Samstag, 12. November 2016

Gewerberaum: Klauseln zur Instandhaltung und Verwaltungskosten und § 307 BGB

Die Parteien sind Vermieter und Mieter von Büroräumen. Mit seiner Klage fordert der Kläger als Mieter Betriebskostenzahlungen vom Beklagten zurück, die er nach seiner Ansicht zu Unrecht entrichtet habe. Streitig sind dabei die abgerechneten Positionen Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Bei den Instandhaltungskosten war im Formularvertrag vorgesehen, dass der Mieter an Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bis zu € 1,50/m²/Monat zu zahlen habe. Weiterhin war im Mietvertrag vorgesehen, dass die Kosten für die Betreuung/Verwaltung des Einkaufszentrums auf die Mieter umgelegt werden können.

Das Landgericht gab der Klage statt. Die Formularklauseln würden den Kläger benachteiligen und gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB verstoßen.

Zur Instandhaltungs- und Instandsetzungsklausel führte das Landgericht aus, dass diese grundsätzlich in einem Gewerberaummietvertrag zulässig wären. Allerdings müssten sie inhaltlich beschränkt sein. Zum einem beträfe dies die Beschränkung auf einen dem gebrauch oder jedenfalls der Risikosphäre des Mieters zuortenbare Bereiche. Wenn dem Mieter wie hier (auch)  nicht beherrschbare Risiken und damit verbundene Kosten zugewiesen würden, wäre jedenfalls eine Beschränkung der Höhe nach notwendig. Diese Höhe nimmt das Landgericht mit 10% der Jahresmiete an. Dies sei erforderlich, damit der Mieter kalkulieren könne, was auch im Rahmen des § 307 BGB zu berücksichtigen sei. Vorliegend ginge die formularmäßige Beschränkung von € 1,50/m²/Monat über die zehn Prozent hinaus, weshalb die Klausel nach § 307 BGB unwirksam sei und ein Kostenerstattungsanspruch  nicht besteht.

Auch erkannte das Landgericht an, dass in Gewerberaummietverträgen grundsätzlich Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings entspräche hier die Klausel nicht dem Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Intransparenz ergäbe sich daraus, dass nicht ersichtlich sei, worin der Unterschied zwischen Verwaltung und Betreuung liegen soll, weshalb nicht ersichtlich sei, welche Leistungen und welche Kosten von den Begriffen umfasst würden.


LG Essen, Urteil vom 24.11.2015  - 8 O 82/15 -

Aus den Gründen:

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 7.763,49 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins hierauf seit dem 18.06.2015 zu zahlen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 %der vorläufig vollstreckbaren Beträge.

Tatbestand

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Räume im dritten Obergeschoss linker Flügel, im C-Center, C1-Str. …, mit Mietvertrag vom 06.10./22.10.2009. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag, Anlage K 1, verwiesen. Mit Nachtrag Nr. 1 vom 30.03./19.04.2010 mietete der Kläger ergänzend Büroflächen im 4. Obergeschoss an. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Nachtrag, Anlage K 2, Bezug genommen. Mit Nachtrag Nr. 2 vom 09.02./22.02.2011 vereinbarten die Parteien, dass die Nutzung der Räume, auf die sich Nachtrag Nr. 1 bezieht, zum 31.12.2011 endet. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf den Nachtrag Anlage K 3 Bezug genommen. Mit Nachtrag Nr. 3 vom 22.11./02.11.2011 vereinbarten die Parteien eine Verlängerung der Nutzungsmöglichkeit der Räume im 4. Obergeschoss durch den Kläger bis zum 31.12.2012. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Nachtrag Anlage K 4 Bezug genommen. Mit Nachtrag Nr. 4 vom 18.01./28.01.2013 vereinbarten die Parteien eine Verlängerung des Mietverhältnisses über die ursprünglich angemieteten Räumlichkeiten bis zum 31.12.2014 eine Verlängerung der jeweiligen Mietzeit um ein Jahr, sofern keine Kündigung erfolgt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Nachtrag Anlage K 5 Bezug genommen.
Für die zu Bürozwecken genutzten Räumlichkeiten war eine monatliche Grundmiete von 1.200,00 € vereinbart. Für Nebenflächen waren 277,80 € zu zahlen, darüber hinaus Nebenkostenvorauszahlung von 842,60 €. Beginnend ab 01.07.2013 forderte die Beklagte für die Kaltmieten der Büroflächen und Nebenräume auf der Grundlage einer vereinbarten Indexregelung eine Erhöhung auf 1.287,36 € bzw. 283,02 €.
Mit weiterem Mietvertrag vom 06.10./22.11.2009 mietete der Kläger Büroräumlichkeiten im 3. Obergeschoss des rechten Flügels mit einer Fläche von 221 m², Nebenflächen mit 80 m², einem Kellerraum von 13 m² an. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Anlage K 6 Bezug genommen. Hierfür war eine monatliche Grundmiete von 1.326,00 € für die Büroräume, 240,00 € für die Nebenflächen und 65,00 € für den Kellerraum vereinbart. Darüber hinaus waren Betriebskostenvorauszahlungen von 848,75 € zu zahlen. Mit Nachtrag Nr. 1 vom 09.02./22.02.2011 vereinbarten die Parteien eine Laufzeit dieses Mietvertrages bis 31.12.2013. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K 7 Bezug genommen. Durch Nachtrag Nr. 2 vom 18./28.01.2013 vereinbarten die Parteien eine Verlängerung bis zum 31.12.2014. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K 8 Bezug genommen. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien gekündigt wird.
Die beauftragte Hausverwaltung forderte von dem Kläger am 30.01.2013 mit Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.07.2011 bis 30.06.2011 7.549,54 €. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das Abrechnungsanlagenkonvolut K 9 Bezug genommen. Der Kläger zahlte am 04.03.2013 7.092,80 €. Am 21.10.2013 übermittelte die Hausverwaltung dem Kläger weitere Betriebskostenabrechnungen, aus denen sich eine Gesamtnachforderung von 8.299,91 € ergab. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlagenkonvolut K 10 Bezug genommen. Am 26.11.2013 korrigierte die Hausverwaltung die Abrechnungen, welche sodann mit einem Gesamtnachzahlungsbetrag von 8.279,91 € endeten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlagenkonvolut K 11 Bezug genommen. Am 21.03.2014 zahlte der Kläger an die Beklagte weitere 733,43 €.
Mit Schreiben vom 02.02.2014 forderte der Kläger Betriebskostenzahlungen i. H. v. 8.418,58 € zurück. Gleichzeitig wurde mit einer Nachforderung der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 2012/2013 i. H. v. 1.798,25 € aufgerechnet.
Der Kläger ist der Auffassung, die Regelung aus Ziffer 5.2.1 aus Teil B der Mietverträge verstoße gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB. Zwar sehe Teil C 3.3 des Mietvertrages eine Begrenzung der Kostenumlage für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der in Ziffer 5.2.1 und 5.3 Teil B des Mietvertrages genannten Anlagen und Einrichtungen auf 1,50 €/m²/Monat vor, dies hindere jedoch die unangemessene Benachteiligung nicht. Formularvertraglich könnten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten an gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen auf den Mieter abgewälzt werden, sofern die Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mietgebrauch zurückzuführen oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen seien. Eine derartige Einschränkung finde sich weder in Teil B 5.2.1 noch in Teil C 3.3 des Mietvertrages. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung hätte der Kläger anteilig selbst die Kosten von Instandsetzungsarbeiten zu tragen, die z. B. durch nicht von der Gebäudeversicherung abgedeckter Schäden, z. B. Grundwassereintritte, entstünden, ebenso die Kosten der Ersatzbeschaffung von gemeinschaftlichen Anlagen (z. B. Heizkessel), die bei Vertragsbeginn nicht neuwertig waren und/oder aufgrund alters-/verschleißbedingter Irreparabilität ausgetauscht werden müssten. Zudem sei die Kostenbegrenzung 1,50 €/m²/Monat – mithin ca. 30 % der Grundmiete- unangemessen. Der Betrag sei, wie sich aus den Betriebskostenabrechnungen ergebe, offensichtlich so kalkuliert, dass er nicht nur die zur Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel abdecke, sondern damit könnten auch Schäden beseitigt werden, die nicht mehr auf den Mietgebrauch zurückzuführen oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen seien.
Aufgrund der Unwirksamkeit der Abwälzung von Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen, wirke sich dies auf sämtliche Kosten aus, die Instandhaltungs-/Instandsetzungsanteile beinhalten, insbesondere die Positionen 5.2.1 lit. A), b), e) soweit die Personalkosten von Haustechnikern abgewälzt werden, f), g) und h). Damit entfielen alle aus den Betriebskostenabrechnungen sämtliche unter den Ziffern 13, 16 und 17 aufgeführten Kosten.
Weiterhin seien ihm in Teil B Ziffer. 5.2.1 lit. E) auch die Kosten der "Betreuung/Verwaltung des Einkaufszentrums einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals, insbesondere die Kosten des Hauspersonals (Hausinspektor, Haustechniker, Centermanager, Sekretärin etc. auferlegt worden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung verstoße die Abwälzung der Kosten eines "Centermanagers", ohne dass dessen Tätigkeit näher beschrieben wurde, gegen das in § 307 BGB verankerte Transparenzgebot. Dieser Umstand führe vorliegend zur Unwirksamkeit der Abwälzung sämtlicher Kosten gemäß Teil B Ziffer 5.2.1 lit. E), denn die Kosten des Centermanagers wurden vorliegend nicht kumulativ zu Verwaltungskosten auf den Kläger, sondern vielmehr als Bestandteil der Kosten für "Betreuung/Verwaltung". Damit komme bei der Vertragsauslegung auch nicht der von der Rechtsprechung zur Auslegung des Verwaltungskostenbegriffs herangezogene § 1 Abs. 2 Ziffer 1. BetrKVO zur Anwendung. Mithin sei unklar, welche Kosten unter die Begriffe "Betreuung/Verwaltung" gehören. Folglich seien auch die in den Ziffern 18. und 19. enthaltenen Kosten nicht vom Kläger zu tragen. Damit reduzierten sich die Kosten für den Mietbereich 3. OG linker Flügel um 4.138,87 € für das Abrechnungsjahr 2011/2012 bzw. für den Bereich rechter Flügel um mindestens 4.279,71 € und für das 4. OG um mindestens 1.596,84 €. Mithin beliefen sich die auf den Kläger für das 3. OG links entfallenden Betriebskosten auf 9.424,61 €, so dass sich unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Vorauszahlungen von 10.111,20 € sowie der Nachzahlung von 3.452,29 € eine Rückforderung von 4.138,87 € errechne. Die auf den Kläger entfallenden Betriebskosten für das 3. OG rechter Flügel beliefen sich damit auf 10.999,24 €, so dass sich unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Vorauszahlungen von 10.905,00 € und der geleisteten Nachforderung i. H. v. 4.373,95 € ein Rückzahlungsbetrag von 4.279,71 € ermittelt. Für das 4. OG reduzierten sich die Kosten entsprechend des Wegfalls der Positionen 13, 16, 17, 18 und 19 um 1.596,84 € auf 4.375,01 €, so dass sich unter Berücksichtigung der bereits gezahlten Vorauszahlungen ein Rückzahlungsanspruch i. H. v.1.143,16 € ermittele und damit eine Gesamtklageforderung von 7.763,49 €.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 7.763,49 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, bei den Mietverträgen handele es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die wesentlichen Inhalte seien individualrechtlich ausgehandelt worden. Hiervon zu trennen sei unter Umständen die Frage, ob Bestandteile des Mietvertrages wie z. B. die Vereinbarung der Nebenkosten unter die Regelungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen subsumieren sei. Die verwendeten Klauseln verstießen nicht gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB. Eine Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für allgemein genutzte Mietflächen auf Mieter sei zulässig. In den hier abgeschlossenen Mietverträgen einschließlich der Nachträge sei eine Kostenbegrenzung vorgesehen. Es sei eine maximale Kostenlast von 1,50 € pro qm pro Monat vereinbart worden. Schon aus diesem Grund liege kein Verstoß gegen § 307 BGB vor. Für den Mieter sei durch die Kostenbegrenzung bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt gewesen, welche maximal mögliche Belastung finanzieller Art auf ihn zukommen könne. Zudem sei in Ziffer 5.2.1 des Teils B der jeweiligen Mietverträge aufgeschlüsselt worden, welche konkreten Nebenkosten hiervon betroffen seien. Es sei also eine hinreichend konkrete und für den Mieter wirtschaftlich nachvollziehbare Vereinbarung erfolgt, so dass kein Verstoß gegen die Regelungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegeben sei. Auch die Übertragung der Kosten als Nebenkosten für die Bewachung und Betreuung/Verwaltung des Einkaufszentrums einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals, insbesondere die Kosten des Hauspersonals (Hausinspektor, Haustechniker, Centermanager, Sekretärin etc.) entsprechend Ziffer 5.2.1e des Teils B der Mietverträge verstoße nicht gegen die Regelungen des § 307 BGB. Der BGH habe entschieden, dass eine Übertragung nicht näher spezifizierter Kosten eines Centermanagements in Verbindung mit den nicht näher aufgeschlüsselten Kosten der Verwaltung zu einer Unwirksamkeit der Übertragung und Kostenbelastung für den Mieter führe. Gleichlautende Formulierungen seien jedoch in den vorliegenden Mietverträgen nicht verwendet. Vielmehr sei unter Ziffer 5.2. explizit aufgeführt, welche genauen Nebenkosten unter die Kostenpositionen des Einkaufscentrums fielen. Durch die genaue Auflistung der einzelnen Positionen könne sich der Gewerbetreibende konkrete Vorstellungen vom Umfang dieser Nebenkostenpositionen machen. Auch wenn ein konkreter Betrag nicht im Vorfeld ermittelt werden könne, so dürfte einem Gewerbetreibenden durchaus bewusst sein, welche Circa-Kosten die Personalkosten insbesondere hervorrufen würden. Zudem seien auch diese Kosten nicht in beliebiger Höhe auf den Mieter umlegbar, sondern in Ziffer 3.1 d Teil C der Mietverträge sei darüber hinaus für die Kosten der Objektverwaltung eine Deckelung von 4 % des Jahresnettomietzinses vereinbart worden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits geleisteten Nebenkosten auf Grund der überreichten Rechnungen aus § 812 Abs. 1 S. 1 erste Alternative BGB in Höhe von 7.763,49 €.
Die Beklagte hat Eigentum und Besitz an diesem Betrag durch Zahlung des Klägers und ohne rechtlichen Grund erlangt.
Der Rechtsgrund liegt auch nicht in den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietverträgen, da die entsprechenden Klauseln betreffend der Nebenkosten gegen § 307 BGB verstoßen und unwirksam sind.
Es handelt sich bezüglich der Regelungen in den Mietverträgen/Nachträgen der Parteien über die Nebenkosten um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies wird auch von der Beklagten nicht wirklich in Abrede gestellt. Jedenfalls trägt die Beklagte diesbezüglich nicht vor, welche Klauseln bezüglich der Nebenkosten, die hier streitgegenständlich sind, ausgehandelt worden sein sollen.
Die streitgegenständlichen Regelungen stellen eine unangemessene Benachteiligung des Klägers dar und verstoßen gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB.
In § 5.2.1 Teil B der Mietverträge ist geregelt, dass die Nebenkosten des Einkaufscentrums, insbesondere die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtung von allen Mietern gleichmäßig im Verhältnis ihrer Ladenflächen zur Gesamtladenfläche des Einkaufscentrums getragen werden. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Dächer, Außenwände und sonstigen tragenden Teile der Baulichkeiten, mit Ausnahme von Glasdächern und Metall-/Glaselementen in den Außenfassaden gehören nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten i. S. der vorstehenden Bestimmungen. Weiterhin ist unter Ziffer 3.3 eine Ergänzung zu Ziffer 5.2.1 Teil B des Mietvertrages enthalten, wonach die Umlage der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der in Ziffern 5.2.1 und 5.3 Teil B genannten Anlagen und Einrichtungen auf einen monatlichen Betrag von 1,50 € pro qm Ladenfläche begrenzt ist.
Klauseln, die dem Mieter die Instandsetzungskosten auferlegen, sind auch bei Gewerberaummiete nur dann wirksam, wenn sie inhaltlich beschränkt sind (Münchener Kommentar zum BGB, § 535 BGB, Rdn. 112). Das betrifft zum einen die Entstehung des Instandsetzungsbedarfs, der dem Gebrauch oder zumindest der Risikosphäre des Mieters zugeordnet sein muss. Sollen dem Mieter nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich, wobei 10 % der Jahresmiete als wirksam angesehen werden (Bub/Treier, III Rdn. 1080; Münchener Kommentar, § 535 BGB, Rdn. 112). Dies ist erforderlich, damit der Mieter die Risiken kalkulieren kann, was bei der Abwägung der Interessen im Rahmen von § 307 BGB sehr wohl zu berücksichtigen ist. Die Begrenzung auf eine maximale Kostenlast von 1,50 € pro qm pro Monat geht über die 10 % Grenze hinaus, so dass hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und damit ein Verstoß gegen § 307 BGB vorliegt.
Bezüglich der Verwaltungskosten ist unter 5.2.1 geregelt, dass die Nebenkosten des Einkaufscentrums von allen Mietern gleichmäßig im Verhältnis ihrer Ladenfläche zur Gesamtladenfläche des Einkaufscentrums getragen wird. Diese Nebenkosten betreffen: e) die Bewachung und Betreuung/Verwaltung des Einkaufscentrums einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals, insbesondere die Kosten des Hauspersonals (Hausinspektor, Haustechniker, Centermanagement, Sekretärin etc.). Weiterhin ist in Teil C Ziffer 3, 1d eine Ergänzung zu Ziffer 5.2.1 Teil B enthalten, wonach
die Kosten der Objektverwaltung der Mieter in Höhe von 5 % des von ihm jährlich zu zahlenden Nettomietzinses trägt.
Auch dies verstößt gegen § 307 BGB. Zwar können grundsätzlich formularmäßig die Verwaltungskosten auf den Mieter überwälzt werden. Zur Einhaltung des Transparenzgebots nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist jedoch eine nähere Beschreibung des Begriffs sowie die Einführung einer Kostenobergrenze erforderlich (BGH NJW 2010, 671; NJW-RR 2010, 739).
Hier ist eine Intransparenz dadurch gegeben, dass nicht verständlich ist, worin der Unterschied zwischen Betreuung und Verwaltung des Einkaufscentrums liegen soll und eine Definition dieser Begriffe auch nicht durch einen Rückgriff auf die BetrKO ermittelt werden kann. Damit ist nicht transparent, welche Leistungen und damit welche Kosten von diesen Begriffen umfasst werden sollen. Weitere Klarheit ergibt sich auch nicht aus der Bezeichnung des dort aufgeführten Personals. Insbesondere auch den Begriffen "Centermanager" und "Sekretärin" kann nicht weiter entnommen werden, für welche von diesen ausgeführten Tätigkeiten die Kosten vom Mieter übernommen werden sollen. Dies ist wie dargelegt auch nicht durch einen Rückgriff auf die genannten Aufgaben der Betreuung/Verwaltung möglich. Eine nähere Aufschlüsselung der vom Mieter zu tragenden Kosten ist weder über die Aufschlüsselung der bezeichneten Aufgaben noch der angegebenen Personals möglich.
Damit sind die Regelungen über die Nebenkosten in diesen Bereichen insgesamt unwirksam.
Gegen die Höhe der Forderung hat die Beklagte keine Einwendungen erhoben.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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