Die Parteien sind Vermieter und
Mieter von Büroräumen. Mit seiner Klage fordert der Kläger als Mieter
Betriebskostenzahlungen vom Beklagten zurück, die er nach seiner Ansicht zu
Unrecht entrichtet habe. Streitig sind dabei die abgerechneten Positionen
Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Bei den Instandhaltungskosten war
im Formularvertrag vorgesehen, dass der Mieter an Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten bis zu € 1,50/m²/Monat zu zahlen habe. Weiterhin war im
Mietvertrag vorgesehen, dass die Kosten für die Betreuung/Verwaltung des
Einkaufszentrums auf die Mieter umgelegt werden können.
Das Landgericht gab der Klage
statt. Die Formularklauseln würden den Kläger benachteiligen und gegen § 307
Abs. 1 und 2 BGB verstoßen.
Zur Instandhaltungs- und
Instandsetzungsklausel führte das Landgericht aus, dass diese grundsätzlich in
einem Gewerberaummietvertrag zulässig wären. Allerdings müssten sie inhaltlich
beschränkt sein. Zum einem beträfe dies die Beschränkung auf einen dem gebrauch
oder jedenfalls der Risikosphäre des Mieters zuortenbare Bereiche. Wenn dem
Mieter wie hier (auch) nicht beherrschbare
Risiken und damit verbundene Kosten zugewiesen würden, wäre jedenfalls eine
Beschränkung der Höhe nach notwendig. Diese Höhe nimmt das Landgericht mit 10%
der Jahresmiete an. Dies sei erforderlich, damit der Mieter kalkulieren könne,
was auch im Rahmen des § 307 BGB zu berücksichtigen sei. Vorliegend ginge die
formularmäßige Beschränkung von € 1,50/m²/Monat über die zehn Prozent hinaus,
weshalb die Klausel nach § 307 BGB unwirksam sei und ein Kostenerstattungsanspruch
nicht besteht.
Auch erkannte das Landgericht an,
dass in Gewerberaummietverträgen grundsätzlich Verwaltungskosten auf den Mieter
umgelegt werden können. Allerdings entspräche hier die Klausel nicht dem
Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Intransparenz ergäbe sich
daraus, dass nicht ersichtlich sei, worin der Unterschied zwischen Verwaltung
und Betreuung liegen soll, weshalb nicht ersichtlich sei, welche Leistungen und
welche Kosten von den Begriffen umfasst würden.
LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 - 8 O 82/15 -
