WEG: Verwalterbestellung und Beschluss zu Regularien des Verwaltervertrages

Häufig kommt es zum Streit über die Frage, wer den Verwaltervertrag abschließt, d.h. insbesondere wer den Inhalt mit dem Verwalter aushandeln darf. Teilweise wird die Auffassung vertreten, qua Beschluss könne dies auf Miteigentümer, z.b. auch den Verwaltungsbeirat übertragen werden, teilweise wird die Ansicht vertreten, der Vertrag müsse der Eigentümergemeinschaft zur Zustimmung vorgelegt werden. In dem vom BGH mit Urteil vom 27.02.2015 entschiedenen Fall wurde der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt, den Verwaltervertrag mit dem in der Versammlung neu berufenen Verwalter auszuhandeln und dann der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen; sollte sich keine Mehrheit finden, sollte die Amtszeit des neu bestellten Verwalters zu einem bestimmten Zeitpunkt (hier exakt zwei Monate nach der Bestellung) enden . Die gegen diesen Beschluss erhobene Anfechtungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Der BGH hält es für grundsätzlich erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Dies gilt sowohl für die Neubestellung als auch bei einer Wiederbestellung, wobei im Falle der Wiederbestellung ausreichend wäre, wenn sich ergibt, dass sich die bisherigen Konditionen nicht ändern.

Zwar könnte der Verwalter auch ohne entsprechende Bestimmung der Details bis zu einem zustimmenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über einen Verwaltervertrag bestellt werden. Eine solche Regelung könne aber in der angefochtenen Regelung nicht gesehen werden, da diese isoliert vom Bestellbeschluss zu sehen sei und nicht mit diesem zusammen erfolgte. 

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14 -

Räumungsdurchsetzung des Erstehers bei Suizidgefahr des bisherigen Eigentümers

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Der Erwerb einer Immobilie im Verfahren der Zwangsversteigerung führt zwar zu einem Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer, kann aber in der Durchsetzung bei Suizidgefahr desselben in der Durchsetzung erschwert werden. Mit dieser Problematik haben sich das LG Kleve (Urteil vom 24.11.2014) und das LG Frankfurt a.M.  (Urteil vom 03.11.2014) auseinandergesetzt. Das LG Kleve sieht das Gericht vor einer Entscheidung über einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO als verpflichtet an, die zuständige Behörde zu informieren, damit diese geeignete Maßnahmen zum Schutz trifft; wird der Vollstreckungsschuldner dann geschlossen untergebracht, entfalle regelmäßig ein Grund zur Versagung des Zuschlages bzw. für eine Vollstreckungseinstellung. Das LG Frankfurt .M.  will dem Gläubiger eine Ankündigungsfrist auferlegen, um so dem Schuldner die Möglichkeit zu geben, sich in einem psychiatrischen Krankenhaus vorzustellen; kommt er dem nicht nach, wären die öffentlichen Stellen zu benachrichtigen um erforderliche Maßnahmen zu ergreifen.

Beide Entscheidungen wollen mithin im Ergebnis die Durchsetzung des Räumungsanspruchs erzwingen, wobei zuvor die Sicherung des Schuldners hergestellt werden soll.

LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 03.11.2014 – 2-09 T 528/14 -

LG Kleve, Beschluss vom 24.11.2014 – 4 T 500/14 -

Teilungsversteigerung: Wer haftet für die Vergütung des Verwalters bei Anordnung gerichtlicher Verwaltung nach einem Zuschlagbeschluss ?

Der Beklagte hatte die Zwangsversteigerung einer Immobilie zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft beantragt. Nachdem am 20.02.2013 ein Zuschlag erfolgte, beantragte er bis zur Begleichung des Bargebots die gerichtliche Verwaltung der Immobilie. Das Vollstreckungsgericht bestellte den Kläger zum Verwalter.  Einen vom Gericht verlangten Kostenvorschuss zahlte er nicht. Nach Entrichtung des Meistgebots wurde die gerichtliche Verwaltung am 5.4.2013 aufgehoben und die Vergütung des Verwalters vom Gericht auf € 784,40 festgesetzt. Da die Verwaltung ohne Erträge blieb, nahm der klagende Verwalter den Beklagten auf Zahlung in Anspruch. Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Der BGH (die Revision war zugelassen worden) verwies darauf, dass sich der Ersteher bereits mit dem Zuschlagbeschluss  gem. § 83 Abs. 1 Satz 1 ZVG den Besitz verschaffen kann. Damit bestünde die Gefahr, dass der Ersteher auf Grundstückswerte zugreifen kann, ohne letztlich das Meistgebot zu begleichen und letztlich ein entwertetes Grundstück zur Wiederversteigerung gelangt. Um dies zu verhindern, ist auf Antrag eines Beteiligten des Zwangsvollstreckungsverfahrens (hier des Beklagten als Betreiber desselben) nach § 94 Ans. 1 Satz 1 ZVG für Rechnung des Erstehers die Immobilie bis zur Begleichung des Meistgebots in gerichtliche Verwaltung zu nehmen. Es handele sich dabei nicht um eine Zwangsverwaltung, sondern um eine gegen den Ersteher gerichtete Verwaltung. Der BGH weist darauf hin, dass das Gericht die Anordnung der Verwaltung (wie geschehen) von einer Vorschusszahlung des Antragstellers abhängig machen kann. Wenn die Zahlung nicht erfolgt, kann es die angeordnete Verwaltung aufheben. Erfolgt dies, wie hier, nicht, fehlt es aber an einer Rechtsgrundlage für eine Haftung des Antragstellers. Der bestellte Verwalter kann, um einen Ausfall zu vermeiden, seine Tätigkeit von der Zahlung eines Vorschusses abhängig machen. Macht er dies nicht, ist er auf einen Anspruch gegen den Ersteher beschränkt. 

BGH, Urteil vom 26.02.2015 - IX ZR 172/14 -

Ordnungsgeld gegen Sachverständigen bei Überschreitung der Bearbeitungsfrist

Gerichte sind häufig auf Gutachten von Sachverständigen aus den verschiedensten Bereichen angewiesen. Ihre Bearbeitung selbst ist den Gerichten entzogen. Kommt es hier allerdings zu Verzögerungen bei der Gutachtenerstellung, kann dies auch dem gerichtlichen beschleunigungsgebot zuwiderlaufen und bei einer Verzögerungsrüge einer Partei zu einer Haftung des Gerichts nach § 198 GVG führen. Die Gerichte tun von daher gut daran, wenn sie dem Sachverständigen eine Frist zur Erstellung des Gutachtens setzen. Hält der Sachverständige die Frist nicht ein, kann er sich zum einen neben dem das Beschleunigungsgebot verletzenden Gericht haftbar machen, besteht zum anderen nach einem Beschluss des OLG Koblenz  die Möglichkeit, gegen den Sachverständigen ein Ordnungsgeld gem. § 411 Abs. 2 ZPO festzusetzen. Voraussetzung für die Festsetzung des Ordnungsgeldes ist jedoch neben der Fristsetzung und ihrer Überschreitung durch den Sachverständigen, dass dem Sachverständigen eine Nachfrist mit Androhung eines Ordnungsgeldes gesetzt wird. Gleichzeitig weist aber das OLG Koblenz auch darauf hin, dass sich dann die Verhängung eines Ordnungsgeldes vernietet, wenn der Sachverständige seine verspätete Vorlage des Gutachtens ausreichend entschuldigt, wobei nach Auffassung des OLG Koblenz eine Aufarbeitung von Rückständen durch den Sachverständigen ausreichend sein soll.

Einen Kommentar von RA Niehus finden Sie auf der Seite Rechtsprechungssammlung

OLG Koblenz, Beschluss vom 20.01.2014 - 3 W 695/13 -

Waschstraßenunfall - Haftung des Betreibers

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Die Waschstraße hat etwas für sich: Man fährt hinein und muss nicht aussteigen. Aber was ist, wenn plötzlich der Vordermann bremst ? Haftet der Waschstraßenbetreiber für den Schaden ? Das LG Wuppertal bejaht dies. Es nimmt eine zu vermutenden Pflichtenverstoß des Betreibers an. Denn dieser hätte entweder durch technische Kontrollen dies zu verhindern gehabt oder aber, wenn dies nicht möglich ist eine permanente manuelle Überwachung sicherstellen müssen. 

LG Wuppertal, Urteil vom 23.10.2014 - 9 S 129/14 -

Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung bei Erwägen derselben bei Vertragsschluss

Eine Eigenbedarfskündigung kann Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen, auch wenn diese in der Sache gerechtfertigt ist. Ein solcher Fall liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn der Vermieter, ohne den Mieter bei Vertragsschluss darauf hinzuweisen, bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die künftige Eigenbedarfssituation erkennen könnte. Voraussetzung wäre vielmehr, dass er bereits erwägt, Eigenbedarf geltend zu machen und gleichwohl einen unbefristeten Mietvertrag schließt. Anderes könnte sich nur aus einem Verhalten des Vermieters ergeben, wenn er auf Nachfrage des künftigen Mieters unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Eigenbedarfskündigung maßgebender Tatsachen macht. Grundsätzlich ist im übrigen das Recht des Vermieters an Art. 14 Abs. 1 GG zu messen.

BGH, Urteil vom 04.02.1015 - VIII ZR 154/14 -

Architektenrecht: Zum Beginn der Verjährung bei Architektenhaftung

Wann verjährt ein Anspruch gegenüber einem Architekten ? Im konkreten Fall war er u.a. als Planer und Objektbetreuer tätig.  Zum Zeitpunkt des Einzugs der Auftraggeber 1995 waren noch nicht alle Arbeiten erledigt. In der Folge zeigten sich immer wieder Mängel. Eine förmliche Abnahme fand nicht statt. Nachdem 2011 ein massiver Insektenbefall auftrat und ein von den Auftraggebern beauftragter Sachverständiger eklatante Planungs- und Bauüberwachungsfehler feststellte, verlangten die Auftraggeber vom Architekten Schadensersatz. Dieser erhob die Einrede der Verjährung.

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Das Landgericht und in der Folge das OLG Brandenburg gaben der Klage statt. Voraussetzung für die Verjährung wäre, dass eine Abnahme erfolgt wäre. Denn die Verjährungsfrist laufe erst ab der Abnahme.

Weder sei etwas für eine ausdrückliche Abnahme noch eine konkludenten Abnahme ersichtlich. Der Einzug als solcher könne eine konkludente Abnahme deshalb nicht darstellen, da (unstreitig) zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Maßnahmen des Baus erfolgt waren. Zur Abnahmefähigkeit gehöre regelmäßig die Vollendung aller vertraglich geschuldeten Leistungen, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.

Auch wenn nach dem Einzug der Architekt alle Leistungen erbracht hat, ließe sich daraus nicht auf eine konkludente Abnahme schließen. Neben der Erbringung der Leistung sei nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 26/12 -) ein Verhalten des Auftraggebers erforderlich, aus dem sich ergäbe, dass er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß billige.  Alleine der Umstand, dass die Auftraggeber hier über einen Zeitraum von 20 Jahren keine Ansprüche gegen den Architekten geltend gemacht hatten. Ließe sich dies nicht entnehmen.

Die Verjährungsfrist habe hier auch nicht ohne Abnahme zu laufen begonnen. Zwar könnte dies in Bezug auf die Pflichten aus dem Architektenvertrag „Objektbegehung zur Mängelfeststellung“ und „Überwachung der Beseitigung von Mängeln“ der Fall sein, wenn die Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Formen abgelaufen wären. Dieser Ablauf wäre allerdings vom Architekten darzulegen und zu beweisen, wobei auch für sie gelte, dass die Frist erst mit der Abnahme zu laufen beginnt.

Aber auch wenn die Gewährleistungsfristen abgelaufen wären, könne sich der Architekt wegen seiner Sekundärhaftung im Rahmen seiner Betreuungsaufgabe nicht berufen. Diese Verjährungsfrist beginne erst mit Ende der Verjährungsfrist gegen den bauausführenden Unternehmer.

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 03.12.2014 - 4 U 40/14 -