkeiten informieren

Steuerberater werden, aus welchen Gründen auch immer, häufig von Mandanten gewechselt. Neue Steuerberater müssen dabei teilweise in „Altfällen“ tätig werden, d.h. solchen, die sein Vorgänger bereits bearbeitet bzw. begonnen hatte. Dabei kann es ohne weiteres vorkommen, dass er Mängel in der Bearbeitung durch seinen Vorgänger feststellt, auch solche, die nicht mehr änderbar sind. So geschehen in einem Fall, der letztlich auch vom BGH zu entscheiden war.

Der (neue) Steuerberater hatte die Vertretung des Mandanten in einem Einspruchsverfahren gegen einen Steuerbescheid übernommen. Der Einspruch wurde letztlich zurückgenommen. Nunmehr machte der Mandant gegen den neuen Steuerberater Schadensersatz in Höhe von € 223,328,50 mit der Begründung geltend, dieser habe ihn nicht innerhalb der Verjährungsfrist auf einen möglichen Regress gegen seinen früheren Steuerberater hingewiesen.

Die Klage wurde abgewiesen; die Revision des Mandanten blieb erfolglos.

Der BGH stellt darauf ab, dass das Mandat auf das Steuerverwaltungs- und finanzgerichtliche Verfahren gerichtet ist und ein Steuerberater, anders als ein Rechtsanwalt, grundsätzlich auch bei umfassender Mandatierung nicht zu Hinweisen auf zivilrechtliche Regressmöglichkeiten verpflichtet ist. Während der Anwalt zur umfassenden Vertretung in allen Richtungen verpflichtet sei, sei der Steuerberater nur verpflichtet, die steuerlichen Interessen des Mandanten umfassend wahrzunehmen. Die Entscheidung des Mandanten, einen Steuerberater und nicht einen Rechtsanwalt zu beauftragen beruhe darauf, dass er sich gerade die besonderen steuerlichen Fachkenntnisse des Steuerberaters zu nutze machen will. Auf eine umfassende zivilrechtliche Beratung könne er daher nicht vertrauen.

BGH, Urteil vom 07.05.2015 – IX ZR 186/14 -

Vertragsabschluss: Die Bedeutung eines Angebots und die Fristen

Gegenständlich war der Abschluss einer Zusatzvereinbarung zu einem Mietvertrag.

Die Vermietergesellschaft hatte dem Mieter eine „Zusatzvereinbarung“, nicht unterzeichnet, zugesandt. Ob darin bereits ein rechtsgültiges Angebot liegt, welches vom Mieter nur noch anzunehmen ist, ist nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln, Da auf Vermieterseite die vorgesehene Vereinbarung nicht unterzeichnet war, könne es, so das LG Berlin, nur als Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes durch den Mieter (invitatio ad offerendum) angesehen werden. Dies schloss das Landgericht zudem aus dem Umstand, dass im Anschreiben ausdrücklich auf die fehlende Unterschrift des Geschäftsführers der Vermietgesellschaft (Beklagte) verwiesen wurde und angemerkt wurde, erst mit dessen Unterschrift käme die Vereinbarung zustande.

Die Mieterin (Klägerin) unterzeichnete die ihr zugesandte „Zusatzvereinbarung“ und sandte sie zurück. Die Vermietgesellschaft sandte einige Monate später dann das von ihr rechtsverbindlich unterschriebene Exemplar an die Mieterin zurück. Damit aber wurde die Zusatzvereinbarung nicht wirksam. Das Landgericht verweist auf § 146 BGB: Ein Angebot erlischt, wenn es dem Antragenden (hier Mieterin) gegenüber abgelehnt oder nicht rechtzeitig nach §§ 147ff BGB angenommen wird. Hier jedenfalls fehlte es an einer rechtzeitigen Annahme durch die Beklagte. Ein Angebot ist nach § 147 BGB (bei Annahme gegenüber einem Abwesenden) innerhalb der Frist anzunehmen, wie der Antragende nach den regelmäßigen Umständen mit einem Eingang rechnen kann. Das Angebot vom November wurde allerdings erst eingehend im Februar des Folgejahres angenommen. Die Zeitspanne von zwei Monaten überschreitet die zu erwartende Frist für die Annahme eines Angebotes auf Abänderung eines Mietvertrages, so das Landgericht.

Anmerkung: In der verspäteten Annahme kann ein neues Angebot (jetzt von der Vermieterseite) gesehen werden. Dieses hätte die Mieterin, was wohl nicht erfolgte, dann auch unverzüglich (§ 147 BGB) annehmen können, was wohl nicht erfolgte.  

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2015 - 67 S 470/14 -

Schadensersatz bei Vollstreckung aus nicht rechtskräftigen Urteilen

Aus vorläufig vollstreckbaren Urteilen kann die Vollstreckung betrieben werden, unabhängig davon, ob es sich um Versäumnisurteile oder die Instanz abschließende Urteile handelt. Was aber ist, wenn das Urteil abgeändert wird, die Klage ganz oder teilweise abgewiesen wird ? In diesem Fall steht dem Vollstreckungsschuldner ein Schadensersatzanspruch zu, § 717 Abs. 2 ZPO; diese Vorschrift gilt allerdings nicht für Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Angelegenheiten (§§ 717 Abs. 3 iVm. 708 Nr. 10 ZPO), es sei denn, es handelt sich hier um ein Versäumnisurteil. Während bei der Fallvariante der §§  717 Abs. 3 iVm. § 708 Nr. 10 ZPO auf Antrag des Beklagten (der auch im gleichen Verfahren gestellt werden kann) zur Rückzahlung des Gezahlten/Geleisteten nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB)  zu verurteilen ist, § 717 Abs. 3 Satz 2f, hat der Beklagte im übrigen nach § 717 Abs. 2 ZPO einen Schadensersatzanspruch. Der Schadensersatzanspruch nach § 717 Abs. 2 ZPO geht weiter als der Anspruch nach § 717 Abs. 3 ZPO, da der Beklagte in diesem Fall auch die Kosten der Vollstreckungsmaßnahme, die er tragen musste. Ersetzt verlangen kann.

In seinem Urteil vom 25.06.2015 hat der BGH die Berechnung des Schadensersatzanspruchs dargelegt (unter B. III. der Urteilsgründe). Der dortige Beklagte hatte auf das vorläufig vollstreckbare Urteil 1. Instanz € 220.879,99 gezahlt. Dem Kläger standen allerdings lediglich € 114.808,79 zuzüglich Rechtshängigkeitszinsen (5%-Punkte über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage, § 291 BGB), die sich hier bis zur Zahlung auf € 63.618,72 summierten. Darüberhinaus hatte der Beklagte dem Kläger die Vollstreckungskosten gem. § 788 ZPO mit € 730,15 (Anwaltsgebühren und Gerichtsvollzieherkosten) erstattet, weshalb er einen vom BGH zuerkannten Schadensersatzanspruch in Höhe von € 179.167,30 hatte. Dieser Anspruch ist vom Kläger seit Zustellung der Widerklage (auf Schadensersatz nach § 717 Abs. 2 ZPO) mit 5%-Punkten über dem Basiszinssatz (§ 291 BGB) zu verzinsen.

BGH, Urteil vom 25.06.2015 – VII ZR 220/14 -

Gesellschaftsrecht: Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

Bild: Stephanie Hofschlaeger / pixelio.de

Entweder bereits im Gesellschaftsvertrag aufgenommen der dort als Möglichkeit qua Beschlussfassung vorgesehen: Die Befreiung des oder einzelner Geschäftsführer von der Beschränkung des § 181 BGB. Das OLG Nürnberg hat die nun problematisiert. Zu Recht wird in dem Beschluss des OLG darauf hingewiesen, dass § 181 BGB zwei Fallvarianten erfasst: Zunächst das Verbot des Selbstkontrahierens, darüber hinaus das Verbot der Mehrfachvertretung.

Selbstkontrahieren besagt, dass jemand ein Geschäft mit sich selbst schließt. Mit diesem Verbot soll verhindert werden, dass (hier) der Geschäftsführer in seiner Organstellung für die GmbH mit sich selbst Verträge abschließt (gleich welcher Art). Bei dem Verbot der Mehrfachvertretung ist Grundlage, dass (hier) der Geschäftsführer zum einen in seiner Organstellung für die GmbH handelt, auf der anderen Seite als Vertreter des Vertragspartners auftritt.

Im Hinblick auf das in § 181 BGB normierte doppelte Verbot hält es das OLG Nürnberg für nicht ausreichend, wenn lediglich in dem Gesellschaftsvertrag oder einem Beschluss die Befreiung von der Beschränkung des § 181 BGB enthalten ist. Dies ließe nicht erkennen, von welchem Verbot konkret befreit werden soll. Eine solche Regelung können auch nicht dahingehend ausgelegt werden, der Geschäftsführer solle von allen Beschränkungen des § 181 BGB befreit werden, wenn sich nicht aus dem Beschluss (oder der gesellschaftsvertraglichen Regelung) dies eindeutig ergibt.

Hinweis: Fehlt bei einer Ein-Mann-GmbH im Gesellschaftsvertrag die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und ist auch nicht eine entsprechende Beschlussfassung vorgesehen, kann dieser Gesellschafter-Geschäftsführer gleichwohl nach der zuletzt mit Urteil des BGH vom 19.11.1979 – II ZR 197/78 – bestätigten Rechtsprechung  mit sich selbst Rechtsgeschäfte machen. In diesem Fall soll § 181 BGB nicht greifen. Allerdings werden zum Nachweis des Rechtsgeschäfts der Nachweis durch schriftliche Aufzeichnung nach Art, Ort und Datum verlangt, zumindest eine ordnungsgemäße Verbuchung.

OLG Nürnberg, Beschluss vom 12.02.2015 – 12 W 129/15 - 

Fitnnessstudio: Kein Kündigungsrecht auch bei Umzug wegen arbeitsvertraglicher Weisung

Bild: Petra Bork / pixelio.de

Auch das AG Leverkusen hat nunmehr entschieden, dass der Umzug (hier von Hofheim am Main nach Leverkusen) keinen Grund für eine fristlose Kündigung darstellt. Die Rechtsprechung zur Schwangerschaft sei nicht übertragbar, da hier auch die Wertung des Art. 6 GG zu berücksichtigen. Der Umzugsgrund läge einzig in der Sphäre des Nutzers, weshalb auch nicht die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in betracht zu ziehen sind. Der Nutzer wusste im übrigen, dass der Betreiber nur in Hofheim ein Studio hat und hätte es daher einplanen müssen, dass sein Arbeitgeber ihn aufgrund arbeitsvertraglichen Weisungsrechts versetzt und er dann die Einrichtung nicht mehr nutzen kann.

AG Leverkusen, Urteil vom 24.07.2015 - 21 C 167/15

Rauchwarnmelder doppelt – des Mieters Duldungspflicht

Das Thema Rauchwarnmelder beschäftigt immer noch die Rechtsprechung, wie die Entscheidung des BGH vom 17.06.2015 dokumentiert: Der Mieter, der in der von ihm selbst angemieteten Wohnung Rauchwarnmelder angebracht hatte, verweigerte dem Vermieter in der Folge die Anbringung (weiterer) Rauchwarnmelder. Er vertrat dabei die Auffassung, die Anbringung der Rauchwarnmelder durch den Vermieter stelle eine nicht nach § 555c Abs. 4 BGB ankündigungspflichtige bauliche Maßnahme nach § 555b BGB dar, zu der zwar der Vermieter als Eigentümer verpflichtet sei, doch wäre er nur weiterer Normadressat der Verordnung neben dem Mieter. Mit dem LG Halle als Vorinstanz hat der BGH festgehalten, dass dem Mieter keine Mitverpflichtung träfe, so dass den Bauherr/Eigentümer nicht nur die Verpflichtung bei Neubauten träfe, sondern auch die Nachrüstpflicht. Von daher könne der Eigentümer einer Mietsache auch als alleiniger Adressat der bouordnungrechtlichen Pflicht  dieser nicht nur Neubauten sondern auch Nachrüstungen von Altbauten treffenden Pflicht (hier der sächsischen Bauordnung Sachsen-Amhalt, § 47 BauO LSA) die Duldung von einem Mieter verlangen. Es komme nicht darauf an, ob die Eigeninstallation des Mieters einen vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB darstelle.

Praxishinweis: Der Mieter sollte, ist nach der Landesbauordnung ein Rauchmelder vorgesehen, seinen Vermieter darauf ansprechen und diesen zur Anbringung veranlassen. Will er dies selbst vornehmen, möge er vorher mit dem Vermieter (Eigentümer) abklären, dass dieser damit einverstanden ist und mithin insoweit der Mieter eine Pflicht des Vermieters erfüllt. Sollten Vermieter und Eigentümer nicht identisch sein (z.B. wenn der Vermieter ein Generalmieter ist), sollte das Einverständnis des Eigentümers eingeholt werden resp. dieser zum Einbau veranlasst werden. Die Wartungskosten für Rauchmelder gehören im übrigen zu den umlegbaren Betriebskosten.

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 290/14 -