Kann Außenlärm eine Mietminderung
rechtfertigen ? Während sich das LG
Frankfurt am Main (Urteil vom 23.12.2014 - 2-11 S 240/14 -) mit einer Gro0baustelle in der Nachbarschaft
auseinandersetzen musste, ging es in einer Entscheidung des BGH um einen
Schulhof-Bolzplatz. Beide kommen zu dem Ergebnis, dass in den von ihnen zu
behandelnden Fällen ein Minderungsrecht nicht besteht, da zum Einen es an einer
entsprechenden, eine Lärmimmission entgegenstehenden Vereinbarung ermangelte,
zum Anderen die Möglichkeit der Baulärmimmission für den Mieter bei
Vertragsschluss erkennbar gewesen sein soll (LG Frankfurt a.M.) bzw. der Mieter
mit Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse rechnen muss und deshalb nur ein Mangel
vorliegt, wenn der Vermieter dagegen erfolgreich vorgehen könnte (BGH).
Der Entscheidung des LG Frankfurt
lag zugrunde, dass in der Nachbarschaft zum Mietobjekt eine Großbaustelle
entstand. Während es sich dabei letztlich um einen zeitlich begrenzten Lärm
durch die Baumaßnahmen handelte, musste sich der BGH mit Lärm von einem nachträglich eingerichteten
Bolzplatz auf einem Schulhof
auseinandersetzen.
In beiden Entscheidungen wird
letztlich festgehalten, dass Lärm nicht notwendig eine Mietminderung
rechtfertigt, wenn er von außen kommt. Allerdings sind die Ansatzpunkte, mit
denen jeweils ein Minderungsrecht ausgeschlossen wurde, verschieden. Das LG
Frankfurt stellte darauf ab, dass für den Mieter vor Vertragsabschluss
ersichtlich gewesen wäre, dass in der Nachbarschaft Brachflächen existieren, „mit deren Bebauung insbesondere aufgrund der
schon erfolgten Baumaßnahmen“ zu
rechnen gewesen wäre. Da die Vertragsparteien weder konkludent noch
ausdrücklich Absprachen gesprochen hätten, die eine Lärmentwicklung beträfen,
könne deshalb die Miete nicht gemindert werden.
Demgegenüber stellte der BGH darauf ab, dass nachträgliche
Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen
anderslautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen eine Minderung
rechtfertigenden Mangel darstellen, wenn auch der Vermieter diese Immissionen
ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als
unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss; zudem wäre Kinderlärm nach § 22
Abs. 1a BImSchG privilegiert und dies auch bei einer Mangelbeurteilung einer
Wohnung zu berücksichtigen.
Beide Entscheidungen haben
grundlegende Bedeutung und widersprechen sich auch in ihrer Begründung nicht.
Die Entscheidung des BGH ist allerdings weitergehend.
Das Landgericht urteilte nach der
Erkennbarkeit und hat von daher mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien
zwar den Mangel nicht negiert, im Hinblick auf die Erkennbarkeit aber einen
Minderungsanspruch des Mieters. Es hat dabei aber den Baulärm nicht als Mangel
negiert. Den Kinderlärm hat allerdings der BGH als Mangel im Hinblick auf eine
einschlägige Vorschrift bereits negiert, die in Bezug auf den Baulärm nicht
greift. Allerdings hat der BGH seine
Entscheidung nicht nur auf die Privilegierung von kinderlärm gestützt, sondern
auch davon abhängig gemacht, ob der Vermieter selbst Maßnahmen gegen die
Lärmimmission erfolgreich ergreifen kann. Ist die nicht der Fall, kann der
Mieter im Hinblick auf eine Lärmbeeinträchtigung auf Grund nachträglicher
Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse ein Mangel nicht angenommen werden.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH allgemeine Grundsätze für die Feststellung
von Mietmängeln aus dem Bereich außerhalb des Mietobjekts aufgestellt, die vom
LG Frankfurt a.M. in der bereits vorher ergangenen Entscheidung nicht
berücksichtigt worden sind, in welcher auf einen konkreten Umstand abgestellt
wurde, der letztlich nach § 242 BGB unabhängig von übrigen Fragen (wie sie der
BGH jetzt aufstellt) die Berufung auf einen Mangel ausgeschlossen sein soll.
Damit lässt sich als Fazit
festhalten:
- Zu Lärmimmissionen von Außen darf es keine vertragliche Regelung der Parteien geben, da ansonsten an Hand dieser Regelung zu entscheiden ist, ob dem Mieter ein minderungsrecht zusteht.
- Ist für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar, dass es zu Baumaßnahmen kommt, kann er die Miete selbst dann bei Lärmimmissionen nicht mindern, wenn es sich um einen Mangel handelt, § 242 BGB.
- Im übrigen können auch dann nachträgliche Veränderungen/Entwicklungen nicht die Voraussetzungen für einen Mangel begründen, wenn es sich zwar um /(auch dauerhafte) Lärmimmissionen handelt, der Vermieter aber selbst dagegen nichts unternehmen kann (dies dulden muss).
BGH, Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14 -
