Arglistiges Verschweigen durch Testamentsvollstrecker bei fehlender Offenbarung von Denkmalschutz ?

Die Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, welches Kaufobjekt ist, kann sich als Sachmangel iSv. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB darstellen. Ein Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass diese nicht unter Denkmalschutz steht, da Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist. Mit dem Denkmalschutz sind Verpflichtungen und Beschränkungen für den Eigentümer verbunden, die einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen. So bedarf es bei Veränderungen der Genehmigung der zuständigen Behörde und das Denkmal ist in einem denkmalgerechten Zustand zu erhalten. Häufig sind sowohl Umbau wie auch Erhaltungsmaßnahmen nur unter (die Kosten erhöhenden) denkmalschutz-rechtlichen Auflagen möglich. Offen ist, ob das Gebäude in das Verzeichnis der geschützten Denkmäler aufgenommen sein muss, oder ausreichend ist, dass es in ein Verzeichnis von erkannten Denkmälern aufgenommen ist (so die Unterscheidung nach dem vorliegend zur Anwendung gekommenen Hamburger Denkmalschutzgesetz). 

Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein notarieller Kaufvertrag vom 21.12.2009, mit dem der Beklagte als Testamentsvollstrecker (der Erbengemeinschaft gehörten der Testamentsvollstrecker, sein Bruder und seien Schwester an) aus einem Nachlass seines 1999 verstorbenen Vaters ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück in Hamburg an eine KG unter Ausschluss der Sachmängelhaftung veräußerte. Weiter hieß es in dem Kaufvertrag, dass der Verkäufer darauf hinweise, dass nach seiner Kenntnis das Objekt nicht in der Denkmalschutzliste eingetragen sei, „es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt“. Tatsächlich war das Objekt in die Liste der erkannten Denkmäler aufgenommen worden und das diesbezügliche Informationsschreiben der Schwester des Testamentsvollstreckers am 17.05.2006 durch Postzustellungsurkunde zugestellt worden sowie an den beklagten Testamentsvollstrecker und seinen Bruder an die Grundstücksverwaltung gesandt worden. Der Kläger beabsichtigte das Haus zu sanieren und einer ursprünglichen Nutzung als Einfamilienhaus zuzuführen. In 2012 erhielt er im vereinfachten Verfahren eine Baugenehmigung. In 2013 wurde das Haus in die Denkmalliste eingetragen, woraufhin das Denkmalschutzamt einen Baustopp erließ. Für die geänderte Planung erhielt der Kläger eine Baugenehmigung unter Auflagen. Mit seiner Klage begehrte er als Ersatz des Minderwerts und vergeblicher Aufwendungen rund € 2,8 Mio. und Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz weiterer Schäden. Der Klage wurde, nachdem das Landgericht sie abgewiesen hatte, auf die Berufung des Klägers hin vom OLG stattgegeben. Die Revision zum BGH führte zur Aufhebung des Urteils des OLG.

Auch wenn hier das Haus zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht in die Liste der Denkmäler eingetragen war, so war es doch in der Liste der erkannten Denkmäler eingetragen. Den Verkäufer treffe nach Ansicht des BGH eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung seien und deren Mitteilung der Käufer nach der Verkehrsauffassung erwarten dürfe. Dies würde auch für die Eintragung in die Liste der erkannten Denkmäler gelten. Sie löse auch nach dem Hamburger Denkmalschutzgesetz (in der Fassung bei Kaufvertragsabschluss) die bußgeldbewehrte Pflicht aus, alle beabsichtigten Veränderungen dem Denkmalschutzamt anzuzeigen, woraufhin das Denkmalschutzamt prüfen könne, ob es ein Unterschutzstellungsverfahren einleite. Eine Unterschutzstellung sei wahrscheinlich, da es sich mit der Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler um ein Gebäude handele, wessen Erhaltung im öffentlichen Interesse läge. Vor diesem Hintergrund käme ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss in Betracht. Voraussetzung wäre, da es sich bei der Eintragung in das Verzeichnis erkannter Denkmäler um einen Sachmangel handele, für den hier eine Haftung vertraglich ausgeschlossen sei, dass der Beklagte vorsätzlich arglistig gehandelt habe, § 444 BGB, und setze, wegen der Sperrwirkung der Sachmängelhaftung, eine vorsätzliche Verletzung der Aufklärungspflicht voraus.  

Eine Arglist des Beklagten negierte - anders als das OLG - der BGH.

Abzustellen sei auf den Beklagten, da dieser die Immobilie in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker veräußert habe und damit selbst Vertragspartner des Klägers geworden sei. Nur seine Person sei, soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch Kenntnis oder Kennenmüssen von Umständen beeinflusst würden, entscheidend. Nicht abgestellt werden könne auf den Fall (BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 150/15 -), bei dem sich keiner der Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen könne, wenn einer der Mitverkäufer einen Mangel arglistig verschweige. Der für den Nachlass handelnde Testamentsvollstrecker bilde mit den (hier weiteren) Erben keine Verkäufermehrheit. Mithin wäre eine eigene positive Kenntnis des Verkäufers erforderlich oder dass ihm die Kenntnis eines Wissensträgers analog § 166 BGB zugerechnet werden könne. Beides sei nicht der Fall.

Vorliegend habe der Beklagte darauf hingewiesen, dass das Haus unter Beobachtung des Denkmalschutzes stünde. Dass er Kenntnis von einer Eintragung in eine Liste erkannter Denkmäler gehabt habe, ist nicht bewiesen. Die Kenntnis seiner Schwester sei ihm nicht zuzurechnen, das er als Testamtsvollstrecker alleine der Verkäufer war; eine Zurechnung über das Institut der „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustauschs“ käme daher hier nicht in Betracht. § 166 BGB sie hier nicht einschlägig, da nach den Feststellungen des OLG nicht davon auszugehen sei, dass der Beklagte seine Schwester damit betraut habe, bestimmte Aufgaben in Bezug auf das Grundstück zu erledigen. Auch die Rechtsprechung, dass eine Organisation im Rahmen des ihr zumutbaren sicherstellen müsse, dass die ihr ordnungsgemäß zugehenden, rechtserheblichen Informationen an die entscheidenden Personen weitergeleitet und von diesen zur Kenntnis genommen würden, greife nicht, da eine derartige Situation zwischen dem Beklagten und seinen Geschwistern nicht vorläge. Der Erbe sei nicht kraft Erbenstellung in die Organisation des Testamentsvollstreckers eingebunden, vielmehr beschränke die Testamentsvollstreckung die Erbenstellung. Auch könne dem Beklagten nicht das Wissen der Grundstücksverwaltung zugerechnet werden, da nicht vorgetragen wurde, dass diese in die Veräußerung des Hauses einbezogen worden sei. Die Wissenszurechnung aus den Grundsätzen „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustauschs“ scheide auch hier aus, da diese im Verhältnis zwischen einem Grundstücksverkäufers und einer nur mit der Verwaltung beauftragten, rechtlich und organisatorisch selbständigen Verwaltung nicht stattfinde.

BGH, Urteil vom 19.03.2021 - V ZR 158/19 -

Denkmalschutz und der Streit um Lenin: Genehmigungsbedürftigkeit einer Lenin-Statue in der Nähe eines Baudenkmals (§ 9 Abs. 1 Buchst. b DSchG NRW) ?

Der Antragsteller wollte eine 2,15m hohe Leninstatue auf einem Grundstück in H. aufstellen. Die Antragsgegnerin verhängte einen Baustopp gem. § 27 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW): Hintergrund war, dass sich in unmittelbarer Nähe der Statue, die der Antragsteller errichten wollte, ein Baudenkmal befand. Das Erscheinungsbild desselben würde durch die Leninstatue beeinträchtigt, weshalb die Errichtung der Statue einer Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Buchst. b) BSchG NRW bedürfe. Die Antragsgegnerin ordnete nach § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung an. Der Antragsgegner legte gegen die Verfügung und die Anordnung der sofortigen Vollziehung Rechtsmittel ein. Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden  Wirkung der zwischenzeitlich gegen die Verfügung selbst eingelegten Klage wurde von der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Hiergegen wandte sich der Antragsteller erfolgreich. Das VG Gelsenkirchen stellte die aufschiebende Wirkung wieder her; die dagegen von der Antragsgegnerin eingelegte Beschwerde wurde vom Oberverwaltungsgericht (OVG) des Landes Nordrhein-Westfalen zurückgewiesen.

Beide Instanzen  gingen davon aus, dass die Voraussetzungen des § 9 DSchG NRW nach der im Rahmen der summarischen Prüfung im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO nicht vorlägen.

Entscheidend sei, ob die Leninstatue an ihrem geplanten Aufstellungsort das Erscheinungsbild des Baudenkmals offensichtlich beeinträchtigen würde.

Nach § 9 Abs. 1 DSchG NRW bedürfe es einer denkmalrechtlichen Erlaubnis, wenn in der (hier angenommenen) engeren Umgebung von Baudenkmälern Anlagen errichtet, verändert oder beseitigt würden, die das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigen würden. Nach der Entscheidung des OBG NRW vom 08.03.2012 - 10 A 2037/11 - sei erforderlich, dass durch die zu errichtende Anlage das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigt würde. Dies wurde vom VG Gelsenkirchen verneint. Fraglich sei nach Auffassung des OVG bereits, ob mangels konkreter Ausführungen in der Begründung für die Unterschutzstellung des Baudenkmals dessen Beziehung zu seiner näheren Umgebung überhaupt von Bedeutung sein könne. Aber auch in Bezug auf die Verhältnisse des Baudenkmals ( ein dreigeschossiges Gebäude) zu der Leninstatue sowie deren Abstand zu dem Baudenkmal würden keinen Anhalt dafür geben, dass die Statue das Baudenkmal beeinträchtigen, d.h. den Denkmalwert herabsetzen könnte.

Die Begründung der Antragsgegnerin, die Figur von Lenin sei als eine Person zu bewerten, die für Gewalt, Unterdrückung, menschliches Leid und Terror stünde und damit im Widerspruch zu den Werten einer freiheitlich-demokratischen Grundordnung, würde dies keine nachvollziehbare Verbindung zu der vermeintlich zu schützenden Aussage des Baudenkmals herstellen können. Die Darlegung der Antragsgegnerin zu einer „Aufmerksamkeitskonkurrenz“ und auf „geistige und emotionale Effekte“ verweist, die „das innere Auge von der weiteren Umgebungswahrnehmung ablenken und den Blick des Betrachters von dem Denkmal nachhaltig abwenden“ könnten, würden die Ziele des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege und damit auch die Aufgaben der Behörde verkannt. Nach dem DSchG NRW diene der Denkmalschutz nicht dazu, das Denkmal in den Fokus der Aufmerksamkeit eines (zufälligen) Betrachters zu stellen, weshalb es auch an einer Handhabe fehle, die nähere Umgebung generell von alle, freizuhalten, was seien Aufmerksamkeit wecken könnte.

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.03.2020 - 10 B 305/20 -