Häufig wird
in Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Gegenstände als Sondereigentum
gelten. Damit soll (wohl) erreicht werden, dass für die Instandhaltungskosten
nicht die Gemeinschaft als solche, sondern der Sondereigentümer alleine
aufkommen muss. Allerdings ist eine entsprechende Zuweisung von Gegenständen,
die an sich im Gemeinschaftseigentum stehen, auf den Sondereigentümer dinglich
nicht möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2012 -
VI ZR 57/12 -); eine Auflistung in einer Teilungserklärung hat nur
deklaratorischen Charakter und ändert an der zwingenden Regelung in § 5 Abs. 1 –
3 WEG nichts ( BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -).
Um
allerdings die Kostentragungspflicht zu verlagern, ist es nicht zwingend
notwendig das sachenrechtliche Eigentum auch zu übertragen. Es besteht sehr
wohl die Möglichkeit, einem Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung von
Gemeinschaftseigentum (z.B. der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden
Wohnungseingangstür) aufzuerlegen. Allerdings komme es auf die Art und Weise
der Regelung an. In dem vom LG Hamburg zu entscheidenden Fall (Urteil vom
09.04.2014 – 318 S 133/13 -) hat das Landgericht die Nichtigkeit eines
Beschlusses der Gemeinschaft im Hinblick auf eine Regelung über eine bindende
Vorgabe des „Wie“ angenommen.
Mit der
Rechtsprechung des BGH geht auch das LG Hamburg davon aus, dass in der
Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine Regelung aufgenommen werden kann,
der zufolge Schäden an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (so
nach außen weisende Fenster und Türen) von dem Eigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen
sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -). Mit der Übertragung der
Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert aber der
verband seine Verwaltungszuständigkeit hinsichtlich der Instandsetzung. Damit,
so das Landgericht, können weder die übrigen Eigentümer noch der Verband den
betroffenen Eigentümer zwingen noch die Maßnahme als solche (wieder) an sich
ziehen; für einen solchen Beschluss fehle die Beschlusskompetenz. Alleine der
Wunsch zur Einheitlichkeit einer Fassade reiche nicht aus, eine verbleibende
Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft anzunehmen; etwas anderes müsste sich
direkt aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ergeben. Ist dies, wie
im vom LG Hamburg zu beurteilenden Fall, nicht der Fall, ist ein dennoch gefasster
Beschluss nichtig.
LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 133/13 -
