Die Klägerin erwarb 2006 eine
Eigentumswohnung und räumte dem beklagten an dieser ein lebenslängliches Wohnungs-
und Mitbenutzungsrecht (dingliches Nutzungsrecht) ein. Der Beklagte war
verpflichtet, die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten (Nebenkosten) für
die Wohnung zu tragen, so insbes. die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung,
Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen darauf waren nicht geschuldet.
Für 2010 erstellte die Klägerin am 22.12.2014 die Nebenkostenabrechnung und
machte diese gerichtlich geltend. Die Klage wurde vom Amts- und Landgericht
abgewiesen; auch die zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.
Nach Ansicht des BGH hat das
Landgericht rechtsfehlerfrei auf die Abrechnung des Eigentümers gegenüber dem dinglich
Nutzungsberechtigten die Regelung aus dem Mietrecht nach § 556 Abs. 3 BGB
entsprechend angewandt. Nach dieser Regelung hat der Vermieter gegenüber dem
Mieter von Wohnraum die Vorauszahlungen auf Betriebskosten binnen zwölf Monaten
nach Ablauf der Abrechnungsperiode (die maximal 12 Kalendermonate betragen
darf) vorzunehmen. Dementsprechend habe der Senat bereits entscheiden, dass die
Abrechnung des Eigentümers gegenüber dem dinglich Nutzungsberechtigten auch
innerhalb dieser Frist zu erfolgen habe (Urteil vom 25.09.2009 - V ZR 36/09 -).
Noch nicht entschieden sei, wie es sich
verhält, wenn (wie vorliegend) der dinglich Nutzungsberechtigte keine
Vorauszahlungen zu leisten habe. Dies sei umstritten, doch würde sich der Senat
der Ansicht anschließen, die auch in diesem Fall § 556 Abs. 3 BGB entsprechend
anwenden will.
Das Gesetz enthalte hier eine
planwidrige Regelungslücke, soweit es nicht berücksichtigt, dass nicht notwendig
vereinbart werden müsse, dass auf Nebenkosten Vorauszahlungen zu leisten sind. Ersichtlich
sei der Gesetzgeber nur davon ausgegangen, dass entweder eine Pauschale (ohne
Abrechnung) vereinbart würde, oder Vorauszahlungen, über die abzurechnen sei
(und für die der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachforderung
mehr geltend machen könne). Eine Regelungsbedürftigkeit der fristgebundenen Abrechnung
ohne Vorauszahlungen sei als nicht notwendig angesehen worden, da dies unüblich
sei. Diese Lücke sei für das dingliche Wohnungsrecht (welches der Gesetzgeber
auch nicht bedacht hat und wegen dem auch eine Regelungslücke vorliegt) durch
eine entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB zu schließen. Ziel
der Fristgebundenheit der Abrechnung sei, durch eine zeitnahe Abrechnung dem
Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden (BT-Drucks.
14/4533 S. 37; Urteil des BGH vom 05.07.2006 - VIII 220/05 -). Dies
rechtfertige die Anwendung der Norm auch für den dinglichen
Wohnungsberechtigten.
Auch wenn dieser mangels
Vorauszahlungen kein Guthaben haben könne, müsse er damit rechnen, dass
Forderungen auf ihn zukommen würden. Von daher habe er ein berechtigtes
Interesse daran, nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe
der Betriebskosten zu erlangen, zumal sich über mehrere Abrechnungszeiträume
hinweg hohe Forderungen gegen ihn ansammeln könnten. Denn für die Verjährung des
Anspruchs auf Nachzahlung sei der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem dem
Wohnungsberechtigten die Abrechnung zugehen würde, § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB.
BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 16/17 -
