Mietrecht: Kündigung, Vorenthaltung und Minderung

Häufig muss der Vermieter sein Räumungsverlangen nach Kündigung gerichtlich durchsetzen. Dies gilt sowohl bei fristlosen Kündigungen wie auch bei ordentlichen Kündigungen, im Wohnraumbereich als auch im Gewerberaumbereich. War die Kündigung berechtigt, so steht dem Vermieter ab dem Tag der Beendigung des Mietverhältnisses kein Mietzinsanspruch mehr zu. Allerdings kann nun der (ehemalige) Mieter die Räume nicht kostenfrei nutzen, sondern ist verpflichtet, dem Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, § 546a BGB.

Was aber ist, wenn Mängel nach Beginn der Vorenthaltung auftreten ? Ist dann die Nutzungsentschädigung ungeschmälert zu zahlen oder tritt eine Kürzung entsprechend § 536 BGB (Mietminderung wegen Mängeln) ein ?

Der BGH tendiert dazu, dass die die Nutzungsentschädigung ungekürzt zu zahlen ist, stellt aber auf die Umstände des Einzelfalls ab. Anderes soll dann gelten, wenn im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses der Vermieter nach Treu und Glauben gehalten wäre, den Mangel zu beseitigen.

Der BGH verwies insoweit auf seine ältere Rechtsprechung:

Zahlt der (ehemalige) Mieter jeweils rechtzeitig die Nutzungsentschädigung und entsteht dem Vermieter (damit) kein Schaden, ist der Vermieter weiter zur Versorgung mit Strom, Wasser und Heizenergie verpflichtet. Darauf bezogen nimmt der BGH an, dass im Abwicklungsverhältnis Maßnahmen für eine Instandsetzung oder –haltung über die Erfüllung allgemeiner Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten hinausgehend erforderlich wäre, dass akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder „hohe Eigentumswerte“ des Mieters bestünden. Allerdings wäre auch hier zu berücksichtigen , dass es der (ehemalige) Mieter selbst zu vertreten habe, dass er noch im Besitz der Mietsache ist und damit sich selbst dieser drohenden Gefahr aussetzt.

Es müsse mithin nach Auffassung des BGH eine Fallkonstellation vorliegen, in der die Vorenthaltung der Mietsache durch den (ehemaligen) Mieter in einem günstigeren Licht betrachtet werden könne, was dann der fall wäre, wenn die Vollstreckungsschutzvorschriften dem Mieter die Weiterbenutzung gestatten würden oder jedenfalls der Mieter im Rahmen des Streits um die Wirksamkeit der Kündigung nachvollziehbar hätte davon ausgehen können, weiterhin zum Besitz berechtigt zu sein.

Im konkreten Fall hat der BGH mit den Vorinstanzen das „Minderungsrecht“ auf die Nutzungsentschädigung aus den benannten Gründen negiert.

BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13 -

Arbeitsrecht: Aufhebungsvereinbarung und Klageverzicht

Bild: pixabay

Der Arbeitgeber, der einem Arbeitnehmer fristlos kündigen will, versucht häufig  - zur Vermeidung einer arbeitsgerichtlichen Klage -  einen Aufhebungsvertrag mit dem Arbeitnehmer zuschließen. In diesem wird dann ausdrücklich aufgenommen, dass der Arbeitnehmer auf eine Klage verzichtet. Doch Vorsicht. Handelt es sich bei dem Aufhebungsvertrag um ein Formular, d.h. um einen Vertrag, der von seinem Inhalt her für eine Vielzahl von Fällen bestimmt ist. Ein solcher Vertrag unterfällt dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305ff BGB. Das BAG hat entschieden, dass der Klageverzicht dann nach § 307 Abs. 1 BGB (Inhaltskontrolle) unwirksam ist, wenn er den Arbeitnehmer unangemessen benachteiligt. Dies wäre bei dem Klageverzicht nur dann nicht der Fall, wenn die Drohung mit der außerordentlichen Kündigung nicht widerrechtlich war; durfte aber die außerordentliche Kündigung nicht ernsthaft in Erwägung gezogen werden, verbietet sich nach § 307 BGB die Aufnahme eines Klageverzichts. Dies wäre, klagt der Arbeitnehmer trotz des Vertrages unter Anfechtung desselben, vom Arbeitsgericht zu prüfen.

BAG, Urteil vom 12.03.2015 – 6 AZR 82/14 -

Mietrecht: Schadensersatz bei Vergleich nach (vorgetäuschter) Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung wird manchmal (wie in dem vom BGH zu beurteilenden Fall) eingesetzt, um sich von einem unliebsamen Mieter zu trennen. Kommt es im Rahmen der Räumungsklage nach erfolgter Eigenbedarfskündigung zu einem Vergleich, nach dem der Mieter letztlich räumt, ist damit noch nicht ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 280 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Zu prüfen ist, ob durch den Vergleich der Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und dem vom Mieter später geltend gemachten Schaden unterbrochen wird. Nur dann wäre der Mieter mit seinem Schadensersatzanspruch ausgeschlossen.

Ergibt sich aus dem Vergleichstext selbst, dass mit dem Vergleich auch mögliche Schadensersatzansprüche ausgeschlossen werden sollen, wäre der Zurechnungszusammenhang unterbrochen. Dies wäre auch dann der Fall, wenn in dem Vergleich eine allgemeine Abgeltungsklausel aufgenommen würde.

Ist eine solche Regelung in dem Vergleich nicht enthalten, könnte sich gleichwohl ein stillschweigender Verzicht ergeben. Hierfür ist allerdings erforderlich, dass der Verzichtswille, unter Berücksichtigung aller Begleitumstände, unmissverständlich ist. Derartige Umstände können darin gesehen werden, dass der Vermieter im Rahmen des Räumungsvergleichs zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet wird (z.B. Zahlung einer namhaften Abfindungssumme oder Verzicht auf die Durchführung einer  - wohl tatsächlich geschuldeten -  Schönheitsreparatur durch den Mieter).  

Derartige zusätzliche Vereinbarungen sind insbesondere dann geeignet einen Verzicht auf Schadensersatzforderungen annehmen zu lassen, wenn die Regelungen in dem Vergleich in einer Situation erheblicher Unsicherheiten für beide Parteien erfolgt, so etwa schon bei einer ansonsten notwendigen umfangreichen Beweisaufnahme. Der Umstand alleine, dass der Vermieter als damaliger Kläger die Kosten des Verfahrens einschließlich der Vergleichskosten übernahm, sei, so der BGH, nicht ausreichend.

BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 -

Verkehrsunfall: Steinschlag bei Mäharbeiten am Strassenrand

Bild: „Unimog U 400 (2)“ von Joost J. Bakker from IJmuiden - Unimog U 400.
Lizenziert unter CC BY 2.0 über Wikimedia 

Bei Mäharbeiten können Steine aufgewirbelt werden. Erfolgen die Mäharbeiten in der Nähe einer Straße (oder im Bereich des sogenannten Straßenbegleitgrüns) kann es durch aufgewirbelte Steine leicht zu Schäden an vorbeifahrenden Fahrzeugen (sei es Lackschäden, sei es die Beschädigung von Scheiben) kommen. Allerdings ist nicht gesichert, dass hier  - auf wenn im Falle der Mäharbeiten bedingt durch das genutzte Fahrzeug -  eine Haftung nach § 17 StVG entsteht. Liegt nämlich eine Unabwendbarkeit iSv. § 17 Abs. 3 StVG vor, ist eine Haftung ausgeschlossen.

Unter diesem Gesichtspunkt hat das OLG Hamm eine Klage abgewiesen. Die Mäharbeiten wurden an einer Straße von dem zuständigen Straßenbaulastträger ausgeführt. Bei dem zum Einsatz gebrachten Mähgerät handelte es sich um ein solches, welches selbst über Sicherheitsvorrichtungen verfügte, nach denen ein Schadenseintritt als unwahrscheinlich anzusehen war. Dann aber, so das OLG, wären zusätzliche Sicherungsmaßnahmen nicht erforderlich, da auch von der zu mähende Fläche keine Besonderheiten ausgegangen wären.

Vor diesem Hintergrund könne es auch nicht zu einer Haftung aus dem rechtlichen Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht kommen, da  - wenn wie hier eine Exkulpation nach § 17 Abs. 3 StVG gegeben ist -  kein Raum mehr für die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht als Anspruchsvoraussetzung nach § 823 BGB wäre. 

Die Klage wurde damit in beiden Instanzen abgewiesen.

OLG Hamm, Urteil vom 03.07.2015 – 11 U 169/14 -

Maklerrecht: Internationale Zuständigkeit für die Maklerlohnklage

Zwischen den Parteien ist streitig, ob zum Zeitpunkt der Auftragserteilung durch die niederländische Beklagte das Internetportal der Klägerin bereits Informationen auf Niederländisch enthielt. Unstreitig kam es zu einem provisionspflichtigen Maklervertrag, in dessen Rahmen die Beklagte auch einen (später rückabgewickelten) notariellen Grundstückskaufvertrag schloss.

Die Zahlungsklage der Maklerin hatte in 1. Instanz Erfolg, wurde aber vom OLG Düsseldorf abgewiesen; die hiergegen von der Klägerin eingelegte Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

Die Zurückweisung der Klage erfolgte aus prozessualen Gründen. OLG Düsseldorf und ihm folgend haben die internationale Zuständigkeit des angerufenen Gerichts negiert. Nach ihrer Auffassung hätte die Beklagte durch die Klägerin in den Niederlanden an ihrem dortigen Wohnsitz verklagt werden müssen. Dabei hat sich der BGH von nachfolgenden Erwägungen leiten lassen:

•          In Verbrauchersachen ist nach Art. 15 I c Verordnung (EG) Nr. 44/2001 (sogen. Brüssel-I-VO) die ansonsten nach Art. 5 Nr. 1 Brüssel-I-VO gegebene Zuständigkeit deutscher Gerichte nicht gegeben.
•     Die Beklagte war Verbraucher, was unstreitig war. D.h., sie hat nicht im Rahmen einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit gehandelt.
•         Die Klägerin muss zudem in dem Mitgliedsstaat, in dem die Beklagte ihren Wohnsitz hatte (hier: Niederlande) ihre berufliche oder gewerbliche Tätigkeit ausüben  oder zumindest ihre Tätigkeit auf diesen Staat ausrichten. Damit soll auch die direkt auf die für den Wohnsitzstaat ausgerichtete Werbung wie auch den elektronischen Vertragsschluss abgestellt werden.

Der letzte Punkt wird vom BGH mit der Begründung bejaht, durch die (klägerseits für das streitbefangene Jahr 2009 bestrittene) Internetinformation auf niederländisch wäre der notwendige Auslandsbezug der Tätigkeit gegeben. Das einfache Bestreiten der Klägerin wäre unbeachtlich, da sie nach der substantiierten Darlegung zu der Internetseite im einzelnen hätte ausführen müssen, wann wer diese Seite aufgenommen habe. Mangels dieser Substantiierung, auf dessen Erfordernis das LG gem. § 139 ZPO hingewiesen habe, wäre der Vortrag der Beklagten zum Vorhandensein der Seite im Jahre 2009 zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses als gegeben anzusehen und damit die fehlende internationale Zuständigkeit festzustellen.

Anmerkung: Die Entscheidung verdeutlicht die möglichen Risiken im grenzüberschreitenden Rechtsverkehr. Schon in Ansehung der Kosten ist es ein Unterschied, ob eine Klage in Deutschland oder den Niederlanden zu erheben ist. Ist Deutschland zuständig, ergeben sich die Kostenfolgen aus §§ 91ff ZPO mit der Folge, dass im Falle des vollständigen Obsiegens der Gegner der obsiegenden Partei die gesetzlichen Gebühren umfassend zu erstatten hat. Anders in den Niederlanden, in denen die Gebühren ausgehandelt werden und gerade nicht (umfassend) im Falle eines Obsiegens erstattet werden.

Von daher mag die (auch) in einer Fremdsprache abgefasste Internetseite zwar ein Service für Besucher und damit potentielle Kunden der Seite sein. Doch dieser Service kann sich schnell 8wie hier) zuungunsten des Seitenbestreibers herausstellen, wenn dadurch die Zuständigkeit beeinflusst wird. 

BGH, Urteil vom 15.01.2015 - I ZR 88/14 -

Steuererklärungen: Zwang zur elektronischen Übermittlung

Elster – nicht gemeint ist der Vogel, sondern die Bezeichnung des elektronischen Programms der Finanzverwaltung zur Übermittlung von Steuererklärungen (www.elster.de).  Immerhin: Im Sommer 2013 kam die Entscheidung, dass bei „Elster“ das sicherheitsanfällige Java nicht mehr zum Einsatz kommt. Aber ist es sicher ? Dies bezweifelte der als selbständiger Fotograf in Rheinland-Pfalz tätige Kläger, der sich weigerte seine Einkommensteuererklärung in elektronischer Form beim Finanzamt einzureichen.

Bild: pixabay

Das zuständige Finanzamt hatte ihn erstmals in 2011 darauf hingewiesen, dass er als selbständiger Fotograf verpflichtet wäre seine Steuererklärung elektronisch  bei dem Finanzamt einzureichen, da sein Gewinn aus selbständiger Arbeit über € 500,00/Jahr läge. Gestützt wurde dies auf § 25Abs. 4 EStG. Lediglich auf Antrag kann die Finanzverwaltung andernfalls aus Billigkeitsgründen auf die elektronische Übermittlung verzichten.

Das Finanzgericht hat die Klage abgewiesen und hält den Kläger zur Abgabe der Steuererklärung in elektronischer Form für verpflichtet. Es bestünde zwar ein nicht zu verleugnendes Risiko eines Hackerzugriffs auf die übermittelten Daten, doch wäre dies aus Gemeinwohlinteressen nicht zu beanstanden. Es wäre so möglich, die Steuererklärung gleich weiter zu verarbeiten, was neben einer Kostenersparnis und Verwaltungsvereinfachung auch gleichzeitig einer besseren Überprüfungsmöglichkeit diene.

Soweit das Finanzgericht dann darauf hinwies, dass der Kläger selbst zur Erstellung seiner Steuererklärung die Software WISO nutzen würde und er und seine Familie den PC auch im Internetbereich nutzen würden, erscheint dies eher der Versuch einer indirekten Rechtfertigung qua gleichförmigen Verhaltens als eine Begründung. Die Ausführungen lesen sich unter dem Aspekt, wenn Du auch im übrigen die Daten einem Hackerangriff preis gibst kannst Du dies auch für den Staat tun.

FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 15.07.2015 -  1 K 2204/13 -

Grunderwerbsteuer: Keine Anwendung der Borrutau`schen Formel auf Kauf eines Erbbaugrundstücks durch Erbbauberechtigten

Der BFH hat seine Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer geändert.  Nach der jetzigen Rechtsprechung ist bei Kauf eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks  durch den Erbbauberechtigten lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen.

Bisher wurde auf Grundlage der BFH-Rechtsprechung der Kaufpreis nach der Borrutau`schen Formel aufgeteilt: Er wäre im Verhältnis des ohne Berücksichtigung des Anspruchs auf den Erbbauzins ermittelten gemeinen Werts des belasteten Grundstücks zum Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs aufzuteilen gewesen. Zwar wäre grundsätzlich nach wie vor nach der Borrutau`schen Formel aufzuteilen, wenn im Kaufpreis das Entgelt für das Grundstück als auch für sonstige, nicht der Grunderwerbsteuer unterworfene Gegenstände enthalten sei (z.B. Mitkauf von Mobiliar); allerdings müsse dann keine Verhältnisrechnung aufgestellt werden, wenn Gegenstand des Entgelts das Grundstück und eine Geldforderung ist. Hier kann die Kapitalforderung mit dem Nennwert angesetzt werden.

Ist der Kapitalwert des Erbbauzinses (wie in dem vom BFH entschiedenen Fall) höher als der vereinbarte Kaufpreis, verbleibt mithin kein Teil des Kaufpreises für das belastete Grundstück und ist die Grunderwerbsteuer auf Null Euro festzusetzen.

BFH, Urteil vom 06.05.2015 – II R 8/14 -