Posts mit dem Label außenlärm werden angezeigt. Alle Posts anzeigen
Posts mit dem Label außenlärm werden angezeigt. Alle Posts anzeigen

Freitag, 24. Juli 2015

Zur Mietminderung bei Außenlärm

Kann Außenlärm eine Mietminderung rechtfertigen ?  Während sich das LG Frankfurt am Main (Urteil vom 23.12.2014 - 2-11 S 240/14 -) mit einer Gro0baustelle in der Nachbarschaft auseinandersetzen musste, ging es in einer Entscheidung des BGH um einen Schulhof-Bolzplatz. Beide kommen zu dem Ergebnis, dass in den von ihnen zu behandelnden Fällen ein Minderungsrecht nicht besteht, da zum Einen es an einer entsprechenden, eine Lärmimmission entgegenstehenden Vereinbarung ermangelte, zum Anderen die Möglichkeit der Baulärmimmission für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar gewesen sein soll (LG Frankfurt a.M.) bzw. der Mieter mit Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse  rechnen muss und deshalb nur ein Mangel vorliegt, wenn der Vermieter dagegen erfolgreich vorgehen könnte (BGH).


Der Entscheidung des LG Frankfurt lag zugrunde, dass in der Nachbarschaft zum Mietobjekt eine Großbaustelle entstand. Während es sich dabei letztlich um einen zeitlich begrenzten Lärm durch die Baumaßnahmen handelte, musste sich der BGH mit Lärm von  einem nachträglich eingerichteten Bolzplatz  auf einem Schulhof auseinandersetzen.

In beiden Entscheidungen wird letztlich festgehalten, dass Lärm nicht notwendig eine Mietminderung rechtfertigt, wenn er von außen kommt. Allerdings sind die Ansatzpunkte, mit denen jeweils ein Minderungsrecht ausgeschlossen wurde, verschieden. Das LG Frankfurt stellte darauf ab, dass für den Mieter vor Vertragsabschluss ersichtlich gewesen wäre, dass in der Nachbarschaft Brachflächen existieren, „mit deren Bebauung insbesondere aufgrund der schon erfolgten Baumaßnahmen“  zu rechnen gewesen wäre. Da die Vertragsparteien weder konkludent noch ausdrücklich Absprachen gesprochen hätten, die eine Lärmentwicklung beträfen, könne deshalb die Miete nicht gemindert werden.  Demgegenüber stellte der BGH darauf ab, dass nachträgliche Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen eine Minderung rechtfertigenden Mangel darstellen, wenn auch der Vermieter diese Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss; zudem wäre Kinderlärm nach § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert und dies auch bei einer Mangelbeurteilung einer Wohnung zu berücksichtigen.

Beide Entscheidungen haben grundlegende Bedeutung und widersprechen sich auch in ihrer Begründung nicht. Die Entscheidung des BGH ist allerdings weitergehend.

Das Landgericht urteilte nach der Erkennbarkeit und hat von daher mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien zwar den Mangel nicht negiert, im Hinblick auf die Erkennbarkeit aber einen Minderungsanspruch des Mieters. Es hat dabei aber den Baulärm nicht als Mangel negiert. Den Kinderlärm hat allerdings der BGH als Mangel im Hinblick auf eine einschlägige Vorschrift bereits negiert, die in Bezug auf den Baulärm nicht greift.  Allerdings hat der BGH seine Entscheidung nicht nur auf die Privilegierung von kinderlärm gestützt, sondern auch davon abhängig gemacht, ob der Vermieter selbst Maßnahmen gegen die Lärmimmission erfolgreich ergreifen kann. Ist die nicht der Fall, kann der Mieter im Hinblick auf eine Lärmbeeinträchtigung auf Grund nachträglicher Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse ein Mangel nicht angenommen werden. Mit dieser Entscheidung hat der BGH allgemeine Grundsätze für die Feststellung von Mietmängeln aus dem Bereich außerhalb des Mietobjekts aufgestellt, die vom LG Frankfurt a.M. in der bereits vorher ergangenen Entscheidung nicht berücksichtigt worden sind, in welcher auf einen konkreten Umstand abgestellt wurde, der letztlich nach § 242 BGB unabhängig von übrigen Fragen (wie sie der BGH jetzt aufstellt) die Berufung auf einen Mangel ausgeschlossen sein soll.

Damit lässt sich als Fazit festhalten:
  1. Zu Lärmimmissionen von Außen darf es keine vertragliche Regelung der Parteien geben, da ansonsten an Hand dieser Regelung zu entscheiden ist, ob dem Mieter ein minderungsrecht zusteht.
  2. Ist für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar, dass es zu Baumaßnahmen kommt, kann er die Miete selbst dann bei Lärmimmissionen nicht mindern, wenn es sich um einen Mangel handelt, § 242 BGB.
  3. Im übrigen können auch dann nachträgliche Veränderungen/Entwicklungen nicht die Voraussetzungen für einen Mangel begründen, wenn es sich zwar um /(auch dauerhafte) Lärmimmissionen handelt, der Vermieter aber selbst dagegen nichts unternehmen kann (dies dulden muss).


BGH, Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14 -