Der Beklagte vermietete Räume als
Wohnung an die Klägerin zu 2. (einer GmbH) sowie dem Kläger zu 1., deren
Geschäftsführer. Nach dem Mietvertrag verpflichteten sich die Kläger, zu
notarieller vollstreckbarer Urkunde den Mietzahlungsanspruch der Beklagten zu
sichern. Dies erfolgte dann auch dergestalt, dass sich die Kläger in der Urkunde
entsprechend der mietvertraglichen Zahlungsregelung der sofortigen Zwangsvollstreckung
in ihr jeweiliges Vermögen unterwarfen,
wobei festgehalten wurde, dass mit der notariellen Regelung eine Beweislastverschiebung
nicht verbunden sein solle.
Das Mietverhältnis endete zum
30.06.2014. Wegen angeblicher Mängel des Mietgegenstandes hatten die Beklagten
auf die Miete seit März 2014 insgesamt € 5.000,00 nicht gezahlt. Der Beklagte
leitete die Vollstreckung aus der benannten Vollstreckungsunterwerfung der
Kläger ein. Der Kläger zu 2. Beantragte die Feststellung der Unzulässigkeit der
Zwangsvollstreckung, die Klägerin zu 2. eine Zahlung in Höhe von € 2.781,63 vom
Beklagten.
Das Amtsgericht hatte die Klage
abgewiesen, Auf die Berufung wurde der Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf
die zugelassene Revision wurde das erstinstanzliche Urteil wieder hergestellt.
Rechtsfehlerhaft sei das
Landgericht, so der BGH, von der Auffassung ausgegangen, bei der
Vollstreckungsunterwerfung handele es sich um eine Sicherheit nach § 551 BGB.
Daraus hatte das Landgericht die Unwirksamkeit der Vollstreckungsmaßnahme
abgleitet. Allerdings ergäbe sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus
§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, da es sich bei der notariellen Unterwerfungserklärung
um ein konkret bezeichnete Mietansprüche (nämlich die laufende Miete für die
streitige Wohnung) handele, und sie nicht den Bestand des Mietverhältnisses
betreffe. Anders als das Landgericht meinte, bedurfte es hier auch keiner Einordnung
des Mietverhältnisses als Wohnraummiete oder nicht, da auch bei (vom Landgericht
vorgenommener) Annahme als Wohnraummiete die Unterwerfung nicht zur
Unwirksamkeit nach § 551 Abs. 4 BGB führe. Zwar sie die Sicherheitsleistung des
Vermieters auf eine Kaution von drei Netto-Monatsmieten begrenzt, § 551 Abs. 1
BGB und eine davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung sei
unwirksam. Allerdings stelle sich die Unterwerfungserklärung nicht als eine
Abweichung von § 551 Abs. 1 BGB dar, da sie dem Vermieter keine notwendige
zusätzliche Zugriffsmöglichkeit auf Vermögen gebe, sondern ihm nur der Notwendigkeit
enthebt, vor einer Zwangsvollstreckung einen Titel zu besorgen. Die materielle
Darlegungs- und Beweislast sei davon nicht berührt, unabhängig von der
ausdrücklichen entsprechenden Regelung in der Urkunde. Der Mieter sei auch
nicht ohne Schutz, da er im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage nach § 667
ZPO eine vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung, gegebenenfalls auch
ohne Sicherheitsleistung, beantragen könne.
unabhängig von der Auslegung Da
auch die Beweislast ausdrücklich durch die Unterwerfungserklärung nicht
zuungunsten der Kläger geändert wurde. Nicht entschieden werden müsse hier, ob
eine Unwirksamkeit der Regelung im Mietvertrag zur Verpflichtung auf
Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorläge, § 307 Abs. 1 u. 2
BGB, da es sich hier im Mietvertrag um eine Individualvereinbarung handele.
Im Hinblick auf den Antrag der
Klägerin zu 2. verwies der BGH darauf, dass er wirksam Mietpartei geworden sei,
wie sich aus der auch von ihm unterzeichneten Vertragsurkunde ergäbe. Das
Landgericht habe dies unzulässig mit der Frage vermengt, ob es sich um ein
Wohnraummietverhältnis handele (ausgehend davon, dass eine juristische Person
nach klägerischer Darlegung nicht wohnen könne). Auf die Art des
Mietverhältnisses käme es aber für die Frage, wer Mietvertragspartei wird,
nicht an, da die Verpflichtung zur Zahlung der Miete unabhängig von der Art des
Mietverhältnisses (Wohn- oder Gewerberaum) gegeben sei. Damit könne die
Klägerin zu 2. keine Rückzahlung begehren.
BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16 -
