In der Regel enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße.
Enthält er Angaben, könnten dem Mieter Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses
zustehen und er könnte ihn auch wegen Täuschung anfechten. Vorliegend hatte die
Mieterin geltend gemacht, die Maklerin habe ihm, auf telefonische Anfrage, eine
Wohnfläche von mehr als 150m² mitgeteilt und diese gelte dann als konkludent
vereinbart. Diese Angabe sei nach Berechnung eines Sachverständigen falsch.
Während die Kläger Mietzins klageweise geltend macht, focht die Beklagte den
Mietvertrag an. Das Amtsgericht hatte der Klage; die Berufung der Beklagten
wurde zurückgewiesen.
Das Landgericht führt aus, dass
grundsätzlich eine konkludente Vereinbarung zur Wohnfläche möglich sei. Unter
diesen Umständen müssten die Vertragsparteien den Mietvertrag in der für beide
Vertragsparteien erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, dass die Wohnung
eine bestimmte Wohnfläche aufweise. Insoweit verweist das Landgericht auf das
Urteil des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -, in dem der BGH einen Fall zu
beurteilen hatte, bei dem in dem Mietvertragsvordruck keine Stelle zum Eintrag
der Wohnungsgröße vorgesehen war.
Alleine die Angabe einer
bestimmten Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé könne allerdings die Annahme
einer konkludenten Vereinbarung dazu bei Mietvertragsabschluss nicht begründen.
Diese Angaben würden sich als bloße Beschreibungen der Mietsache darstellen.
Aber auch die vom Beklagten
behauptete telefonische Auskunft der Maklerin sei nicht ausreichen.
Der Makler wäre nicht als
Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, weshalb eine Zurechnung nach § 278
BGB ausscheide. Beschränkt sich die Maklertätigkeit auf die Erbringung reiner
Maklerdienste ohne Einbindung in die Haupt- und Nebenpflichten des Vermieters,
scheide die Zurechnung aus (BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 -). Der Makler
müsste, um die Wirkung des § 278 BGB zu entfalten, nach den tatsächlichen
Umständen mit dem Willen hier des Vermieters bei der Erfüllung einer diesem
obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig werden. Bei der
Vermittlungstätigkeit erbringt er aber nur eine eigene Leistung gegenüber dem
Auftraggeber. Dazu gehört auch die Auskunft über die Beschaffenheit der
Wohnung.
Aber auch im übrigen sieht es das
Landgericht die telefonische Auskunft nicht als ausreichend an, eine
konkludente Vertragsvereinbarung der Parteien daraus herzuleiten. So verweist
es auf die Entscheidung des BGH vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -: Dort hatte
der Vermieter dem potentiellen Mieter Grundrisse und detaillierte (allerdings
fehlerhafte) Flächenberechnungen zur
Verfügung gestellt; bei dieser Sachlage spräche nach Auffassung des BGH nichts
für die Annahme, die fehlende Aufnahme der Fläche indiziere, dass der Vermieter
sich wegen dieser nicht hätte binden wollen. Vorliegend aber sei der Fall
anders gelagert. Die reine telefonische Angabe einer Fläche durch den Makler
würde für den Mieter keine einer überlassenen Dokumentation /Grundrisse und
Flächenberechnungen) gleichkommen. Wenn es dem Mieter auf die tatsächliche
Fläche ankäme, wäre es naheliegend, dass er dies im Mietvertrag aufnehmen lässt
oder im Vorfeld entsprechende Dokumentationen anfordert.
LG München I, Urteil vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14 -
