Die Sicherung des (Bau-) Handwerkers
besteht in seiner Möglichkeit, eine sogenannte Bauhandwerkersicherungshypothek im
Grundbuch des Auftraggebers (jedenfalls dann, wenn dieser auch Eigentümer ist)
eintragen zu lassen. Dies gilt auch dann (noch), wenn der Werkauftrag bereits
ausgeführt wurde, aber noch restlicher Werklohn offen ist, wie auch dann, wenn
der Auftraggeber den Werkvertrag kündigte.
Um das Sicherungsmittel auch
durchsetzen zu können, kann der Werkunternehmer per einstweiliger Verfügung die
Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung der Bauhandwerkersicherungshypothek
begehren. Diesen Weg wird er jedenfalls dann wählen, wenn er die Gefahr sieht,
dass der Auftraggeber das Grundstück veräußern will oder könnte und damit die
für die Berechtigung einer Bauhandwerkerkersicherungshypothek erforderliche
Eigentümer-Besitzer-Identität entfallen würde, oder der Auftraggeber das
Grundbuch mit Grundschulden „zu macht“ (also mit angeblich valutierenden
Grundschulden das Grundstück derart belastet, dass im Rahmen einer Zwangsvollstreckung
für den nachrangigen Bauhandwerker nichts mehr bliebe).
Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens
kann der Auftraggeber einen Antrag stellen, dem Bauhandwerker aufzugeben
innerhalb einer vom Gericht zu bestimmenden Frist Klage zu erheben. Wird diese
Klage dann nicht erheben, ist auf Antrag des Auftraggebers die einstweilige
Verfügung aufzuheben und die Vormerkung zu löschen.
Immer wieder ist in diesem
Zusammenhang festzustellen, dass den Bauhandwerker vertretene Anwälte in diesem
Fall die Werklohnklage erheben, also Klage auf Zahlung des geschuldeten
Werklohns erheben. Da es sich dabei aber nicht um die korrekte Klage handelt,
hätte der Bauhandwerker die notwendige Klage nicht rechtzeitig erhoben und
wäre - wie beschrieben - auf Antrag des Auftraggebers die einstweilige
Verfügung aufzuheben und die Vormerkung zu löschen. Das Grundstück könnte vom
Auftraggeber ohne die entsprechende Belastung verwertet werden.
Ein solcher Fall lag der
Entscheidung des Brandenburgischen OLG vom 27.08.2014 – 11 U 45/14 – zugrunde. Unter
Verweis auf die notwendige Identität der Streitgegenstände im
Verfügungsverfahren und Hauptsacheverfahren muss danach der Bauhandwerker die
sogenannte Hypothekenklage erheben, da nur in deren Rahmen (und nicht im Rahmen
einer Werklohnklage) die besonderen Voraussetzungen der §§ 648, 649a BGB
geprüft werden.
Zweckmäßig kann die durch eine
entsprechende Fristsetzung gebotene Hypothekenklage mit der Zahlungsklage
verbunden werden.
Brandenburgisches OLG, Urteil vom 27.08.2014 - 11 U 45/14 -
