Mietrecht: Konkludente Änderung der Betriebkosten

Sieht der Mietvertrag bestimmte Betriebskosten nicht als Nebenkosten vor, können sie an sich auch vom Vermieter nicht abgerechnet werden. Grundsätzlich kann also der Mieter mit solchen Kosten nicht belastet werden. Allerdings können die Mietvertragsparteien eine Änderung, auch zu Lasten des Mieters, vereinbaren. Eine derartige Vereinbarung liegt schon dann vor, wenn der Vermieter schriftlich oder auch nur mündlich eine Änderung der Abrechnung und Aufnahme weiterer bestimmter Betriebskosten ankündigt und im Nachgang eine entsprechende Betriebskostenabrechnung mit den weiteren Positionen überlässt. Damit, so der BGH, würde dem Mieter bewusst, dass der Vermieter ein Angebot zur Abänderung des Mietvertrages unterbreitet. Ein solches Angebot würde durch Zahlung der darauf beruhenden Abrechnung  resp. der darauf angepassten erhöhten Vorauszahlungen angenommen. 

BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 36/14 - 

Handelsvertreter: Selbständig und doch abhängig - Zuständigkeit der Arbeitsgerichte

Der Handelsvertreter ist seiner Natur nach selbständiger Kaufmann.  Allerdings sind die Grenzen zu einer Scheinselbständigkeit häufig verwaschen.  Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um einen sogenannten Einfirmenvertreter handelt, also einen Handelsvertreter, dem eine Tätigkeit für andere Unternehmen tätig zu werden, untersagt wird. Damit nähert sich seine Stellung der des Angestellten an. Dies gilt selbst dann, wenn seitens des Geschäftsherrn in dem Vertrag formuliert wird, dass der Handelsvertreter „hauptberuflich“ ausschließlich für ihn tätig werden müsse, da dies zwar eine „nebenberufliche“ Tätigkeit für Dritte (die nicht mit dem Geschäftsherrn konkurrieren) ermöglicht, aber doch den Handelsvertreter wie einen Angestellten zwingen, seine Arbeitskraft vollumfänglich de Geschäftsherrn zu widmen.

Vor diesem Hintergrund hat der BGH mit seinem Beschluss vom 16.10.2014 – VII ZB 16/14 -  auf die Rechtsbeschwerde entgegen der Vorinstanz in einem Vorabverfahren gem. § 17a GVG die Zuständigkeit des von der Klägerin (Geschäftsherrn) beschrittenen Rechtsweges zu den Gerichten der allgemeinen Zivilgerichtsbarkeit negiert und die Zuständigkeit der Arbeitsgerichte angenommen.  Dabei ist Grundlage § 92a Abs. 1 S. 1 1. Alt. HGB. Da es auf die Vertragswirklichkeit ankäme, so der BGH, ist hier nicht mehr von der Selbständigkeit auszugehen, sondern bei notwendig typisierender Betrachtung von einer Abhängigkeit zu Unternehmen (Geschäftsherrn). 

BGH, Beschluss vom 16.10.2014 - VII ZB 16/14 -

BFH: Fiskalische Interessen vor Rechtsstaatsgrundsätzen ?

Mehr als bedenklich ist der Beschluss des BFH vom 15.04.2014 – II B 71/13 -, mit dem dieser  eine Beschwerde gegen einen Beschluss  des Finanzgericht des Saarlandes im Hinblick auf einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gem. § 69 FGO zurückgewiesen hat.

Der Entscheidung lag u.a. ein Einheitswertbescheid zugrunde, der von dem Steuerpflichtigen mit dem Einspruch und  - in Ansehung eines darauf basierenden Grundsteuerbescheides – sodann verbunden mit  dem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung angefochten wurde.  Die Rechtmäßigkeit des Einheitswertbescheides sieht der BFH als ernstlich zweifelhaft an, wobei er auch auf seine Entscheidung vom 30.06.2010 und die weitere Untätigkeit des Gesetzgebers verweist. Trotz dieser ernstlichen Zweifel gab es dem Aussetzungsantrag des Steuerpflichtigen mit der Begründung nicht statt,

a) ein besonderes Interesse des Steuerpflichtigen läge bei einer auf dem Einheitswertbescheid basierenden jährlichen Grundsteuer von € 155,75 nicht vor

b)  es läge auch kein Fall vor, „wegen verfassungsrechtlicher Bedenken gegen die einem Verwaltungsakt zugrunde liegenden Gesetzesvorschriften (dem Interesse des Steuerpflichtigen) den Vorrang vor den öffentlichen Interessen“ einzuräumen, da die Rechtsfrage nach Art. 100 Abs. 1 GG noch nicht dem BVerfG vorgelegt worden sei.

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Anmerkung: § 69 Abs. 2 Satz 2 FGO lautet:  „Auf Antrag soll die Aussetzung erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.“ Dies gilt auch im Falle der gerichtlichen Entscheidung nach § 69 Abs. 3 FGO. Die Norm verlangt, dass entweder ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes (Steuerbescheides) bestehen oder die Vollziehung eine unbillige, öffentliche Interessen überwiegende Härte darstellen würde. Damit reichten also für die Aussetzung die ausdrücklichen vom BFH geäußerten ernstlichen Zweifel für die Aussetzung aus und kam es nicht mehr darauf an, ob eine unbillige Härte vorlag. Die Verknüpfung durch den BFH ist mit dem Gesetzeswortlaut nicht vereinbar und auch verfassungsrechtlich unzulässig. § 69 FGO stellt sich als Norm zum Schutz des Steuerpflichtigen dar. Seine Ausweitung der Voraussetzungen für eine Einstellung einer Vollstreckungsmaßnahmen ist gleichbedeutend mit einer unzulässigen richterlichen Rechtsbestimmung, zumal diese vom BFH vorgenommene Ausdehnung auch keine Grundlage in den Gesetzesmaterialien findet. Die Entscheidung des BFH selbst ist damit wegen Verstoßes gegen das Rechtsstaatsprinzip nach Art. 103 GG verfassungswidrig. 

BFH, Beschluss vom 15.04.2014 - II B 71/13 -

Personalberater: Schadensersatz bei Verstoß gegen die Verschwiegenheitspflicht

Bild: Stephanie Hofschlaeger / pixelio.de

Zur Ausgangslage: Der Beklagte, Personalberater, wurde vom Kläger mit der Suche nach eine
r geeigneten Persönlichkeit für eine zu besetzende Stelle beauftragt. Er selbst hatte für sich mit dem Hinweis auf strikte Diskretion und Verschwiegenheitsgarantie geworben. Der Beklagte überließ dem Kläger die Unterlagen einer Frau A; daraufhin teilte die Personalabteilung des Klägers ihm mit, man wünsche keine Frau. Der Beklagte unterrichtete (nach Beendigung seines Vertrages mit dem Kläger infolge von Differenzen) Frau A. von dem Ablehnungsgrund. Gleichzeitig riet er Frau A. einen Anwalt zu konsultieren. Diese erhob in der Folge Klage gegen den Kläger wegen Verstoßes gegen das AGG und der Kläger und Frau A. einigten sich auf die Zahlung von € 8.500,00 als Schadensersatz. Der Kläger erhob nunmehr gegen den Personalberater Klage auf Erstattung dieses Betrages und seiner eigenen Kosten aus dem Verfahren mit Frau A. in Form von Schadensersatz.

Das LG Frankfurt am Main hatte die Klage abgewiesen. Es sei keine Verschwiegenheitspflicht ausdrücklich vereinbart worden. Dies ist zwar zutreffend, doch geht das OLG Frankfurt in seinem  auf die Berufung des Klägers ergangenen Urteil vom 08.05.2014 – 16 U 175/13 -  davon aus, dass sich die Verschwiegenheitspflicht aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergibt. Erfolglos sei u.a. die Berufung des Klägers darauf, dass die Bewerberin einen Anspruch darauf habe, die Gründe der Ablehnung kennen zu lernen. Nach der vom OLG benannten Entscheidung des BAG vom 25.04.2013 – 9 AZR 287/08 – hat kein Bewerber einen Anspruch darauf zu erfahren, welche Kriterien für die Entscheidung ausschlaggebend sind. Damit dürfe auch der Personalberater die Gründe nicht ohne Rücksprache mit seinem Auftraggeber dem Bewerber offen legen.

Allerdings hat das OLG ein Mitverschulden des Klägers von 1/3 angenommen, da er durch seinen Verstoß gegen das AGG selbst die Ursache für den Schaden gesetzt habe.

Anmerkung: Die Entscheidung ist nicht überzeugend. Vom (richtigen) Ausgangspunkt aus hätte das OLG hier der Klage vollumfänglich stattgeben müssen.

Soweit das OLG in den Entscheidungsgründen auch auf die Heinisch-Entscheidung des EGMR (Urteil vom 21.07.2011 – 28274/08 -) eingeht, sieht es eine Rechtfertigung des Beklagten nicht in dem Recht auf Meinungsfreiheit gem. Art. 10 MRK (hier zur Offenlegung von Missständen), da er dies hier für sich nicht in Anspruch genommen habe. Die dortigen Grundsätze sind aber bereits deshalb nicht einschlägig, da es in der Entscheidung um die Strafanzeige eines Arbeitnehmers wegen Offenbarung von Missständen im Unternehmen ging, der Beklagte aber selbst nicht Arbeitnehmer war und hier insbesondere ein Verstoß gegen das AGG nicht strafbewehrt ist.

Das Mitverschulden kann hier auch nicht zum Tragen kommen, da das rechtsgrundlose Offenbaren durch den Personalberater zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs der Bewerberin führte. Dass der Anspruch wegen des eigenen Gesetzesverstoßes des Klägers begründet war, muss auf sich beruhen, da der Personalberater letztlich als Vertrauter des Geschäftsherrn (Klägers) gerade auch derartige Interna für sich behalten muss. Die Offenheit des Klägers ihm gegenüber kann nicht zum Mitverschulden führen; ansonsten hätte der Kläger jeweils benannte Bewerberinnen zurückweisen müssen, ohne dass für den Beklagten als beauftragten Personalberater der Grund ersichtlich wäre und er seine Arbeitskraft auf nicht effiziente Umstände letztlich vergeuden würde.  

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 08.05.2014 - 16 U 175/13 -

WEG: Der Zitterbeschluss und eine Übergangsregelung ?

Mit seiner Entscheidung vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 – entschied der BGH gegen die bis dahin herrschende Auffassung in Lehre und Rechtsprechung, dass ein Beschluss gültig ist, wenn er nicht fristgerecht angefochten wird, selbst dann, wenn über einen Gegenstand beschlossen wird, der nicht einer Beschlussfassung unterliegt. Wer nun glaubt, dass damit das Thema „beendet“ warm hat sich geirrt, wie die jüngste Entscheidung des LG München I vom 06.02.2014 – 36 S 9481/13 – zeigt. Das LG München I will eine „Übergangsregelung“ einräumen.

Das LG München I musste sich mit einem Beschluss auseinandersetzen, demzufolge Eigentümern, die in der Zeit von 2000 bis 2006 in eigener Regie einen Fensteraustausch durchgeführt haben, die Kosten hierfür erstattet erhalten. Dies widerspräche zwar ordnungsgemäßer Verwaltung. Allerdings wären Beschlüsse, die eine Ungleichbehandlung aufgrund der benannten Entscheidung des BGH aus 2000 versuchen abzufangen oder auszugleichen, unter gewissen Umständen doch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Das Landgericht argumentiert, dass bis zu der Entscheidung des BGH von 2000 ein Beschluss hier zu Kosten des Fensteraustauschs als bestandskräftig angesehen wurde, auch wenn die Kostenverteilung im Widerspruch zur Teilungserklärung stand. Die Beschlüsse, die vor der Entscheidung des BGH gefasst wurden, sind allerdings auch heute als nichtig anzusehen (Anm.: Soweit nicht anderweitig zwischenzeitlich, insbesondere vor der Entscheidung des BGH diesbezüglich gerichtlich entschieden wurde). Haben mithin Eigentümer auf der Grundlage des nichtigen Beschlusses (vor 2000) Kosten für die Fenstererneuerung getragen, können sie einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft geltend machen. Ein Beschluss, der darauf abzielt, eine durch die Entscheidung des BGH begründete Ungleichbehandlung und damit Ungerechtigkeiten zu beseitigen bzw. abzumildern, würde daher ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (im konkreten Fall negiert).

Sollte sich diese Rechtsprechung durchsetzen und weiter mit dem OLG Düsseldorf  (Beschluss vom 05.12.2008 – 3 Wx 158/08 -) davon ausgegangen werden, dass in entsprechenden Fällen die Berufung auf eine Verjährung der „gesteigerten Treuepflicht“ aus der WEG heraus widerspräche, kann dies eine Prozesslawine für Altfälle auf Erstattung und von Beschlüssen (und deren Anfechtung) aus Ausgleichung / Abmilderung zur Folge haben.  

LG München I, Urteil vom 06.02.2014 - 36 S 9481/13 -

WEG: Übertragung von Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer

Häufig wird in Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Gegenstände als Sondereigentum gelten. Damit soll (wohl) erreicht werden, dass für die Instandhaltungskosten nicht die Gemeinschaft als solche, sondern der Sondereigentümer alleine aufkommen muss. Allerdings ist eine entsprechende Zuweisung von Gegenständen, die an sich im Gemeinschaftseigentum stehen, auf den Sondereigentümer dinglich nicht möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2012 -  VI ZR 57/12 -); eine Auflistung in einer Teilungserklärung hat nur deklaratorischen Charakter und ändert an der zwingenden Regelung in § 5 Abs. 1 – 3 WEG nichts ( BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -).

Um allerdings die Kostentragungspflicht zu verlagern, ist es nicht zwingend notwendig das sachenrechtliche Eigentum auch zu übertragen. Es besteht sehr wohl die Möglichkeit, einem Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (z.B. der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungseingangstür) aufzuerlegen. Allerdings komme es auf die Art und Weise der Regelung an. In dem vom LG Hamburg zu entscheidenden Fall (Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 -) hat das Landgericht die Nichtigkeit eines Beschlusses der Gemeinschaft im Hinblick auf eine Regelung über eine bindende Vorgabe des „Wie“ angenommen.

Mit der Rechtsprechung des BGH geht auch das LG Hamburg davon aus, dass in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine Regelung aufgenommen werden kann, der zufolge Schäden an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (so nach außen weisende Fenster und Türen) von dem Eigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -).  Mit der Übertragung der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert aber der verband seine Verwaltungszuständigkeit hinsichtlich der Instandsetzung. Damit, so das Landgericht, können weder die übrigen Eigentümer noch der Verband den betroffenen Eigentümer zwingen noch die Maßnahme als solche (wieder) an sich ziehen; für einen solchen Beschluss fehle die Beschlusskompetenz. Alleine der Wunsch zur Einheitlichkeit einer Fassade reiche nicht aus, eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft anzunehmen; etwas anderes müsste sich direkt aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ergeben. Ist dies, wie im vom LG Hamburg zu beurteilenden Fall, nicht der Fall, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig. 

LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 133/13 -

Werkvertragsrecht: Klage nach Widerspruch gegen einstweilige Verfügung über Vormerkung zur Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek

Die Sicherung des (Bau-) Handwerkers besteht in seiner Möglichkeit, eine sogenannte Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch des Auftraggebers (jedenfalls dann, wenn dieser auch Eigentümer ist) eintragen zu lassen. Dies gilt auch dann (noch), wenn der Werkauftrag bereits ausgeführt wurde, aber noch restlicher Werklohn offen ist, wie auch dann, wenn der Auftraggeber den Werkvertrag kündigte.

Um das Sicherungsmittel auch durchsetzen zu können, kann der Werkunternehmer per einstweiliger Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung der Bauhandwerkersicherungshypothek begehren. Diesen Weg wird er jedenfalls dann wählen, wenn er die Gefahr sieht, dass der Auftraggeber das Grundstück veräußern will oder könnte und damit die für die Berechtigung einer Bauhandwerkerkersicherungshypothek erforderliche Eigentümer-Besitzer-Identität entfallen würde, oder der Auftraggeber das Grundbuch mit Grundschulden „zu macht“ (also mit angeblich valutierenden Grundschulden das Grundstück derart belastet, dass im Rahmen einer Zwangsvollstreckung für den nachrangigen Bauhandwerker nichts mehr bliebe).

Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens kann der Auftraggeber einen Antrag stellen, dem Bauhandwerker aufzugeben innerhalb einer vom Gericht zu bestimmenden Frist Klage zu erheben. Wird diese Klage dann nicht erheben, ist auf Antrag des Auftraggebers die einstweilige Verfügung aufzuheben und die Vormerkung zu löschen.

Immer wieder ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass den Bauhandwerker vertretene Anwälte in diesem Fall die Werklohnklage erheben, also Klage auf Zahlung des geschuldeten Werklohns erheben. Da es sich dabei aber nicht um die korrekte Klage handelt, hätte der Bauhandwerker die notwendige Klage nicht rechtzeitig erhoben und wäre  - wie beschrieben -  auf Antrag des Auftraggebers die einstweilige Verfügung aufzuheben und die Vormerkung zu löschen. Das Grundstück könnte vom Auftraggeber ohne die entsprechende Belastung verwertet werden.

Ein solcher Fall lag der Entscheidung des Brandenburgischen OLG vom 27.08.2014 – 11 U 45/14 – zugrunde. Unter Verweis auf die notwendige Identität der Streitgegenstände im Verfügungsverfahren und Hauptsacheverfahren muss danach der Bauhandwerker die sogenannte Hypothekenklage erheben, da nur in deren Rahmen (und nicht im Rahmen einer Werklohnklage) die besonderen Voraussetzungen der §§ 648, 649a BGB geprüft werden.

Zweckmäßig kann die durch eine entsprechende Fristsetzung gebotene Hypothekenklage mit der Zahlungsklage verbunden werden.

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 27.08.2014 - 11 U 45/14 -