Zulässigkeit eines Kautionsverlangens nach § 551 Abs. 1 BGB und einer notariellen Vollstreckungsunterwerfung für den jeweils fälligen Mietzins

Der Beklagte vermietete Räume als Wohnung an die Klägerin zu 2. (einer GmbH) sowie dem Kläger zu 1., deren Geschäftsführer. Nach dem Mietvertrag verpflichteten sich die Kläger, zu notarieller vollstreckbarer Urkunde den Mietzahlungsanspruch der Beklagten zu sichern. Dies erfolgte dann auch dergestalt, dass sich die Kläger in der Urkunde entsprechend der mietvertraglichen Zahlungsregelung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr jeweiliges Vermögen  unterwarfen, wobei festgehalten wurde, dass mit der notariellen Regelung eine Beweislastverschiebung nicht verbunden sein solle.

Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2014. Wegen angeblicher Mängel des Mietgegenstandes hatten die Beklagten auf die Miete seit März 2014 insgesamt € 5.000,00 nicht gezahlt. Der Beklagte leitete die Vollstreckung aus der benannten Vollstreckungsunterwerfung der Kläger ein. Der Kläger zu 2. Beantragte die Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung, die Klägerin zu 2. eine Zahlung in Höhe von € 2.781,63 vom Beklagten.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, Auf die Berufung wurde der Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die zugelassene Revision wurde das erstinstanzliche Urteil wieder hergestellt.

Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht, so der BGH, von der Auffassung ausgegangen, bei der Vollstreckungsunterwerfung handele es sich um eine Sicherheit nach § 551 BGB. Daraus hatte das Landgericht die Unwirksamkeit der Vollstreckungsmaßnahme abgleitet. Allerdings ergäbe sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, da es sich bei der notariellen Unterwerfungserklärung um ein konkret bezeichnete Mietansprüche (nämlich die laufende Miete für die streitige Wohnung) handele, und sie nicht den Bestand des Mietverhältnisses betreffe. Anders als das Landgericht meinte, bedurfte es hier auch keiner Einordnung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete oder nicht, da auch bei (vom Landgericht vorgenommener) Annahme als Wohnraummiete die Unterwerfung nicht zur Unwirksamkeit nach § 551 Abs. 4 BGB führe.  Zwar sie die Sicherheitsleistung des Vermieters auf eine Kaution von drei Netto-Monatsmieten begrenzt, § 551 Abs. 1 BGB und eine davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung sei unwirksam. Allerdings stelle sich die Unterwerfungserklärung nicht als eine Abweichung von § 551 Abs. 1 BGB dar, da sie dem Vermieter keine notwendige zusätzliche Zugriffsmöglichkeit auf Vermögen gebe, sondern ihm nur der Notwendigkeit enthebt, vor einer Zwangsvollstreckung einen Titel zu besorgen. Die materielle Darlegungs- und Beweislast sei davon nicht berührt, unabhängig von der ausdrücklichen entsprechenden Regelung in der Urkunde. Der Mieter sei auch nicht ohne Schutz, da er im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage nach § 667 ZPO eine vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung, gegebenenfalls auch ohne Sicherheitsleistung, beantragen könne.

unabhängig von der Auslegung Da auch die Beweislast ausdrücklich durch die Unterwerfungserklärung nicht zuungunsten der Kläger geändert wurde. Nicht entschieden werden müsse hier, ob eine Unwirksamkeit der Regelung im Mietvertrag zur Verpflichtung auf Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorläge, § 307 Abs. 1 u. 2 BGB, da es sich hier im Mietvertrag um eine Individualvereinbarung handele.

Im Hinblick auf den Antrag der Klägerin zu 2. verwies der BGH darauf, dass er wirksam Mietpartei geworden sei, wie sich aus der auch von ihm unterzeichneten Vertragsurkunde ergäbe. Das Landgericht habe dies unzulässig mit der Frage vermengt, ob es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele (ausgehend davon, dass eine juristische Person nach klägerischer Darlegung nicht wohnen könne). Auf die Art des Mietverhältnisses käme es aber für die Frage, wer Mietvertragspartei wird, nicht an, da die Verpflichtung zur Zahlung der Miete unabhängig von der Art des Mietverhältnisses (Wohn- oder Gewerberaum) gegeben sei. Damit könne die Klägerin zu 2. keine Rückzahlung begehren.

BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16 -

Zulässige Berufung des Erwerbers auf fehlende Schriftform eines langfristigen Mietvertrages

Die Beklagte hatte mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume abgeschlossen, §§ 550, 578 Abs. 1 BGB. In § 4 des Mietvertrages war eine Vertragslaufzeit bis zum  30.04.2021 vereinbart gewesen. Anlässlich des Vertragsabschlusses wurde mündlich die Vereinbarung getroffen, dass nach Ablauf eines Vertragsjahres die Miete nicht mehr, wie im schriftlichen Vertrag vorgesehen, € 2.900,00/Monat, sondern nur noch € 1.900,00/Monat betragen sollte.

Der Kläger kündigte den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist. Seiner Räumungsklage gab das Landgericht statt; die Berufung der Beklagten zum OLG war nicht erfolgreich. Trotz der Laufzeitvereinbarung in § 4 des Mietvertrages war nach Auffassung beider Instanzen des auf den gesetzlichen Reglungen zu einem unbefristeten Mietverhältnis beruhende Kündigung rechtens gewesen. Der Mietvertrag entbehrte nämlich der notwendigen Schriftform. Zwar wurde ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen; da allerdings der Mietzins ohne Aufnahme in den Vertrag nur mündlich anderweitig als in dem schriftlichen Vertrag beschrieben geregelt worden war, ist der Schriftformanforderung nicht genügt. Die Schriftform, so das OLG, sei nur gewahrt, wenn die wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietparteien, Mietgegenstand, Mietdauer und Mietzins, aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergeben (BGH vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

Die mündliche Vereinbarung zum Mietzins sei auch nicht nach § 125 BGB nichtig. Nichtigkeit könnte nur angenommen werden, wenn die Vereinbarung gegen eine qualifizierte Schriftformklausel verstoßen würde. Zwar wurde in § 18 des Mietvertrages eine Schriftformklausel aufgenommen, Es könne auf sich beruhen, ob solche Klauseln zulässig sind, ob sie zur Nichtigkeit von gleichwohl getroffenen Vereinbarungen führen oder ob die Individualvereinbarung der Schriftform vorgehe, da vorliegend die im Formularmietvertrag enthaltene Klausel bereits deshalb nicht greift, da dies eine nachträgliche Ergänzung oder Veränderung des Vertrages fordert. Nur für nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen sollte nach der Formularklausel die Schriftformregelung gelten. Hier aber wurde die mündliche Abrede nicht nach Vertragsschluss, sondern bei Vertragsschluss getroffen, weshalb die schriftlich niedergelegte Miethöhe von Anbeginn an nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprach.

Auch kann nach Ansicht des OLG die Beklagte mit ihren Treuwidrigkeitseinwand nicht durchdringen. Selbst wenn der Generalbevollmächtigte der Beklagten den Kläger auf die abweichende Reglung zum Mietzins hingewiesen haben sollte, läge in der Kündigung unter Berufung auf die fehlende Schriftform nach § 550 BGB kein treuwidriges Verhalten, denn der Kläger musste die einseitige Erklärung von der Beklagtenseite aus Rechtsgründen nicht beachten. Vielmehr hätte sich der Kläger gleichwohl auf die schriftlich niedergelegte Mietzinshöhe verlassen dürfen. Etwas anderes, so das OLG, könnte allenfalls (was offen blieb) gelten, wenn beide Mietvertragsparteien den Kläger (wohl vor Abschluss des Kaufvertrages) auf die abweichende mündliche Vereinbarung hingewiesen haben sollten (was nicht behauptet wurde). Der Kläger sei (nach der behaupteten einseitigen Erklärung des Generalbevollmächtigten der Beklagten) auch nicht zu Nachforschungen verpflichtet gewesen; dies könnte sich nur dann ergeben, wenn der Erwerber (Kläger) durch den Inhalt der Vertragsurkunde selbst hinreichend gewarnt war, wofür hier aber § 18 des Formularvertrages keinen Anlass bot. Die Erkundigungspflicht gelte, wenn in der Urkunde auslegungsbedürftige Begriffe verwandt worden wären (BGH vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 -) oder auch zur Frage einer Verlängerungsoption (BGH vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

Anmerkung: Die Entscheidung ist zutreffend und berücksichtigt auch die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Das Gebot zur Schriftform bei längerfristigen Verträgen (Vertragsdauer länger als ein Jahr, § 550 BGB) dient auch der Sicherheit für den Fall des Vertragsübergangs qua Verkauf des Grundstücks oder Rechtsnachfolge qua Erbschaft. Wollte man hier die alleine auf die mündlich vereinbarten Regelungen abstellen, würde dies zur ständigen Ungewissheit des Rechtsnachfolgers über den tatsächlichen Vertragsinhalt führen. Von daher reicht auch ein einseitiger Hinweis des Mieters gegenüber dem (potentiellen) Erwerber nicht aus, sondern müssten jedenfalls sowohl der Mieter als auch Vermieter/Verkäufer dies (vor Abschluss des Kaufvertrages) darlegen; zwar läge dann auch noch ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor, doch könnte in einem solchen Fall die Berufung darauf tatsächlich treuwidrig sein, da das Schriftformerfordernis den Zweck der umfassenden Information des Erwerbers dient und durch die Information als geheilt angesehen wird. Vor diesem Hintergrund liegt es im Interesse von Vermieter und Mieter, bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr darauf zu achten, dass die Vereinbarungen dem Erfordernis des § 550 entsprechen.

Mietvertrag: Bürgenhaftung bei Ausübung einer Verlängerungsoption

Häufig wird in einem Mietvertrag als Sicherung vereinbart, dass ein Dritter als selbstschuldnerischer Bürge für mögliche Ansprüche des Mieters gegen einen Mieters mit einstehen soll. Doch hier ist, wie die Entscheidung des OLG Düsseldorf verdeutlicht, Vorsicht geboten.

In dem vom OLG im Rahmen einer Beschwerde gegen die Versagung der Prozesskostenhilfe zu entscheidenden Fall, hatte die Ehefrau des Mieters die selbstschuldnerische Bürgschaft für die Verpflichtungen ihres (zwischenzeitlich verstorbenen) Ehemanns aus einem von diesem mit der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrag übernommen. Der Mietvertrag wurde am 20.03.1997 geschlossen; dazu übernahm die Ehefrau (ob wirksam, hat das OLG auf sich beruhen lassen, allerdings auch bezweifelt) durch Unterschrift auf der Vertragsurkunde als „selbstschuldnerische Bürgin“ die Bürgschaft. Unabhängig davon, ob dies dem Schriftformerfordernis für eine Bürgschaft genügt, würde sich die verklagte Ehefrau  jedenfalls auf § § 767 Abs. 1 S. 3 BGB berufen können. Dort heißt es: „Durch ein Rechtsgeschäft, das der Hauptschuldner nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, wird die Verpflichtung des Bürgen nicht erweitert.“ 

Streitgegenständlich sind ausschließlich Forderungen der Klägerin, die nach der Ausübung eines mietvertraglich vorgesehenen Optionsrechts durch den Mieter entstanden sind. Dies stellt sich, so das OLG, als ein rechtsgeschäftliches Handeln iSv. § 767 Abs. 1 S. 3 BGB dar. Mit dieser Regelung würde auch das mit § 766 S. 1 BGB (Schriftformerfordernis) verfolgte Anliegen durchgesetzt, den Bürgen nicht mit einem unkalkulierbaren Risiko zu überziehen. Es sollen für künftige Verbindlichkeiten Grenzen gesetzt werden. Es solle auch verhindert werden, dass durch ein zusammenwirken von Gläubiger und Hauptschuldner nachträglich das Haftungsrisiko des Bürgen verschärft wird, die für den Bürgen bei Eingehen der Bürgschaft nicht erkennbar waren.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.04.2016 – 24 W 12/16 -

Mietrecht: Zur Annahme einer konkludent vereinbarten Wohnfläche

In der Regel enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße. Enthält er Angaben, könnten dem Mieter Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses zustehen und er könnte ihn auch wegen Täuschung anfechten. Vorliegend hatte die Mieterin geltend gemacht, die Maklerin habe ihm, auf telefonische Anfrage, eine Wohnfläche von mehr als 150m² mitgeteilt und diese gelte dann als konkludent vereinbart. Diese Angabe sei nach Berechnung eines Sachverständigen falsch. Während die Kläger Mietzins klageweise geltend macht, focht die Beklagte den Mietvertrag an. Das Amtsgericht hatte der Klage; die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht führt aus, dass grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung zur Wohnfläche möglich sei. Unter diesen Umständen müssten die Vertragsparteien den Mietvertrag in der für beide Vertragsparteien erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, dass die Wohnung eine bestimmte Wohnfläche aufweise. Insoweit verweist das Landgericht auf das Urteil des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -, in dem der BGH einen Fall zu beurteilen hatte, bei dem in dem Mietvertragsvordruck keine Stelle zum Eintrag der Wohnungsgröße vorgesehen war.

Alleine die Angabe einer bestimmten Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé könne allerdings die Annahme einer konkludenten Vereinbarung dazu bei Mietvertragsabschluss nicht begründen. Diese Angaben würden sich als bloße Beschreibungen der Mietsache darstellen.

Aber auch die vom Beklagten behauptete telefonische Auskunft der Maklerin sei nicht ausreichen.

Der Makler wäre nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, weshalb eine Zurechnung nach § 278 BGB ausscheide. Beschränkt sich die Maklertätigkeit auf die Erbringung reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Haupt- und Nebenpflichten des Vermieters, scheide die Zurechnung aus (BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 -). Der Makler müsste, um die Wirkung des § 278 BGB zu entfalten, nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen hier des Vermieters bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig werden. Bei der Vermittlungstätigkeit erbringt er aber nur eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber. Dazu gehört auch die Auskunft über die Beschaffenheit der Wohnung.

Aber auch im übrigen sieht es das Landgericht die telefonische Auskunft nicht als ausreichend an, eine konkludente Vertragsvereinbarung der Parteien daraus herzuleiten. So verweist es auf die Entscheidung des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -: Dort hatte der Vermieter dem potentiellen Mieter Grundrisse und detaillierte (allerdings fehlerhafte)  Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt; bei dieser Sachlage spräche nach Auffassung des BGH nichts für die Annahme, die fehlende Aufnahme der Fläche indiziere, dass der Vermieter sich wegen dieser nicht hätte binden wollen. Vorliegend aber sei der Fall anders gelagert. Die reine telefonische Angabe einer Fläche durch den Makler würde für den Mieter keine einer überlassenen Dokumentation /Grundrisse und Flächenberechnungen) gleichkommen. Wenn es dem Mieter auf die tatsächliche Fläche ankäme, wäre es naheliegend, dass er dies im Mietvertrag aufnehmen lässt oder im Vorfeld entsprechende Dokumentationen anfordert.

LG München I, Urteil vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14 -

Mieterhöhung und Flächenabweichung bei Mietobjekt

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages eine bestimmte Fläche aufgenommen, so kommt dem auch grundsätzlich Bedeutung zu. In dem vom BGH zu beurteilenden Fall war eine Wohnfläche von 156,85m² benannt; ein später veranlasstes Aufmaß ergab eine Wohnfläche von 210,43m².

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Die Klägerin verlangte eine Mieterhöhung von bisher € 629,75 auf dann € 937,52. Dies stützte sie darauf, dass sie wegen Überschreitung der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche um 33,95% dazu berechtigt wäre, auf € 843,06 zu erhöhen. Weiterhin machte sie geltend, dass sie auch nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15% weitere € 94,46 begehren könne, insgesamt also € 937,52. Der Beklagte stimmte der Erhöhung lediglich um € 94,46 zu. Die Zustimmungsklage der Klägerin ist in allen Instanzen erfolglos geblieben.

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag stelle sich, so der BGH, im Allgemeinen als eine Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung dar.  Der BGH weist darauf hin, dass er von daher auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen würde, dass ein Mangel vorliegen würde, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der angegebenen Wohnfläche liegen würde. Allerdings würde er an seiner weiteren bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalten, demzufolge Abweichungen der Wohnungsgröße bis zu 10% bei der Bestimmung der Miethöhe unbeachtlich wären. Für den Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sei alleine die tatsächliche Größe der Mietwohnung relevant.

BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -

Mietrecht: Wirtschaftlichkeit bei Anmietung in neuem Einkaufszentrum und Vertragsgrundlage

Einkaufszentren werden weiterhin gebaut, sei in Innenstädten, an Stadträndern oder gar „auf der grünen Wiese“. Ihr Schicksal ist ungewiss: Wird das Einkaufszentrum vom Verbraucher angenommen und – wenn ja – wie lange dauert es ? Damit geht der Mieter ein wirtschaftliches Risiko ein. Für dieses wirtschaftliche Risiko ist aber in der Regel nicht der Vermieter haftbar. In Auseinandersetzung mit der Entscheidung des BGH vom 19.07.2000 – XII ZR 176/98 bestätigt das OLG Koblenz in seiner Entscheidung die Entscheidung des BGH, , wonach der Vermieter für das Ausbleiben des erwarteten Kundentroms verantwortlich sein kann. Der Entscheidung des BGH lag eine Klausel im Mietvertrag zugrunde, derzufolge die Vermieterin die Aufgabe der Organisation eines objektbezogenen Center-Managements übernommen hatte, wodurch „die Voraussetzungen und Grundlagen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen und gefördert werden“ sollten. In dem vom OLG Koblenz entschiedenen Fall fehlte es an einer solchen oder ähnlichen Formulierung. Es fehle in dem Vertrag jeder Hinweis auf eine (zugesagte) bestimmte Kundenfrequenz. Auch war nicht eine bestimmte Werbemaßnahme (durch den Vermieter) vorgesehen. Auch aus den Vertragsverhandlungen ließe sich dies nicht entnehmen. Da das Einkaufszentrum neu war, wie der Mieter wusste, sei auch die Behauptung des Mieters lebensfremd, eine bestimmte Kundenfrequenz, für die es schließlich keine Erfahrungswerte geben könne, sei zugesagt worden. Auch soweit der beklagte Mieter auf den Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten zur Centerwerbung hinweise, ließe sich daraus nichts herleiten, da der Dritte nicht Erfüllungsgehilfe des klagenden Vermieters sei.

OLG Koblenz, Beschluss vom 14.04.3015 – 5 U 1483/14 -

Mietrecht: Schriftform und unvollständiges Rubrum

In beiden letztlich vom BGH entschiedenen Fällen stritten die Parteien um die Wirksamkeit eines längerfristig abgeschlossenen Mietvertrages. § 550 BGB fordert für Mietverträge, die eine längere Laufzeit als ein Jahr haben sollen, ausdrücklich die Schriftform. In den zwei vom BGH entschiedenen Fällen war an dem Mietvertrag eine Aktiengesellschaft (AG) beteiligt gewesen. In dem einen Fall war der Vorstand der AG im Rubrum des Vertrages benannt, allerdings hat nur ein Vorstandsmitglied den Vertrag unterzeichnet (BGH vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07 -). Im anderen Fall wurden die Vertreter der AG im Rubrum gar nicht benannt und hat auch lediglich ein Vorstandsmitglied (ohne seine Stellung bei Unterschriftsleistung darzustellen) zusammen mit einem durch Zufügung von ppa. dies verdeutlichenden Prokuristen  unterschrieben (BGH vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 -).

In seiner Entscheidung im Jahr 2009 hat der BGH das Vorliegen der Schriftform negiert. Demgegenüber hat diese in seiner Entscheidung in 2015 bejaht. In Abgrenzung der Entscheidungen führt der BGH in seinem Urteil vom 22.04.2015 aus, dass in dem in 2009 zur Entscheidung anstehenden Fallvariante alle Vorstandsmitglieder im Rubrum benannt wurden und nunmehr nicht ersichtlich gewesen wäre, ob der alleinige Unterzeichner der AG für alle Vorstandsmitglieder handeln würde. Zweifel an der Vertretungsmacht würden sich daher aus der Urkunde im Hinblick auf die Aufnahme der Vertretungsregelung im Rubrum ergeben. Anders sei dies allerdings dann, wenn wie in dem jetzt 2015 z entscheidenden Fall keine Angaben zum Vertretungsverhältnis der AG im Vertrag aufgenommen würden, da sich dann bei der Unterschrift nicht Zweifel an der (alleinigen) Berechtigung ergeben könnten.

Auch sei unschädlich, dass es bei dem Vorstandsmitglied an einem Vertretungszusatz fehle. Zwar wäre dies erforderlich, wenn alle Vorstandsmitglieder im Rubrum des Vertrages aufgenommen würden, da sich hier Zweifel an der Vollständigkeit aus der Urkunde ergeben. Wenn aber der Vorstand im Rubrum nicht aufgelistet ist, könnten auch keine Zweifel darüber entstehen, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder für alle Vorstandsmitglieder handelt. 

BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 -