Mietrecht: Zur Annahme einer konkludent vereinbarten Wohnfläche

In der Regel enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße. Enthält er Angaben, könnten dem Mieter Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses zustehen und er könnte ihn auch wegen Täuschung anfechten. Vorliegend hatte die Mieterin geltend gemacht, die Maklerin habe ihm, auf telefonische Anfrage, eine Wohnfläche von mehr als 150m² mitgeteilt und diese gelte dann als konkludent vereinbart. Diese Angabe sei nach Berechnung eines Sachverständigen falsch. Während die Kläger Mietzins klageweise geltend macht, focht die Beklagte den Mietvertrag an. Das Amtsgericht hatte der Klage; die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht führt aus, dass grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung zur Wohnfläche möglich sei. Unter diesen Umständen müssten die Vertragsparteien den Mietvertrag in der für beide Vertragsparteien erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, dass die Wohnung eine bestimmte Wohnfläche aufweise. Insoweit verweist das Landgericht auf das Urteil des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -, in dem der BGH einen Fall zu beurteilen hatte, bei dem in dem Mietvertragsvordruck keine Stelle zum Eintrag der Wohnungsgröße vorgesehen war.

Alleine die Angabe einer bestimmten Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé könne allerdings die Annahme einer konkludenten Vereinbarung dazu bei Mietvertragsabschluss nicht begründen. Diese Angaben würden sich als bloße Beschreibungen der Mietsache darstellen.

Aber auch die vom Beklagten behauptete telefonische Auskunft der Maklerin sei nicht ausreichen.

Der Makler wäre nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, weshalb eine Zurechnung nach § 278 BGB ausscheide. Beschränkt sich die Maklertätigkeit auf die Erbringung reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Haupt- und Nebenpflichten des Vermieters, scheide die Zurechnung aus (BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 -). Der Makler müsste, um die Wirkung des § 278 BGB zu entfalten, nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen hier des Vermieters bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig werden. Bei der Vermittlungstätigkeit erbringt er aber nur eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber. Dazu gehört auch die Auskunft über die Beschaffenheit der Wohnung.

Aber auch im übrigen sieht es das Landgericht die telefonische Auskunft nicht als ausreichend an, eine konkludente Vertragsvereinbarung der Parteien daraus herzuleiten. So verweist es auf die Entscheidung des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -: Dort hatte der Vermieter dem potentiellen Mieter Grundrisse und detaillierte (allerdings fehlerhafte)  Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt; bei dieser Sachlage spräche nach Auffassung des BGH nichts für die Annahme, die fehlende Aufnahme der Fläche indiziere, dass der Vermieter sich wegen dieser nicht hätte binden wollen. Vorliegend aber sei der Fall anders gelagert. Die reine telefonische Angabe einer Fläche durch den Makler würde für den Mieter keine einer überlassenen Dokumentation /Grundrisse und Flächenberechnungen) gleichkommen. Wenn es dem Mieter auf die tatsächliche Fläche ankäme, wäre es naheliegend, dass er dies im Mietvertrag aufnehmen lässt oder im Vorfeld entsprechende Dokumentationen anfordert.

LG München I, Urteil vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14 -

Aus den Gründen:

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 18.09.2014, Az. 417 C 12574/14, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 2.751,05 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger verfolgen gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete für den Zeitraum von August 2013 bis Juli 2014. Dabei berufen sich die Kläger auf eine Mietminderung wegen des Lärms einer gegenüber ihrer Wohnung gelegenen Großbaustelle.

Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts München vom 18.09.2014, Az. 417 C 12574/14, verwiesen.

Das Amtsgericht hat den Klägern den Anspruch dem Grunde nach zugesprochen. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass bereits angesichts des unstreitigen Ausmaßes der Großbaustelle aufgrund der Lebenserfahrung davon ausgegangen werden kann, dass diese zwingend erheblichen Lärm verursacht. Im Hinblick auf die Wohnlage in einem verkehrsreichen Innenstadtbezirk sei die Minderungsquote allerdings lediglich mit 15% statt mit den geltend gemachten 20% zu bemessen. Diese Quote sei pauschal über den gesamten Zeitraum hinweg anzusetzen.

Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen das ihr am 09.10.2014 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 18.11.2014, der an demselben Tag bei Gericht einging, Berufung eingelegt. Diese hat sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 09.01.2015 mit Schriftsatz vom 08.01.2015, der an demselben Tag bei Gericht einging, begründet.

Die Beklagte ist der Auffassung, das erstinstanzliche Urteil müsse bereits deshalb aufgehoben werden, weil das Amtsgericht den Termin zur Urteilsverkündung unangekündigt vom 29.09.2014 auf den 18.09.2014 vorverlegt und damit die rechtlichen Ausführungen der Beklagten zur Minderungshöhe im Schriftsatz vom 26.09.2014 nicht mehr habe berücksichtigen können.

Ferner meint die Beklagte, der Vortrag der Kläger zum Zeitraum, Umfang und der Intensität der Baustelle und der daraus folgenden Beeinträchtigung der Kläger sei nicht hinreichend substantiiert. Hierzu seien Lärmprotokolle und -messungen erforderlich. Zumindest aber hätte das Amtsgericht über die diesbezüglichen Behauptungen der Kläger Beweis erheben müssen, da die genaue Beeinträchtigung der Kläger durch die Baustelle von der Beklagten bestritten worden sei. Bei der Zugrundelegung einer pauschalen Minderungsquote habe das Amtsgericht auch nicht ausreichend berücksichtigt, dass aufgrund der Länge der Baustelle und ihrer Unterteilung in einzelne Abschnitte die auf die Wohnung der Kläger einwirkenden Emissionen erheblich schwankten. Aus diesem Grund müsse die Minderungsquote nach der konkreten Beeinträchtigung an einzelnen Tagen, Wochen oder Monaten bemessen werden.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts München vom 18.09.2014, Az. 417 C 12574/14, insoweit aufzuheben, dass die Beklagte verurteilt wurde, an die Kläger 2.751,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basissatz aus 2.063,29 € seit dem 16.06.2014 und aus 687,76 € seit dem 15.09.2014 zu bezahlen und im Übrigen das Urteil aufrechtzuerhalten.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte habe den Vortrag der Kläger zur Beschaffenheit der Baustelle nicht bestritten. Das Verfassen von detaillierten Lärmprotokollen und -messungen zur Substantiierung ihres Vortrags sei den Mietern bei einer mehrere Jahre dauernden Baustelle nicht zumutbar. Eine gleichbleibende Minderungsquote über den gesamten Zeitraum hinweg sei angemessen, da es zwar Phasen mit geringerem Lärm aber auch Phasen mit einer Lärmbeeinträchtigung gegeben habe, die eine höhere Minderung als 15% gerechtfertigt hätten.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.09.2015 Bezug genommen.

Die Kammer hat am 06.10.2015 und vom 18.11.2015 auf das Urteil des BGH vom 29.04.2015, Az. VIII ZR 197/14, hingewiesen und rechtliche Ausführungen hierzu gemacht.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie statthaft (§ 511 Abs. 1, 2 Nr. 1 ZPO) und wurde form- und fristgerecht eingelegt (§§ 517, 519 ZPO) und begründet (§ 520 ZPO).

2. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung zuviel gezahlter Miete in der erstinstanzlich ausgeurteilten Höhe aus § 812 BGB, da die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert war. Das Amtsgericht ist insoweit zu Recht von einer Minderungsquote von 15 % während des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums ausgegangen.

2.1 Das Amtsgericht hat nicht das Recht der Beklagten auf rechtliches Gehör verletzt. Zunächst ist nicht erkennbar, dass das Amtsgericht das Urteil tatsächlich bereits am 18.09.2014 verkündet hat, da das Sitzungsprotokoll der Urteilsverkündung korrekt vom 29.09.2014 datiert. Es ist daher anzunehmen, dass das Urteil lediglich am 18.09.2014 verfasst wurde, wogegen nichts einzuwenden ist, da das Urteil gem. § 310 Abs. 2 ZPO zum Verkündungstermin in vollständiger Form abgefasst sein muss. Vor allem aber hat die Beklagte den Schriftsatz vom 26.09.2014 nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereicht. Damit war dessen Inhalt gem. § 296 a S. 1 ZPO verspätet und nicht mehr zu berücksichtigen. Ein Grund für die Wiedereröffnung der Verhandlung i.S.d. § 156 ZPO ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

2.2 Das Amtsgericht ist in nicht zu beanstandender Weise zu dem Ergebnis gelangt, dass die Miete der Kläger während des streitgegenständlichen Zeitraums um 15% gemindert war.

a. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger ausreichend substantiiert zu den Umständen vorgetragen haben, die zur Mietminderung führen.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen (BGH Urteil vom 29.02.2012, Az: VIII ZR 155/11; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. VIII 182).

Diesen Anforderungen genügt bereits der klägerische Vortrag in der Klageschrift, ergänzt durch die nachfolgenden Schriftsätze. Bereits in der Klageschrift haben die Kläger ausführlich Ziel und Ausmaß des Bauvorhabens, den Baufortgang und die damit verbundenen Arbeiten und Emissionen in dem streitgegenständlichen Zeitraum beschrieben. Bei einer derartigen Baustelle liegt das Auftreten erheblicher Beeinträchtigungen auf der Hand. Vor diesem Hintergrund ist im Einklang mit der vorgenannten höchstrichterlichen Rechtsprechung davon auszugehen, dass es die Substantiierungspflicht überspannen und zu einer unzumutbaren und unnötigen Belastung der Kläger führen würde, darüber hinaus die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen zu verlangen.

b. Zwischen den Parteien war, wie das Amtsgericht richtig festgestellt hat, das Vorhandensein einer Großbaustelle mit dem Ziel der Errichtung eines neuen Quartiers mit 200 Wohnungen, Geschäften, Büros, Restaurants, einer Kindertagesstätte und eines Hotels auf einem Areal gegenüber der von den Klägern bewohnten Wohnung ebenso unstreitig wie die Notwendigkeit des vorherigen Abrisses sämtlicher zuvor auf dem Areal vorhandenen Gebäude. Auch die hieraus folgenden Belastungen für die Kläger hat die Beklagte nicht hinreichend bestritten.

Dass für die Bewältigung des Großprojekts ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr und Maschineneinsatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen erforderlich ist, wie von den Klägern geschildert, liegt auf der Hand. Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist eine Großbaustelle ohne die geschilderten Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen nicht vorstellbar. Soweit die Beklagte die klägerische Darstellung im Schriftsatz vom 24.07.2014 pauschal mit Nichtwissen bestritten hat mit dem Hinweis, dass sie nicht Bauherr ist, reicht dies nicht aus. Zum einen war die Baustelle Gegenstand eigener Wahrnehmungen der Beklagten (vgl. § 138 Abs. 4 ZPO). Dies ergibt sich aus dem weiteren Vortrag der Beklagten in demselben Schriftsatz sowie in weiteren Schriftsätzen, vor allem aber aus ihrer Stellung als Eigentümerin benachbarter Gebäude. Es ist lebensfremd anzunehmen, dass die Beklagte ihr Grundstück in dem gesamten streitgegenständlichen Zeitraum gerade auch in Anbetracht der daraus folgenden Auseinandersetzungen mit verschiedenen Mietern nicht betreten und die Baustelle in dem gesamten streitgegenständlichen Zeitraum nicht zur Kenntnis genommen hat. Zum anderen stimmen der von der Beklagten in dem genannten Schriftsatz geschilderte Bauverlauf und auch ihre Ausführungen zur Ausdehnung der Baustelle und dem Inhalt des baulichen Vorhabens auch im Wesentlichen mit den Darlegungen der Kläger überein. Schließlich wären zur Erschütterung des klägerischen Vortrags auch Darlegungen der Beklagten erforderlich gewesen, weshalb im Fall der streitgegenständlichen Baustelle die ohne weiteres auf der Hand liegenden Belastungen der Kläger nicht eingetreten sein sollen.

Das Amtsgericht hat über die klägerischen Behauptungen zum Ausmaß der Beeinträchtigungen daher zu Recht eine Beweiserhebung nicht für erforderlich gehalten.

c. Auch die aus der Größe der Baustelle resultierenden Schwankungen bei der Einwirkung der Kläger hat das Amtsgericht zu Recht in einer pauschalen Minderungsquote aufgehen lassen. Bei jeder Baustelle - nicht nur bei besonders großen - unterscheiden sich die Geräusch- und sonstigen Emissionen von Tag zu Tag, da naturgemäß im Bauverlauf jeden Tag unterschiedliche und an manchen Tagen auch gar keine Arbeiten durchgeführt werden. Das kann jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter zur Berechnung der ihm zustehenden Minderung teilweise über Jahre hinweg täglich Messungen durchführen muss, um eine taggenaue Minderungsquote darlegen zu können. Dies würde die Durchsetzung eines Minderungsanspruchs gerade bei länger andauernden und damit für den Mieter besonders gravierenden Beeinträchtigungen nahezu ausschließen.

Das Amtsgericht hat insoweit zurecht sowohl Spitzen der Beeinträchtigung als auch Tage, an denen die Baustelle brachlag, außer Acht gelassen und eine durchschnittliche Minderungsquote gebildet. Dies erscheint auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass der Mieter - anders als etwa bei periodisch auftretenden Mängeln - die geringere Baustellenaktivität nur bedingt vorhersehen kann und seinen Alltag daher ungeachtet gelegentlicher Verringerung oder Pausen auf eine übliche oder durchschnittliche Beeinträchtigung ausrichten muss.

2.3 Das Recht der Kläger zur Mietminderung wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass auch die Beklagte als Vermieterin die Beeinträchtigungen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (vgl. BGH Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14). Entgegen der Auffassung der Kläger soll hiermit nicht lediglich Kinderlärm privilegiert werden. Vielmehr ergibt sich aus der Entscheidung, dass der Mieter an der Situationsgebundenheit der gemieteten Wohnung bzw. des Grundstücks und der aus der Nachbarschaft entstammenden Einwirkungen einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken generell teilnimmt.

Zwar hat die Beklagte sich nach dem entsprechenden Hinweis der Kammer auf diese eigene fehlende Abwehrmöglichkeit berufen. Auf den weiteren Hinweis der Kammer zur Darlegungs- und Beweislast hat die Beklagte im Schriftsatz vom 14.12.2015 behauptet, dass die gewählten Verfahren an der streitgegenständlichen Baustelle besonders emissionsarm seien und daher die Immissionsrichtwerte nicht überschritten. Die Kläger haben indes die Unwesentlichkeit und Ortsüblichkeit der Immissionen bestritten. Die Beklagte hat für ihre Behauptung aber keinen Beweis angeboten. Soweit die Beklagte sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeit auf einen Ausschluss des Minderungsrechts der Kläger als Mieter beruft, ist sie hierfür darlegungs- und beweispflichtig, worauf die Kammer ebenfalls hingewiesen hat. Die Beklagte ist somit beweisfällig geblieben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. § 708 Nr. 10 ZPO.

Der Streitwert wurde gem. § 3 ZPO, § 47 Abs. 1 S. 1 GKG bestimmt.