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Freitag, 7. November 2014

WEG: Übertragung von Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer

Häufig wird in Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Gegenstände als Sondereigentum gelten. Damit soll (wohl) erreicht werden, dass für die Instandhaltungskosten nicht die Gemeinschaft als solche, sondern der Sondereigentümer alleine aufkommen muss. Allerdings ist eine entsprechende Zuweisung von Gegenständen, die an sich im Gemeinschaftseigentum stehen, auf den Sondereigentümer dinglich nicht möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2012 -  VI ZR 57/12 -); eine Auflistung in einer Teilungserklärung hat nur deklaratorischen Charakter und ändert an der zwingenden Regelung in § 5 Abs. 1 – 3 WEG nichts ( BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -).

Um allerdings die Kostentragungspflicht zu verlagern, ist es nicht zwingend notwendig das sachenrechtliche Eigentum auch zu übertragen. Es besteht sehr wohl die Möglichkeit, einem Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (z.B. der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungseingangstür) aufzuerlegen. Allerdings komme es auf die Art und Weise der Regelung an. In dem vom LG Hamburg zu entscheidenden Fall (Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 -) hat das Landgericht die Nichtigkeit eines Beschlusses der Gemeinschaft im Hinblick auf eine Regelung über eine bindende Vorgabe des „Wie“ angenommen.

Mit der Rechtsprechung des BGH geht auch das LG Hamburg davon aus, dass in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine Regelung aufgenommen werden kann, der zufolge Schäden an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (so nach außen weisende Fenster und Türen) von dem Eigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -).  Mit der Übertragung der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert aber der verband seine Verwaltungszuständigkeit hinsichtlich der Instandsetzung. Damit, so das Landgericht, können weder die übrigen Eigentümer noch der Verband den betroffenen Eigentümer zwingen noch die Maßnahme als solche (wieder) an sich ziehen; für einen solchen Beschluss fehle die Beschlusskompetenz. Alleine der Wunsch zur Einheitlichkeit einer Fassade reiche nicht aus, eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft anzunehmen; etwas anderes müsste sich direkt aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ergeben. Ist dies, wie im vom LG Hamburg zu beurteilenden Fall, nicht der Fall, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig. 

LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 - 318 S 133/13 -