Zulässige Berufung des Erwerbers auf fehlende Schriftform eines langfristigen Mietvertrages

Die Beklagte hatte mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume abgeschlossen, §§ 550, 578 Abs. 1 BGB. In § 4 des Mietvertrages war eine Vertragslaufzeit bis zum  30.04.2021 vereinbart gewesen. Anlässlich des Vertragsabschlusses wurde mündlich die Vereinbarung getroffen, dass nach Ablauf eines Vertragsjahres die Miete nicht mehr, wie im schriftlichen Vertrag vorgesehen, € 2.900,00/Monat, sondern nur noch € 1.900,00/Monat betragen sollte.

Der Kläger kündigte den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist. Seiner Räumungsklage gab das Landgericht statt; die Berufung der Beklagten zum OLG war nicht erfolgreich. Trotz der Laufzeitvereinbarung in § 4 des Mietvertrages war nach Auffassung beider Instanzen des auf den gesetzlichen Reglungen zu einem unbefristeten Mietverhältnis beruhende Kündigung rechtens gewesen. Der Mietvertrag entbehrte nämlich der notwendigen Schriftform. Zwar wurde ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen; da allerdings der Mietzins ohne Aufnahme in den Vertrag nur mündlich anderweitig als in dem schriftlichen Vertrag beschrieben geregelt worden war, ist der Schriftformanforderung nicht genügt. Die Schriftform, so das OLG, sei nur gewahrt, wenn die wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietparteien, Mietgegenstand, Mietdauer und Mietzins, aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergeben (BGH vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

Die mündliche Vereinbarung zum Mietzins sei auch nicht nach § 125 BGB nichtig. Nichtigkeit könnte nur angenommen werden, wenn die Vereinbarung gegen eine qualifizierte Schriftformklausel verstoßen würde. Zwar wurde in § 18 des Mietvertrages eine Schriftformklausel aufgenommen, Es könne auf sich beruhen, ob solche Klauseln zulässig sind, ob sie zur Nichtigkeit von gleichwohl getroffenen Vereinbarungen führen oder ob die Individualvereinbarung der Schriftform vorgehe, da vorliegend die im Formularmietvertrag enthaltene Klausel bereits deshalb nicht greift, da dies eine nachträgliche Ergänzung oder Veränderung des Vertrages fordert. Nur für nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen sollte nach der Formularklausel die Schriftformregelung gelten. Hier aber wurde die mündliche Abrede nicht nach Vertragsschluss, sondern bei Vertragsschluss getroffen, weshalb die schriftlich niedergelegte Miethöhe von Anbeginn an nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprach.

Auch kann nach Ansicht des OLG die Beklagte mit ihren Treuwidrigkeitseinwand nicht durchdringen. Selbst wenn der Generalbevollmächtigte der Beklagten den Kläger auf die abweichende Reglung zum Mietzins hingewiesen haben sollte, läge in der Kündigung unter Berufung auf die fehlende Schriftform nach § 550 BGB kein treuwidriges Verhalten, denn der Kläger musste die einseitige Erklärung von der Beklagtenseite aus Rechtsgründen nicht beachten. Vielmehr hätte sich der Kläger gleichwohl auf die schriftlich niedergelegte Mietzinshöhe verlassen dürfen. Etwas anderes, so das OLG, könnte allenfalls (was offen blieb) gelten, wenn beide Mietvertragsparteien den Kläger (wohl vor Abschluss des Kaufvertrages) auf die abweichende mündliche Vereinbarung hingewiesen haben sollten (was nicht behauptet wurde). Der Kläger sei (nach der behaupteten einseitigen Erklärung des Generalbevollmächtigten der Beklagten) auch nicht zu Nachforschungen verpflichtet gewesen; dies könnte sich nur dann ergeben, wenn der Erwerber (Kläger) durch den Inhalt der Vertragsurkunde selbst hinreichend gewarnt war, wofür hier aber § 18 des Formularvertrages keinen Anlass bot. Die Erkundigungspflicht gelte, wenn in der Urkunde auslegungsbedürftige Begriffe verwandt worden wären (BGH vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 -) oder auch zur Frage einer Verlängerungsoption (BGH vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

Anmerkung: Die Entscheidung ist zutreffend und berücksichtigt auch die einschlägige Rechtsprechung des BGH. Das Gebot zur Schriftform bei längerfristigen Verträgen (Vertragsdauer länger als ein Jahr, § 550 BGB) dient auch der Sicherheit für den Fall des Vertragsübergangs qua Verkauf des Grundstücks oder Rechtsnachfolge qua Erbschaft. Wollte man hier die alleine auf die mündlich vereinbarten Regelungen abstellen, würde dies zur ständigen Ungewissheit des Rechtsnachfolgers über den tatsächlichen Vertragsinhalt führen. Von daher reicht auch ein einseitiger Hinweis des Mieters gegenüber dem (potentiellen) Erwerber nicht aus, sondern müssten jedenfalls sowohl der Mieter als auch Vermieter/Verkäufer dies (vor Abschluss des Kaufvertrages) darlegen; zwar läge dann auch noch ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor, doch könnte in einem solchen Fall die Berufung darauf tatsächlich treuwidrig sein, da das Schriftformerfordernis den Zweck der umfassenden Information des Erwerbers dient und durch die Information als geheilt angesehen wird. Vor diesem Hintergrund liegt es im Interesse von Vermieter und Mieter, bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr darauf zu achten, dass die Vereinbarungen dem Erfordernis des § 550 entsprechen.

Aus den Gründen:

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt, der Beklagten wegen der Versäumung der Berufungsbegründungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Der Kläger hat Gelegenheit, hierzu bis zum 27. Januar 2017 Stellung zu nehmen.

2. Nach Bewilligung der Wiedereinsetzung beabsichtigt der Senat, die Berufung der Beklagten gegen das am 27. Oktober 2016 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg zurückzuweisen.

Der Beklagten wird Gelegenheit gegeben, bis zum 27. Januar 2017 Stellung zu nehmen und gegebenenfalls ihre Berufung aus Kostengründen zurückzunehmen.

Gründe

Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO, unter denen der Senat die Berufung der Beklagten nach pflichtgemäßem Ermessen im schriftlichen Verfahren durch Beschluss zurückzuweisen hat, dürften vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung des Berufungsgerichts aufgrund mündlicher Verhandlung ist auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich, und eine mündliche Verhandlung ist auch nicht aus anderen Gründen geboten. Gegenteiliges zeigt die Berufung der Beklagten auch nicht auf.

Die Berufung der Beklagten bietet auch offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht dürfte in der angefochtenen Entscheidung die Beklagte zu Recht zur Räumung der Mietsache verurteilt haben. Die Beklagte dürfte zur Räumung der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sein, weil das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung des Klägers vom 4. September 2015 zum 31. März 2016 beendet worden ist.

Der Kläger dürfte zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sein. Bei dem zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis dürfte es sich um einen unbefristet geschlossenen Mietvertrag gemäß §§ 550, 578 Abs. 1 BGB handeln, der nach § 580 a Abs. 2 BGB durch Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündbar ist. Die Beklagte kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, dass gemäß § 4 des Mietvertrages eine Vertragslaufzeit bis zum 30. April 2021 vorsah. Denn die Parteien haben bei Abschluss des Mietvertrages die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten, so dass der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Die Vertragsparteien haben nämlich mündlich anlässlich des Vertragsabschlusses die Abrede getroffen, dass die Kaltmiete nach Ablauf eines Jahres nicht mehr - wie ausweislich des schriftlichen Mietvertrages vereinbart - 2.900,00 €, sondern 1.900,00 € betragen sollte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich die Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (vgl. BGH NJW 2014, 1087, 1089; BGH NJW 2010, 1518). Die Vereinbarung der Miethöhe unterliegt stets - soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB (vgl. BGH NJW 2016, 311, 313). Dies stellt auch die Berufungsbegründung nicht in Frage.

1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die mündliche Vereinbarung der Miethöhe nicht gemäß § 125 BGB wegen Verstoßes gegen die qualifizierte Schriftformklausel des § 18 Abs. 2 des Formularmietvertrages unwirksam. § 18 Abs. 2 des Formularmietvertrages schreibt nicht nur für Vertragsänderungen oder -ergänzungen, sondern auch für die Aufhebung der Schriftformklausel die Schriftform vor. Es kann dahingestellt bleiben, ob auch qualifizierte Schriftformklauseln in einem Formularmietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB bereits unwirksam sind (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 19. Mai 2009 - 3 U 16/09 - juris; BAG, Urteil vom 20. Mai 2008 - 9 AZR 382/07 -, BAGE 126, 364-374), Individualabreden entsprechend § 305b BGB qualifizierten Schriftformklauseln vorgehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 01. Juni 2006 - 10 U 1/06 -, juris), oder ob bei mündlichen Vertragsänderungen diese in diesem Fall wegen Formmangels mit der Konsequenz nichtig sind, dass ein Formverstoß gemäß § 550 BGB nicht vorliegt (vgl. OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 26. Juli 2012 - 9 U 38/12 -, juris). Denn die qualifizierte Schriftformklausel findet vorliegend keine Anwendung.

Die Anwendbarkeit der in § 18 Abs. 2 des Mietvertrages statuierten Schriftformklausel setzt entgegen der Auffassung der Beklagten das Vorliegen einer nachträglichen Vertragsänderung oder -ergänzung voraus. Eine Vertragsänderung bzw. -ergänzung im Sinne des § 18 Abs. 2 des Mietvertrages liegt gerade dann nicht vor, wenn die Parteien das von Anfang an Gewollte nicht der Schriftform unterwerfen. Hiergegen lässt sich nicht anführen, dass die Vertragsparteien die Anwendung des § 18 Abs. 2 des Mietvertrages nicht ausdrücklich auf nachträgliche Vertragsänderungen beschränkt haben. Die Beschränkung auf nachträgliche Vertragsänderungen ergibt sich bereits aus der Systematik des Vertragswerks. Soweit es in § 18 Absatz 1 des Mietvertrages heißt, dass andere als die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen nicht bestünden und auch Nebenabreden nicht getroffen seien, haben die ursprünglichen Vertragsparteien hierdurch Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen bei Vertragsschluss geregelt. Nach den Feststellungen des Landgerichts haben die ursprünglichen Vertragsparteien bereits anlässlich des eigentlichen Vertragsschlusses vereinbart, dass anstelle eines Betrages von 2.900,00 € um die Kaltmiete nach Ablauf eines Jahres nur noch 1.900,00 € betragen sollte. Es liegt mithin keine nachträgliche Änderung oder Ergänzung des Vertrages vor, die allein gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages den Anwendungsbereich der qualifizierten Schriftformklausel eröffnet.

2. Der Kläger ist auch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gehindert, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen.

a) Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW 2016, 311, 312). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Dass die Kündigung unter dem Gesichtspunkt der Existenzbedrohung gemäß § 242 BGB treuwidrig sein könnte, macht die Beklagte in der Berufungsbegründung nicht mehr geltend.

b) Die Berufung auf den Formmangel ist auch nicht ansonsten im Einzelfall als treuwidrig anzusehen (vgl. BGH NJW 2014, 1087, 1090). Der Erwerber eines Mietgrundstücks handelt mit der Einwendung des Formmangels grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich, denn der Formzwang dient seinem Schutz und er setzt sich, anders als die ursprünglichen Mietvertragsparteien, hiermit nicht in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl. 2009 Rn. 143). § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Der Erwerber soll davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb finanziell einkalkuliert darstellen. Ist dies - wie im vorliegenden Fall - infolge formunwirksamer, nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so hat er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. (vgl. BGH NJW 2008, 2178 Rn. 13, BGH NJW 2014, 1087, 1089 ff.).

Im Einzelfall mag zwar zu erwägen sein, dass sich die Berufung des Erwerbers auf den Formmangel des Mietvertrages als rechtsmissbräuchlich darstellt, insbesondere wenn der Erwerber vorab von beiden Mietvertragsparteien über eine vom schriftlichen Mietvertrag abweichende Vereinbarung informiert worden ist. Diese Voraussetzungen liegen aber im vorliegenden Fall nicht vor. Die Beklagte behauptet lediglich, dass ihr Generalbevollmächtigter den Kläger vor dem Erwerb des Mietgrundstücks darauf hingewiesen habe, dass zwischen der Beklagten und dem Voreigentümer vereinbart worden sei, dass die Miete nach einem Jahr um 1.000,00 € auf 1.900,00 € reduziert worden sei. Zu Recht hat das Landgericht davon abgesehen, die Zeugen P. und U. darüber zu vernehmen, ob der Zeuge P. in seiner Eigenschaft als Generalbevollmächtigter der Beklagten den Kläger vor Erwerb des Mietobjekts über die vorbezeichnete Vereinbarung zur Reduzierung des Mietzinses informiert hat.

Selbst wenn der Zeuge P. als Generalbevollmächtigter der Beklagten den Kläger vor Erwerb des Grundstücks mündlich über die Vereinbarung der Mietreduzierung informiert haben sollte, so läge in der Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis unter Berufung auf den Formmangel gemäß § 550 BGB kein einen Verstoß gegen Treu und Glauben begründendes widersprüchliches Verhalten des Klägers. Denn der Kläger brauchte die angebliche Erklärung des Bevollmächtigten der Beklagten, wonach für das Objekt eine Mietreduzierung vereinbart worden sei, von Rechts wegen nicht zu beachten. Der Kläger durfte sich nämlich auf die Richtigkeit der im schriftlichen Mietvertrag niedergelegten Angaben zur Miethöhe verlassen.

Zu Unrecht hält die Beklagte den Kläger für verpflichtet, diesbezüglich weitere Nachforschungen anzustellen. Entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann eine Erkundigungspflicht des Erwerbers nämlich nur bestehen, wenn der Erwerber durch die aus der Vertragsurkunde ersichtlichen Regelungen hinreichend gewarnt ist (vgl. BGH NJW 2013, 3361, 3363). Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen die Vereinbarung über den Vertragsbeginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält, die Feststellung, ob die Umstände, an die die Parteien den Vertragsbeginn geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind (vgl. BGH NJW 2013, 3361, 3363) und auch die Frage der Ausübung einer vertraglich eingeräumten Verlängerungsoption (vgl. BGH NJW 2014, 1087, 1089).

Für das Vorliegen einer Vereinbarung über die Reduzierung des Mietzinses enthält die Vertragsurkunde keinerlei Anhaltspunkte. Im Gegenteil haben die Parteien in dem schriftlichen Mietvertrag in § 18 Abs. 1 ausdrücklich festgestellt, dass andere als in diesem Vertrag getroffene Vereinbarungen nicht bestehen und Nebenabreden nicht getroffen worden sind. Hierauf durfte sich der Kläger nach dem Schutzzweck des § 550 BGB auch verlassen. Dies gilt umso mehr, als die Vorschrift des § 550 BGB nicht nur die zuverlässige Unterrichtung des etwaigen Grundstückserwerbers anhand der Vertragsurkunde, in welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten er eintritt, bezweckt, sondern auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen. Außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände wie die Behauptung der Mieterin, es sei ein geringerer Mietzins als der im schriftlichen Vertrag genannte vereinbart worden, lösen dagegen keine Erkundigungspflicht des Erwerbers aus. Eine Ausdehnung der Erkundigungspflicht des Erwerbers auf den Fall der mündlichen Behauptung einer Vertragspartei zu einer sie begünstigenden vom schriftlichen Vertrag abweichenden Abrede der Mietvertragsparteien wäre auch mit dem Schutzzweck des § 550 BGB nicht zu vereinbaren, wonach sich der Erwerber auf den schriftlichen Vertrag verlassen darf und nicht etwa am Vertrag beteiligte Personen über Einzelheiten des Vertragsschlusses zu befragen hat.

Etwas anderes lässt sich auch nicht von der Beklagten angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 24. Juli 2013 (XII ZR 104/12 = NJW 2013, 3361) entnehmen. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung lediglich festgestellt, dass die Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses dann der Schriftform des § 550 BGB genügt, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. Tatsächlich geht es in dieser Entscheidung nicht um die Treuwidrigkeit einer Kündigung, sondern um die Tatbestandsvoraussetzungen des § 550 BGB.