Vertragsabschluss: Die Bedeutung eines Angebots und die Fristen

Gegenständlich war der Abschluss einer Zusatzvereinbarung zu einem Mietvertrag.

Die Vermietergesellschaft hatte dem Mieter eine „Zusatzvereinbarung“, nicht unterzeichnet, zugesandt. Ob darin bereits ein rechtsgültiges Angebot liegt, welches vom Mieter nur noch anzunehmen ist, ist nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln, Da auf Vermieterseite die vorgesehene Vereinbarung nicht unterzeichnet war, könne es, so das LG Berlin, nur als Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes durch den Mieter (invitatio ad offerendum) angesehen werden. Dies schloss das Landgericht zudem aus dem Umstand, dass im Anschreiben ausdrücklich auf die fehlende Unterschrift des Geschäftsführers der Vermietgesellschaft (Beklagte) verwiesen wurde und angemerkt wurde, erst mit dessen Unterschrift käme die Vereinbarung zustande.

Die Mieterin (Klägerin) unterzeichnete die ihr zugesandte „Zusatzvereinbarung“ und sandte sie zurück. Die Vermietgesellschaft sandte einige Monate später dann das von ihr rechtsverbindlich unterschriebene Exemplar an die Mieterin zurück. Damit aber wurde die Zusatzvereinbarung nicht wirksam. Das Landgericht verweist auf § 146 BGB: Ein Angebot erlischt, wenn es dem Antragenden (hier Mieterin) gegenüber abgelehnt oder nicht rechtzeitig nach §§ 147ff BGB angenommen wird. Hier jedenfalls fehlte es an einer rechtzeitigen Annahme durch die Beklagte. Ein Angebot ist nach § 147 BGB (bei Annahme gegenüber einem Abwesenden) innerhalb der Frist anzunehmen, wie der Antragende nach den regelmäßigen Umständen mit einem Eingang rechnen kann. Das Angebot vom November wurde allerdings erst eingehend im Februar des Folgejahres angenommen. Die Zeitspanne von zwei Monaten überschreitet die zu erwartende Frist für die Annahme eines Angebotes auf Abänderung eines Mietvertrages, so das Landgericht.

Anmerkung: In der verspäteten Annahme kann ein neues Angebot (jetzt von der Vermieterseite) gesehen werden. Dieses hätte die Mieterin, was wohl nicht erfolgte, dann auch unverzüglich (§ 147 BGB) annehmen können, was wohl nicht erfolgte.  

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2015 - 67 S 470/14 -

Schadensersatz bei Vollstreckung aus nicht rechtskräftigen Urteilen

Aus vorläufig vollstreckbaren Urteilen kann die Vollstreckung betrieben werden, unabhängig davon, ob es sich um Versäumnisurteile oder die Instanz abschließende Urteile handelt. Was aber ist, wenn das Urteil abgeändert wird, die Klage ganz oder teilweise abgewiesen wird ? In diesem Fall steht dem Vollstreckungsschuldner ein Schadensersatzanspruch zu, § 717 Abs. 2 ZPO; diese Vorschrift gilt allerdings nicht für Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Angelegenheiten (§§ 717 Abs. 3 iVm. 708 Nr. 10 ZPO), es sei denn, es handelt sich hier um ein Versäumnisurteil. Während bei der Fallvariante der §§  717 Abs. 3 iVm. § 708 Nr. 10 ZPO auf Antrag des Beklagten (der auch im gleichen Verfahren gestellt werden kann) zur Rückzahlung des Gezahlten/Geleisteten nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB)  zu verurteilen ist, § 717 Abs. 3 Satz 2f, hat der Beklagte im übrigen nach § 717 Abs. 2 ZPO einen Schadensersatzanspruch. Der Schadensersatzanspruch nach § 717 Abs. 2 ZPO geht weiter als der Anspruch nach § 717 Abs. 3 ZPO, da der Beklagte in diesem Fall auch die Kosten der Vollstreckungsmaßnahme, die er tragen musste. Ersetzt verlangen kann.

In seinem Urteil vom 25.06.2015 hat der BGH die Berechnung des Schadensersatzanspruchs dargelegt (unter B. III. der Urteilsgründe). Der dortige Beklagte hatte auf das vorläufig vollstreckbare Urteil 1. Instanz € 220.879,99 gezahlt. Dem Kläger standen allerdings lediglich € 114.808,79 zuzüglich Rechtshängigkeitszinsen (5%-Punkte über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage, § 291 BGB), die sich hier bis zur Zahlung auf € 63.618,72 summierten. Darüberhinaus hatte der Beklagte dem Kläger die Vollstreckungskosten gem. § 788 ZPO mit € 730,15 (Anwaltsgebühren und Gerichtsvollzieherkosten) erstattet, weshalb er einen vom BGH zuerkannten Schadensersatzanspruch in Höhe von € 179.167,30 hatte. Dieser Anspruch ist vom Kläger seit Zustellung der Widerklage (auf Schadensersatz nach § 717 Abs. 2 ZPO) mit 5%-Punkten über dem Basiszinssatz (§ 291 BGB) zu verzinsen.

BGH, Urteil vom 25.06.2015 – VII ZR 220/14 -

Gesellschaftsrecht: Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

Bild: Stephanie Hofschlaeger / pixelio.de

Entweder bereits im Gesellschaftsvertrag aufgenommen der dort als Möglichkeit qua Beschlussfassung vorgesehen: Die Befreiung des oder einzelner Geschäftsführer von der Beschränkung des § 181 BGB. Das OLG Nürnberg hat die nun problematisiert. Zu Recht wird in dem Beschluss des OLG darauf hingewiesen, dass § 181 BGB zwei Fallvarianten erfasst: Zunächst das Verbot des Selbstkontrahierens, darüber hinaus das Verbot der Mehrfachvertretung.

Selbstkontrahieren besagt, dass jemand ein Geschäft mit sich selbst schließt. Mit diesem Verbot soll verhindert werden, dass (hier) der Geschäftsführer in seiner Organstellung für die GmbH mit sich selbst Verträge abschließt (gleich welcher Art). Bei dem Verbot der Mehrfachvertretung ist Grundlage, dass (hier) der Geschäftsführer zum einen in seiner Organstellung für die GmbH handelt, auf der anderen Seite als Vertreter des Vertragspartners auftritt.

Im Hinblick auf das in § 181 BGB normierte doppelte Verbot hält es das OLG Nürnberg für nicht ausreichend, wenn lediglich in dem Gesellschaftsvertrag oder einem Beschluss die Befreiung von der Beschränkung des § 181 BGB enthalten ist. Dies ließe nicht erkennen, von welchem Verbot konkret befreit werden soll. Eine solche Regelung können auch nicht dahingehend ausgelegt werden, der Geschäftsführer solle von allen Beschränkungen des § 181 BGB befreit werden, wenn sich nicht aus dem Beschluss (oder der gesellschaftsvertraglichen Regelung) dies eindeutig ergibt.

Hinweis: Fehlt bei einer Ein-Mann-GmbH im Gesellschaftsvertrag die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und ist auch nicht eine entsprechende Beschlussfassung vorgesehen, kann dieser Gesellschafter-Geschäftsführer gleichwohl nach der zuletzt mit Urteil des BGH vom 19.11.1979 – II ZR 197/78 – bestätigten Rechtsprechung  mit sich selbst Rechtsgeschäfte machen. In diesem Fall soll § 181 BGB nicht greifen. Allerdings werden zum Nachweis des Rechtsgeschäfts der Nachweis durch schriftliche Aufzeichnung nach Art, Ort und Datum verlangt, zumindest eine ordnungsgemäße Verbuchung.

OLG Nürnberg, Beschluss vom 12.02.2015 – 12 W 129/15 - 

Fitnnessstudio: Kein Kündigungsrecht auch bei Umzug wegen arbeitsvertraglicher Weisung

Bild: Petra Bork / pixelio.de

Auch das AG Leverkusen hat nunmehr entschieden, dass der Umzug (hier von Hofheim am Main nach Leverkusen) keinen Grund für eine fristlose Kündigung darstellt. Die Rechtsprechung zur Schwangerschaft sei nicht übertragbar, da hier auch die Wertung des Art. 6 GG zu berücksichtigen. Der Umzugsgrund läge einzig in der Sphäre des Nutzers, weshalb auch nicht die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in betracht zu ziehen sind. Der Nutzer wusste im übrigen, dass der Betreiber nur in Hofheim ein Studio hat und hätte es daher einplanen müssen, dass sein Arbeitgeber ihn aufgrund arbeitsvertraglichen Weisungsrechts versetzt und er dann die Einrichtung nicht mehr nutzen kann.

AG Leverkusen, Urteil vom 24.07.2015 - 21 C 167/15

Rauchwarnmelder doppelt – des Mieters Duldungspflicht

Das Thema Rauchwarnmelder beschäftigt immer noch die Rechtsprechung, wie die Entscheidung des BGH vom 17.06.2015 dokumentiert: Der Mieter, der in der von ihm selbst angemieteten Wohnung Rauchwarnmelder angebracht hatte, verweigerte dem Vermieter in der Folge die Anbringung (weiterer) Rauchwarnmelder. Er vertrat dabei die Auffassung, die Anbringung der Rauchwarnmelder durch den Vermieter stelle eine nicht nach § 555c Abs. 4 BGB ankündigungspflichtige bauliche Maßnahme nach § 555b BGB dar, zu der zwar der Vermieter als Eigentümer verpflichtet sei, doch wäre er nur weiterer Normadressat der Verordnung neben dem Mieter. Mit dem LG Halle als Vorinstanz hat der BGH festgehalten, dass dem Mieter keine Mitverpflichtung träfe, so dass den Bauherr/Eigentümer nicht nur die Verpflichtung bei Neubauten träfe, sondern auch die Nachrüstpflicht. Von daher könne der Eigentümer einer Mietsache auch als alleiniger Adressat der bouordnungrechtlichen Pflicht  dieser nicht nur Neubauten sondern auch Nachrüstungen von Altbauten treffenden Pflicht (hier der sächsischen Bauordnung Sachsen-Amhalt, § 47 BauO LSA) die Duldung von einem Mieter verlangen. Es komme nicht darauf an, ob die Eigeninstallation des Mieters einen vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB darstelle.

Praxishinweis: Der Mieter sollte, ist nach der Landesbauordnung ein Rauchmelder vorgesehen, seinen Vermieter darauf ansprechen und diesen zur Anbringung veranlassen. Will er dies selbst vornehmen, möge er vorher mit dem Vermieter (Eigentümer) abklären, dass dieser damit einverstanden ist und mithin insoweit der Mieter eine Pflicht des Vermieters erfüllt. Sollten Vermieter und Eigentümer nicht identisch sein (z.B. wenn der Vermieter ein Generalmieter ist), sollte das Einverständnis des Eigentümers eingeholt werden resp. dieser zum Einbau veranlasst werden. Die Wartungskosten für Rauchmelder gehören im übrigen zu den umlegbaren Betriebskosten.

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 290/14 -

WEG: Beschluss zur getrennten Instandhaltungsrücklage in Mehrhausanlage

Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen häufig aus mehreren Häusern. Hier kommt es immer wieder zu Problemen mit Abrechnungen usw. Der BGH musste sich mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft einer Mehrhausanlage auseinandersetzen, nach dem eine Trennung der Instandhaltungsrücklagen für verschiedene, zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörende Gebäude vorgesehen wurde. Dabei war zu berücksichtigen, dass bereits in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vorgesehen war, dass Wohngebäude und Parkhaus als selbständige Einheiten, soweit rechtlich möglich und wirtschaftlich ausscheidbar, eingestuft wurden (§ 16). Bei Mehrhausanlagen, so der BGH, wäre es zulässig, in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe. Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Wohngebäude als Einheit angesehen wurden (die Teilung nur zum Parkhaus vorgenommen wurde) wäre der Beschluss zur Aufteilung der Instandhaltungsrücklage wirksam. Dies deshalb, da vom Grundsatz die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften vorsah (§ 16); nach Auffassung des BGH wurde davon bis zum Beschluss für die Wohngebäude kein Gebrauch gemacht.

BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14 -

Zur Mietminderung bei Außenlärm

Kann Außenlärm eine Mietminderung rechtfertigen ?  Während sich das LG Frankfurt am Main (Urteil vom 23.12.2014 - 2-11 S 240/14 -) mit einer Gro0baustelle in der Nachbarschaft auseinandersetzen musste, ging es in einer Entscheidung des BGH um einen Schulhof-Bolzplatz. Beide kommen zu dem Ergebnis, dass in den von ihnen zu behandelnden Fällen ein Minderungsrecht nicht besteht, da zum Einen es an einer entsprechenden, eine Lärmimmission entgegenstehenden Vereinbarung ermangelte, zum Anderen die Möglichkeit der Baulärmimmission für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar gewesen sein soll (LG Frankfurt a.M.) bzw. der Mieter mit Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse  rechnen muss und deshalb nur ein Mangel vorliegt, wenn der Vermieter dagegen erfolgreich vorgehen könnte (BGH).

Der Entscheidung des LG Frankfurt lag zugrunde, dass in der Nachbarschaft zum Mietobjekt eine Großbaustelle entstand. Während es sich dabei letztlich um einen zeitlich begrenzten Lärm durch die Baumaßnahmen handelte, musste sich der BGH mit Lärm von  einem nachträglich eingerichteten Bolzplatz  auf einem Schulhof auseinandersetzen.

In beiden Entscheidungen wird letztlich festgehalten, dass Lärm nicht notwendig eine Mietminderung rechtfertigt, wenn er von außen kommt. Allerdings sind die Ansatzpunkte, mit denen jeweils ein Minderungsrecht ausgeschlossen wurde, verschieden. Das LG Frankfurt stellte darauf ab, dass für den Mieter vor Vertragsabschluss ersichtlich gewesen wäre, dass in der Nachbarschaft Brachflächen existieren, „mit deren Bebauung insbesondere aufgrund der schon erfolgten Baumaßnahmen“  zu rechnen gewesen wäre. Da die Vertragsparteien weder konkludent noch ausdrücklich Absprachen gesprochen hätten, die eine Lärmentwicklung beträfen, könne deshalb die Miete nicht gemindert werden.  Demgegenüber stellte der BGH darauf ab, dass nachträgliche Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen eine Minderung rechtfertigenden Mangel darstellen, wenn auch der Vermieter diese Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss; zudem wäre Kinderlärm nach § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert und dies auch bei einer Mangelbeurteilung einer Wohnung zu berücksichtigen.

Beide Entscheidungen haben grundlegende Bedeutung und widersprechen sich auch in ihrer Begründung nicht. Die Entscheidung des BGH ist allerdings weitergehend.

Das Landgericht urteilte nach der Erkennbarkeit und hat von daher mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien zwar den Mangel nicht negiert, im Hinblick auf die Erkennbarkeit aber einen Minderungsanspruch des Mieters. Es hat dabei aber den Baulärm nicht als Mangel negiert. Den Kinderlärm hat allerdings der BGH als Mangel im Hinblick auf eine einschlägige Vorschrift bereits negiert, die in Bezug auf den Baulärm nicht greift.  Allerdings hat der BGH seine Entscheidung nicht nur auf die Privilegierung von kinderlärm gestützt, sondern auch davon abhängig gemacht, ob der Vermieter selbst Maßnahmen gegen die Lärmimmission erfolgreich ergreifen kann. Ist die nicht der Fall, kann der Mieter im Hinblick auf eine Lärmbeeinträchtigung auf Grund nachträglicher Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse ein Mangel nicht angenommen werden. Mit dieser Entscheidung hat der BGH allgemeine Grundsätze für die Feststellung von Mietmängeln aus dem Bereich außerhalb des Mietobjekts aufgestellt, die vom LG Frankfurt a.M. in der bereits vorher ergangenen Entscheidung nicht berücksichtigt worden sind, in welcher auf einen konkreten Umstand abgestellt wurde, der letztlich nach § 242 BGB unabhängig von übrigen Fragen (wie sie der BGH jetzt aufstellt) die Berufung auf einen Mangel ausgeschlossen sein soll.

Damit lässt sich als Fazit festhalten:

1. Zu Lärmimmissionen von Außen darf es keine vertragliche Regelung der Parteien geben, da ansonsten an Hand dieser Regelung zu entscheiden ist, ob dem Mieter ein minderungsrecht zusteht.
2. Ist für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar, dass es zu Baumaßnahmen kommt, kann er die Miete selbst dann bei Lärmimmissionen nicht mindern, wenn es sich um einen Mangel handelt, § 242 BGB.
3. Im übrigen können auch dann nachträgliche Veränderungen/Entwicklungen nicht die Voraussetzungen für einen Mangel begründen, wenn es sich zwar um /(auch dauerhafte) Lärmimmissionen handelt, der Vermieter aber selbst dagegen nichts unternehmen kann (dies dulden muss).

BGH, Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14 -