Dreiseitige Vereinbarung zum Mieterwechsel und deren Durchsetzung

Die Beklagte und die W GmbH schlossen am 13./22.10.2020 einen Mietvertrag über Gewerberäume, befristet vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2024. Die Beklagte wurde vom Kläger aufgrund erteilter Handlungsvollmacht (§ 54 HGB) vertreten. Am 23.02.2022 schlossen die W GmbH, die Beklagte und der Kläger (der sich und die Beklagte vertrat, letztere aufgrund der Handlungsvollmacht) mit seiner Einzelfirma GD eine als „Nachtrag zum Mietvertrag vom 13.10.2020 Vertragspartnerwechsel und Übernahmevereinbarung zum 01.03.2022“ überschriebene Vereinbarung, der zufolge die Beklagte zum 01.03.2022 aus dem Mietverhältnis mit der W GmbH austritt und die Einzelfirma GD des Klägers mit Übernahme aller Rechte und Pflichten und Regelungen  in dieses eintritt. Am 23.02.2022 forderte der Kläger die Beklagte zur Räumung des Mietobjekts und Herausgabe an sich auf, die Beklagte forderte von dem Kläger die Herausgabe der Handlungsvollmacht. Am 29.11.2023 erhob der Kläger Räumungsklage. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt. Dagegen wandte sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit einvernehmlich in der Hauptsache für erledigt, nachdem der Kläger darauf verwies, dass das Mietverhältnis am 31.12.2023 geendet habe.

Das Oberlandesgericht musste nunmehr noch nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung durch die Parteien über die Kosten des Verfahrens nach § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen entscheiden. Maßgeblich sei insoweit, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre (BGH, Beschluss vom 20.07.2017 - IX ZR 56/16 -).

Her sah das OLG den Kläger im Hinblick auf das Räumungsverlangen als voraussichtlich unterlegene Partei an, da die Klage bereits zum Zeitpunkt ihrer Erhebung im November 2022 unbegründet gewesen sei.  Der Kläger sie nicht Eigentümer der Mieträume gewesen, weshalb sich ein Herausgabeanspruch nicht aus § 985 BGB ergäbe. Damit könne nur die Nachtragsvereinbarung als Anspruchsgrundlage in Betracht kommen. Aber diese ergäbe bei Auslegung nach §§ 133, 157 BGB keinen Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe an sich.

Bei der Auslegung wäre in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der diesem zu entnehmende Parteiwille zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 15.012012 - XI ZR 22/12 -). Der übereinstimmende Parteiwille würde dabei aber dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vorgehen (BGH, Beschluss vom 30.04.2012 – XII ZR 124/12 -).

Das OLG sah in dem Nachtrag zwei Vereinbarungen, die aber keinen unmittelbaren Anspruch des Klägers gegen die Beklagte begründen würden: Gegenstand des Nachtrages sei zum Einen die Abänderung einer schuldrechtlichen Vereinbarung der W GmbH mit der Beklagte dahingehend, dass das Mietverhältnis zum 01.03.2022 endet.  Gleichzeitig sollte zum Anderen ein Mietverhältnis mit der Einzelfirma des Klägers und der W GmbH durch Eintritt der Einzelfirma in das bisherige Mietverhältnis begründet werden; die klägerische Einzelfirma sollte die Rechte, Pflichten und Regelungen, die zwischen der Beklagten und der W GmbH bestanden, übernehmen.  Eine Regelung zu unmittelbaren Ansprüchen im Verhältnis zwischen Kläger zur Beklagten wurde nicht getroffen; vielmehr beinhalte die Regelung nur die Beendigung des Schuldverhältnisses zwischen W GmbH und Beklagter und die Begründung eines Schuldverhältnisses zwischen der Einzelfirma des Klägers und der W GmbH. Ein eigener Anspruch des Klägers gegen die Beklagte war damit nicht begründet worden.

Es habe dafür auch kein praktisches Bedürfnis bestanden, da die Umsetzung des Mieterwechsels über die Ansprüche in den jeweiligen schuldrechtlichen Vereinbarungen möglich gewesen sei. Die W GmbH habe gegen die Beklagte einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geltend machen können, die Einzelfirma des Klägers gegen die W GmbH einen Anspruch auf Überlassung des Besitzes gem. § 535 Abs. 1 BGB.

OLG Dresden, Beschluss vom 08.04.2024 - 5 U 1855/23 -

Elektrofahrzeugbatterie: Mietbedingungen zur (Fern-) Abschaltung durch Vermieter bei fristloser Kündigung

Das OLG musste sich mit der Zulässigkeit einer Klausel in Mietbedingungen für eine Batterie  für Elektrofahrzeuge (ob gekauft oder geleast) auseinandersetzen, in der es hieß:

"Im Falle der außerordentlichen Vertragsbeendigung infolge Kündigung wird die Vermieterin die Sperre der Wiederauflademöglichkeit der Batterie zunächst mit 14-tägiger Frist vorher ankündigen. Die Androhung kann auch zusammen mit der Kündigung erfolgen. Die Vermieterin ist in diesem Fall nach Ablauf der Ankündigungsfrist berechtigt, ihre Leistungspflicht einzustellen und die Wiederauflademöglichkeit der Batterie zu unterbinden. Die Geltendmachung des Herausgabeanspruchs bleibt hiervon unberührt."

Geklagt hatte ein Verbraucherschutzverein. Die Klage war erstinstanzlich erfolgreich; die dagegen von der Beklagten eingelegte Berufung wurde zurückgewiesen. Bei der Klausel handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen iSv. § 305 Abs. 1 BGB, die der Inhaltskontrolle nach §§ 307 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 BGB unterfalle und nach §§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.

Voraussetzung dafür sei, dass die Interessen des Vertragspartners in einer vom Gesetz abweichenden Weise geregelt würden. Dies sei hier der Fall, da die Beklagte nach Beendigung des Vertrages aufgrund einer außerordentlichen Kündigung nach einer 14-tägigen Frist berechtigt sei, die Batterie mittels einen Fernzugriffs zu sperren und damit zu verhindern, dass der Mieter die Batterie laden kann.  Eine solche Möglichkeit sei vom Gesetz nicht vorgesehen. Zwar sei der Mieter nach der Kündigung verpflichtet die Batterie herauszugeben, §§ 546 iVm 985 BGB. Ein Zugriffsrecht des Vermieters im Wege der Selbsthilfe gem. § 229 BGB existiere aber nicht. Dieses Sperren stelle eine verbotene Eigenmacht der Beklagten nach § 858 Abs. 1 BGB dar. § 858 BGB verbiete die Entziehung oder Störung des Besitzes ohne den Willen des Besitzers und diene dem Schutz des staatlichen Gewaltmonopols, indem es eigenmächtige Eingriffe im Besitz eines Dritten befindlicher Sachen, unabhängig von der schuldrechtlichen Rechtslage, unterbinde. Es solle sichergestellt werden, dass ein derartiger Eingriff nur aufgrund eines staatlichen Vollstreckungstitels in einem geordneten Verfahren erfolgen dürfe.

Die Möglichkeit der Nutzung der Batterie sei Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft des Besitzers. Die dadurch begründete Einwirkungsmacht würde durch das Sperren der Auflademöglichkeit eingeschränkt.

Der BGH (Urteil vom 06.05.2009 - XII ZR 137/07 -) habe entschieden, dass die Einstellung der Versorgung mit Heizleistung und Warmwasser durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über Gewerberäume nach Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs keine Besitzstörung gegenüber dem Mieter darstelle, und zur Begründung darauf verwiesen, dass die zur Nutzung des Mietobjekts erforderliche Energielieferung nicht Bestandteil des Besitzes sei und daher nicht dem Besitzschutz der §§ 985ff BGB unterfalle. Die Beklagte würde hier bei der Vermietung der Batterie nicht noch zusätzlich zur Übergabe der Mietsache die Erbringung der weiteren (Versorgungs-) Leistungen schulden. Sie müsse lediglich dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Batterie einräumen. Die Energie, die für das Aufladen der Batterie notwendig sei, müsse der Mieter selbst besorgen. Die Vorenthaltung der Batterie führe nicht dazu, dass der Beklagten ein weiterer Schaden drohe, wenn sie die Auflademöglichkeit nicht unterbinde. Anders als in dem vorgenannten Urteil des BGH, bei dem dem Vermieter durch den Gebrauch der Heiz- und Warmwasserleistung mangels von Vorauszahlungen darauf ein Schaden gedroht habe, was ihm nicht zumutbar sei, wäre hier ein solcher Schaden gerade nicht zu befürchten, wenn sie die Auflademöglichkeit nicht unterbinden würde. Soweit von der Beklagten geltend gemacht wurde, dass eine weitere Abnutzung der Batterie durch Aufladungen erfolge, läge darin lediglich das typische Risiko eines Vermieters bei Nichtrückgabe der Mietsache und Weiternutzung.

Zudem könne der Mieter nach Unterbindung der Auflademöglichkeit die Batterie nicht mehr bestimmungsgemäß zum Betrieb seines Elektrofahrzeugs nutzen, demgegenüber der Mieter der Gewerbeimmobilie diese weiterhin betreten und sich in ihr aufhalten könne. Für den Besitzer der Batterie würde der Besitz nach der Sperrung aber nutzlos. 

Auch das Recht der Mobilfunkanbieter im Rahmen von Mobilfunkverträgen (insbesondere im Prepaid-Bereich) Mobilfunkleistungen einzuschränken oder vollständig zu sperren, wenn der Mobilfunkkunde mir Zahlungen in Rückstand sei oder ein Kreditlimit überschritten habe, stehe hier der Annahme einer Besitzstörung nach § 858 BGB nicht entgegen. Zum Einen sei eine derartige Sperre durch Anbieter von Festnetztelefonleitungen gesetzlich vorgesehen (§ 62 Abs. 3ff TKG 2021) und diese Wertung des Gesetzgebers würde auch bei der Beurteilung auf Mobilfunkverträge übertragen (BGH, Urteil vom 17.02.2011 - III ZR 35/20 -). Zum Anderen würde der Mobilfunkanbieter davor geschützt, dem säumigen Kunden weiterhin kostenpflichtige Leistungen zur Verfügung zu stellen. Auch dieses Risiko bestünde bei der vermieteten Batterie nicht, da der Vermieter hier neben der Übergabe der Batterie keine weiteren Leistungen schulde.

Ob hier eine Unangemessenheit nach § 307 Abs. 1 BGB vorliege, bedürfe keiner Beurteilung, da alleine der Verstoß gegen § 858 Abs. 1 BGB verstößt bzw. eine unberechtigte Selbsthilfe iSv. § 229 BGB ermöglichen soll, sei sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen, von denen abgewichen würde, unvereinbar.

Mittels der Einbeziehung der AGB in den Mietvertrag könne der Mieter auch nicht in die Sperrung und damit Besitzstörung einwilligen, da das Recht zur Selbsthilfe einer stark eingeschränkten Dispositionsbefugnis der Parteien unterliege (Reichsgericht, Urteil vom 30.01.1931 - II 219/30 - in RGZ 131, 213, 222). Selbst nähme man eine Zustimmung des Mieters bei Vertragsabschluss an, läge verbotene Eigenmacht vor, wenn bei dem Eingriff selbst in der Besitz der Wille des Besitzers, eine solche Maßnahme nicht zu gestatten, nicht mehr vorhanden sei (BGH, Urteil vom 06.07.1977 - VIII ZR 288/75 -).

Redaktioneller Nachtrag:

Die vom OLG zugelassene Revision war anhängig beim BGH zu XII ZR 89/21. Der BGH hat mit Urteil vom 26.10.2022 die Revision zurückgewiesen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2021 - 20 U 116/20 -