Bauhandwerkersicherungshypothek gem. § 648 Abs. 1 S. 1 BGB: Kein Anspruch lediglich für Abrissarbeiten

Die Antragstellerin drang mit ihrem Antrag auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gem. § 648 BGB nicht durch.  Das Landgericht wies den Anspruch mangels Verfügungsanspruchs zurück; die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zum OLG Köln blieb erfolglos.

Die Antragstellerin erhielt nach einem entsprechenden Angebot von der Antragsgegnerin den Auftrag zum Abbruch eines Wohn- und Geschäftshauses zum Pauschalpreis von brutto € 41.000,00. Nach Rechnungsstellung zahlte die Antragsgegnerin auf den Rechnungsbetrag  einen minimalen Teilbetrag und erklärte im übrigen Aufrechnung  mit einem an sie abgetretenen angeblichen Schadensersatzanspruch eines Dritten.

Landgericht wie auch Oberlandesgericht sahen einen (notwendigen) Verfügungsanspruch nicht als gegeben an. Es würde sich hier nicht um einen Anspruch handeln, der die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 S. 1 BGB rechtfertigen könne. Nur der Unternehmer eines Bauwerks oder eines Teils eines Bauwerks könne für seine Forderungen aus Vertrag zur Sicherung eine Hypothek verlangen. Bauwerkleistungen seien danach solche Arbeiten, die wie Errichtung, Veränderung oder Ergänzung eines Bauwerks oder Teilen davon für den Bestand des Bauwerks wesentlich seien und sich in ihm verkörpern würden. Dazu würden auch Vorbereitungsarbeiten (wie das Ausschachten einer Baugrube) gehören. Der ausschließliche Auftrag, ein bestehendes Gebäude abzureißen, sei aber keine entsprechende Vorbereitungsarbeit, selbst dann, nicht, wenn später auf diesem Grundstück ein Bauvorhaben durchgeführt werden soll. Denn der bloße Abriss würde sich zu weit von anderen Vorbereitungsarbeiten, die ersichtlich direkt der Errichtung des neuen Gebäudes zuzuordnen seien, entfernen.

OLG Köln, Beschluss vom 02.03.2017 - 19 W 11/17 -

Aus den Gründen:

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin vom 13.02.2017 gegen den Beschluss des Landgerichts Aachen vom 01.02.2017 - 4 O 20/17 - in der Fassung des Nichtabhilfebeschlusses vom 17.02.2017 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin.

Gründe

I.

Die Antragstellerin begehrt im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek.

Unter dem 03.08.2016 bot die Antragstellerin der Antragsgegnerin den Abbruch des Wohn- und Geschäftshauses J 20 in L zum Pauschalpreis von 41.000,00 EUR brutto sowie Bodenaushubarbeiten zum Nettoeinheitspreis von 26,50 EUR/cbm an (Bl. 13 f. GA). Gemäß E-Mail vom 05.08.2016 beauftragte die Antragsgegnerin die Antragstellerin mit den angebotenen Abbrucharbeiten (Bl. 15 GA).

Mit (Schluss-) Rechnung vom 05.12.2016 machte die Antragstellerin gegenüber der Antragsgegnerin für die Abbrucharbeiten unter Berücksichtigung einer Abschlagszahlung von 23.800,00 EUR einen Betrag von 17.200,00 EUR geltend (Bl. 18 f. GA). Am 12.12.2016 stellte sie der Antragsgegnerin für den Abbruch einer Sickergrube zusätzliche 773,50 EUR in Rechnung (Bl. 20 GA). Die Antragsgegnerin zahlte einen Betrag von 761,24 EUR und rechnete gegenüber den verbleibenden Werklohnforderungen mit einem an sie abgetretenen angeblichen Schadensersatzanspruch einer S GmbH & Co. KG in Höhe von 13.037,01 EUR auf (Bl. 23 GA).

Die Antragstellerin hat vorgetragen: Sie habe einen Anspruch auf Eintrag einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek. Ihr stehe ein restlicher Vergütungsanspruch für die von ihr ausgeführten Abbrucharbeiten auf dem Grundstück J 20 in Höhe von 17.212,26 EUR zu. Die Antragsgegnerin sei Eigentümerin dieses Grundstücks. Gegenansprüche der Antragsgegnerin bestünden nicht.

Die Antragstellerin hat beantragt, für sie zu Lasten des Grundstücks der Antragsgegnerin in L, eingetragen im Grundbuch von T, Gemarkung: L, Flur 22, Flurstück 223 (Straße: "J 20" in L) eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek wegen einer Restwerklohnforderung gemäß Schlussrechnung vom 05.12.2016 mit der RE-Nr.: 02672 in Höhe von 17.200,00 EUR und der Rechnung vom 12.12.2016 mit der RE-Nr.: 02675 über 773,50 EUR abzüglich von der Beklagten gezahlter 761,24 EUR, also über insgesamt 17.212,26 EUR zuzüglich der Verfahrenskosten und der Gerichtskosten für die Eintragung einer Sicherungshypothek einzutragen und das Grundbuchamt um Eintragung der Vormerkung zu ersuchen.

Das Landgericht hat den Antrag der Antragstellerin mit Beschluss vom 01.02.2017 (Bl. 27 f. GA), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, mangels Verfügungsanspruchs zurückgewiesen, da es sich bei bloßen Abbrucharbeiten nicht um ein Bauwerk oder Teile eines solchen handele. Die Einräumung einer Sicherungshypothek für ihre Werklohnforderung könne die Antragstellerin daher nicht verlangen.

Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 13.02.2017 (Bl. 32 ff. GA), der das Landgericht mit näher begründetem Beschluss vom 17.02.2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat (Bl. 46 f. GA).

Zur Begründung ihrer sofortigen Beschwerde trägt die Antragstellerin vor: Entgegen der Auffassung des Landgerichts handele es sich nicht um isoliert in Auftrag gegebene Abbrucharbeiten, sondern es gehe auch um auch die Aushebung der Baugrube für ein neues Bauwerk. Dies ergebe sich aus der Position 2 ihres Angebots vom 03.08.2016. Bei Angebotsabgabe habe zwar noch nicht festgestanden, welche Massen an Erdreich ausgehoben werden sollten, der Architekt D habe ihr jedoch mehrfach mündlich zugesichert, im Falle der Beauftragung mit den Abbrucharbeiten könne sie auch die Ausschachtungsarbeiten ausführen. Sie sei daher auch mit diesen Arbeiten beauftragt worden, die sie infolge der Kündigung des Vertrags durch die Antragsgegnerin allerdings nicht habe erbringen können. Es bestehe daher ein vertraglicher Zusammenhang zwischen den Abbrucharbeiten und der Erstellung der Baugrube. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Beschwerdeschrift nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zulässig, insbesondere wurde sie frist- und formgerecht eingelegt und begründet, §§ 569 Abs. 1 und 2, 571 Abs. 1 ZPO.

2. In der Sache hat die sofortige Beschwerde jedoch keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Landgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung abgelehnt. Der Antragstellerin steht kein Anspruch auf die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 17.212,26 EUR zuzüglich Verfahrens- und Gerichtskosten gemäß §§ 648 Abs. 1 S. 1, 883 Abs. 1, 885 Abs. 1 BGB, 935 ff. ZPO zu.

Ergänzend ist lediglich auszuführen:

Bei der Restwerklohnforderung der Antragstellerin handelt es sich nicht um einen Anspruch, der die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 S. 1 BGB rechtfertigen könnte, so dass mangels eines Verfügungsanspruchs die Eintragung einer Vormerkung im Wege der einstweiligen Verfügung ausscheidet.

Nach § 648 Abs. 1 S. 1 BGB kann - nur - der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teils eines Bauwerks für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Bauwerkleistungen in diesem Sinne sind solche Arbeiten, die unmittelbar der Errichtung, Veränderung oder Ergänzung eines Bauwerks oder Teilen desselben dienen, und zwar soweit sie für den Bestand des Bauwerks wesentlich sind und sich in ihm verkörpern (MüKoBGB/Busche, 6. Aufl., § 648 Rn. 9 m.w.N.). Hierzu zählen auch Arbeiten, die - wie das Ausschachten der Baugrube (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.1977, VII ZR 220/75, juris Rn. 12 f. m.w.N.) - lediglich zur Vorbereitung eines Bauwerks am Grundstück vorgenommen werden (BeckOK BGB/Voit, Stand: 01.02.2015, § 648 Rn. 5 m.w.N.). Keine derartigen Vorbereitungsarbeiten leistet jedoch der Unternehmer, der auftragsgemäß ausschließlich ein bestehendes Gebäude abreißt, denn seine Tätigkeit erschöpft sich in dieser Arbeit. Eine Ausnahme hiervon kann auch nicht deshalb angenommen werden, wenn später auf dem Grundstück ein Bauvorhaben durchgeführt wird und die Abrissarbeiten für die Bebauung notwendig waren. Denn reine Abrissarbeiten entfernen sich bei wertender Betrachtung soweit von anderen, zur Vorbereitung der Bebauung dienenden Arbeiten am Grundstück, dass sie allein noch nicht der Errichtung eines Bauwerks zugeordnet werden können. Dies entspricht allgemeiner Auffassung in der Rechtsprechung (vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 24.02.2005, VII ZR 86/04, juris Rn. 9; OLG Bremen, Beschluss vom 01.06.1995 4 W 1/95, in: MDR 1996, 45; LG Köln, Urteil vom 27.09.1996, 18 O 31/96, in: BauR 1997, 672). Soweit diese Ansicht vereinzelt in der Literatur (vgl. etwa MüKoBGB/Busche, 6. Aufl., § 648 Rn. 11 m.w.N.) mit dem Argument, es sei nicht einzusehen, weshalb derjenige Unternehmer schlechter gestellt werden solle, dem ein isolierter Auftrag für Abrissarbeiten erteilt worden sei, in Zweifel gezogen wird, überzeugt dieser Einwand bereits angesichts des Wortlauts des § 648 Abs. 1 S. 1 BGB nicht, der ausschließlich dem Unternehmer eines Bauwerks oder eines Teils eines solchen einen Anspruch auf eine Sicherungshypothek einräumt, nicht aber sonstigen Personen, die andere grundstücksbezogene Leistungen im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben erbringen.

Randnummer15

Ein sicherungsfähiger Anspruch der Antragstellerin folgt auch nicht aus einer Beauftragung mit der Ausschachtung der Baugrube auf dem Grundstück J 20. Zwar zählt nach dem Vorgesagten eine derartige Leistung zu den Bauwerksarbeiten im Sinne des § 648 Abs. 1 S. 1 BGB. Der diesbezügliche Vortrag der Antragstellerin ist indes unschlüssig, weil er nicht erkennen lässt, dass die Antragsgegnerin sie mit den unter dem 03.08.2016 angebotenen Bodenaushubarbeiten beauftragt hätte. Beauftragt hat die Antragsgegnerin am 05.08.2016 ersichtlich nur die Abbrucharbeiten. Dies folgt bereits aus dem Wort der entsprechenden E-Mail ("Abbruch des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses") und dem dort angegebenen Pauschalpreis von 39.770,00 EUR brutto, der genau dem skontierten Angebotspreis für diese Arbeiten entsprach. Auch die mit Rechnung vom 12.12.2016 geltend gemachten Zusatzleistungen betrafen allein den Abbruch einer Sickergrube. Soweit sich die Antragstellerin auf angebliche - im Übrigen nicht näher substantiierte - Zusicherungen des Architekten D beruft, handelte es sich hierbei noch nicht um die Erteilung eines Auftrags, sondern allenfalls um das Inaussichtstellen einer zukünftigen Beauftragung mit weiteren Arbeiten. Nach dem Vortrag der Antragstellerin lagen "noch keine genauen Massen" vor, was nur bedeuten kann, dass auch dem Architekten noch nicht klar war, welche Menge an Erdreich überhaupt ausgehoben werden sollte. Weshalb unter diesen Umständen bereits eine verbindliche Beauftragung der Antragstellerin hätte erfolgen sollen, ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der im Baugewerbe im Allgemeinen üblichen Praxis. Eine wirksame Beauftragung der fraglichen Leistungen scheiterte zudem daran, dass der Architekt nicht bevollmächtigt war, die Antragstellerin mit kostenintensiven Arbeiten wie der Ausschachtung der Baugrube zu beauftragen. Nach allgemeiner Ansicht ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Architekt nicht originär bevollmächtigt ist, den Bauherrn in vollem Umfang zu vertreten. Aus der Tatsache, dass ein Architekt im Rahmen eines Bauvorhabens bestellt wurde, kann noch nicht auf eine weitreichende Vollmachtserteilung geschlossen werden (vgl. nur Werner, in: Werner/Pastor, 15. Aufl., Rn. 1341 m.w.N.). Weshalb hier etwas anderes gelten sollte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Die Beauftragung mit den Abbrucharbeiten erfolgte demgemäß durch die Antragsgegnerin, nicht durch den Architekten. Schließlich lässt das Vorbringen der Antragstellerin nicht erkennen, welche Ansprüche sie aus den angeblich beauftragten Ausschachtungsarbeiten herleiten will. Da die Antragsgegnerin den Vertrag vor Ausführung der Arbeiten anscheinend frei gekündigt haben soll (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B), käme hier ein Anspruch nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B in Betracht. Zur Geltendmachung eines solchen Anspruchs gegenüber der Antragsgegnerin und insbesondere zur Höhe der beanspruchten Vergütung trägt die Antragstellerin indes nichts vor. Für sonstige nach § 648 Abs. 1 S. 1 BGB sicherungsfähige Ansprüche der Antragstellerin ist nichts ersichtlich.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

4. Beschwerdewert: 8.606,13 EUR

Bei der Eintragung einer Vormerkung einer Bauhandwerkersicherungshypothek im Wege der einstweiligen Verfügung richtet sich die Wertfestsetzung nach §§ 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO und ist nach dem Interesse des Antragstellers zu schätzen. Da die einstweilige Verfügung nicht zur Befriedigung führt, ist der Streitwert in Fällen, die keine Besonderheiten aufweisen, regelmäßig erheblich niedriger als der Betrag der zu sichernden Forderung festzusetzen. Angemessen ist die Hälfte des Werts des Forderungsbetrags (so auch OLG Saarbrücken, Beschluss vom 18.02.1987, 5 W 23/87; OLG Celle, Beschluss vom 22.04.1982, 15 W 18/82; jeweils zit. nach juris), womit hier die Antragstellerin auch selbst ihr Interesse beziffert hat.