Indexmiete: Zum Inhalt des Erhöhungsverlangens

In dem Mietvertrag der Parteien aus dem Jahr 2006 (mit Laufzeit bis zum 16.01.2015) war eine Indexierung der Miete vorgesehen. Danach sollte „der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland“ bestimmt werden. Ferner hieß es im Vertrag: „Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindex sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist.“ Die Beklagten erhöhten die Miete mit Schreiben vom 23.10.2013 ab Dezember 2013 um € 85,00/Monat und führten aus:

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 20913) gestiegen… Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. …“

Die Erhöhung wurde vom dem klagenden Mieter nicht gezahlt. Bei Mietende zog die Beklagte die durch die Erhöhung bedingte offene Miete vom Kautionsguthaben ab. Die Klage des Mieters auf Zahlung der restlichen Kaution hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die zugelassene Revision führte zur Klageabweisung.

Der BGH stützt seine Entscheidung auf § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB. Danach müsse eine Änderung der Miete nach § 557b Abs. 1 BGB (Indexvereinbarung) in Textform geltend gemacht werden. Anzugeben seien die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Dem genüge die Erklärung der Beklagten. Es seien in dem Schreiben der Index zum Stand des Mietbeginns, der aktuelle Index und der Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete angegeben worden. Diese notwendigen Angaben seien zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung ausreichend.

Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht sei es nicht erforderlich, dass über den eindeutigen als auch abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus angegeben werden,. Welche prozentuale Veränderung sich aus dem im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergäbe. Auch aus Sinn und Zweck der Norm würde sich nichts anderes ergeben. Es läge auf der Hand, dass sich (soweit vertraglich nichts anderes bestimmt wurde, worauf der BGH nicht verweist) eine Indexmiete im gleichen Verhältnis verändere wie der Index selbst. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts verlange, dass der Vermieter dem Mieter die einzelnen einfachen Rechenschritte „vorrechnen“ müsse, wofür es im Gesetz (und der Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4533, S. 53) keine Grundlage gäbe.

Auch habe die Beklagte nicht einen im Gesetz nicht vorgesehenen Index zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1 BGB genannte Index („Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“) würde lediglich vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003 als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)" bezeichnet.

BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16 -

Fitnessstudiorecht: Migräne ist kein Kündigungsgrund

Der Beklagte kündigte den Fitnessstudiovertrag aus krankheitsbedingten Gründen fristlos. Als Grund benannte der Beklagte Migräne sowie Spannungskopfschmerzen, die - seinen Angaben zufolge - beim Sport und damit beim Training im Fitnessstudio auftreten würden. Der Kläger bestritt die behauptete Erkrankung und insbesondere einen Zusammenhang mit einem Training in seinem Fitnessstudio und machte geltend, dass selbst bei Vorliegen der benannten Erkrankung der Beklagte trainieren könne. Darauf basierend forderte er das weitere Nutzungsentgelt.

Das Amtsgericht hat ein medizinisches Sachverständigengutachten eingeholt. Auf der Grundlage dieses Gutachtens gab es der Klage statt. Zwar habe der Sachverständige bei dem Beklagten Migräne mit Aura und Spannungskopfschmerzen bejahrt, allerdings ausgeführt, die Ursache sei unklar. Alternativen seien denkbar und nach Angaben des Beklagten hätte die Migräne während der „Sportzeit“ des Beklagten über mehrere Jahre nicht zugenommen. Nach den vom Amtsgericht übernommenen Angaben des Sachverständigen anlässlich seiner Anhörung im Termin sei es medizinisch nicht möglich, konkrete Ursachen für eine Migräne und daraus resultierenden Kopfschmerzen festzustellen. Zwar seien bei Studien sogen. Tiggerfaktoren erstellt worden, die von Betroffenen als Ursache für eine Migräne angegeben worden seien, doch ließe sich daraus nichts ableiten, da es sich um rein subjektive und nicht objektivierbare Angaben der Patienten handele. Der Sachverständige könne zwar eine (Mit-) Ursache von Sport nicht ausschließen, doch sei eine Monokausalität nicht ermittelbar.

Der Beklagte aber sei für das Vorhandensein des Kündigungsgrundes darlegungs- und beweisbelastet. Ein zureichender Zusammenhang zwischen den Beschwerden des Beklagten und der Fitnessstudionutzung ließe sich aber nach den Darlegungen des medizinischen Sachverständigen nicht feststellen.

Hinzu käme vorliegend, dass der Beklagte nach eigenen Angaben gegenüber dem Sachverständigen angab, auch jetzt noch Sport in Form von Joggen zu betreiben. Da der Vertrag mit dem Kläger auch für Gerätetraining ausgelegt war, was mithin auch Laufbänder, Ergometer etc. einschließe und nicht nur eine Ausrichtung auf Kraftsport bedeute, sei dem Beklagten auch vor diesem Hintergrund eine Nutzung weiterhin möglich gewesen.

AG Geldern, Urteil vom 07.02.2018 - 17 C 205/16 -

Beseitigungs-/Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB gegen Dritte: Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer statt der Gemeinschaft

Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist mit einem Wegerecht (im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit) zugunsten des Nachbergrundstücks des Beklagten belastet. Dieser errichtet auf der Zuwegung  zu seinem Haus, teilweise auch auf dem über das Grundstück der WEG führenden Weg, eine Holzwand, eine Gartenbank, Pflanzkübel, Figuren und ein Gestellt.  Die Kläger, die Mitglieder der mehrköpfigen WEG sind, haben gegen den Beklagten Klage auf Entfernung und künftige Unterlassung, soweit sich die Gegenstände auf dem Grundstück der WEG befinden, erhoben. Amts- und Landgericht haben die Klage mit der Begründung der fehlenden Aktivlegitimation abgewiesen; die vom Landgericht zugelassene Revision war erfolgreich.

Die fehlende Aktivlegitimation hatte das Landgericht aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG hergeleitet, demzufolge die „geborene Ausübungsbefugnis“ für das Beseitigungs- und Unterlassungsbegehren der WEG zustünde. Es handele sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche. Zudem würde es sich um einen Anspruch gegen einen Dritten, der nicht Mitglied der Gemeinschaft sei, handeln.

Der BGH verwies darauf, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum am Grundstück gem. § 1004 BGB , anders als bei Schadensersatzansprüchen, keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 1. Halbsatz WEG bestünde, sondern lediglich eine solche nach § 10 Abs. 6 Satz 3 2. Halbsatz WEG. Das würde sowohl bei einem Anspruch gegen einen Miteigentümer als auch einem Dritten gelten. Die dagegen erhobenen Erwägungen seien nicht durchgreifend:

Zum Einen würde (so vom Landgericht) auf mögliche Uneinigkeiten der Miteigentümer verwiesen. Dem könne dadurch begegnet werden, dass die Gemeinschaft qua Beschluss an sich zieht; Miteigentümer, die dies anders sähen, könnten gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage erheben.  Zum Anderen würde geltend gemacht, dass durch ein Urteil nicht eine Befriedung eintreten würde, da es an einer Rechtskrafterstreckung für die anderen Wohnungseigentümer fehle. Dem könnte (unabhängig von dem vom BGH am 28.06.2985 - V ZR 43/94 - entschiedenen Fall) durch eine Streitverkündung gegen die übrigen Miteigentümer vorgebeugt werden.

Vorliegend ergäbe sich auch keine andere Betrachtungsweise aus dem Umstand, dass das Bestehen des Anspruchs vom Umfang der eingetragenen Dienstbarkeit abhänge. Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch berühre den rechtlichen Bestand derselben nicht, weshalb eine gebündelte Rechtsdurchsetzung durch die Gemeinschaft nicht erforderlich sei.

Im Weiteren führt der BGH aus, weshalb der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auch in der Sache erfolgreich sein muss.

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 45/17 -

Kfz-Sachverständigengutachten zur Feststellung der Reparaturkosten nach Verkehrsunfall: Zur Darlegungslast und Schätzung der (erforderlichen) Kosten

Der Sachverständige hatte sein Honorar nach der Höhe der von ihm ermittelten Reparaturkosten von € 16.788,60 und Wertminderung von € 6.000,00 mit € 1.733,75 zuzüglich Auslagen in Form von Schreibgebühren von € 3,46/Seite geltend gemacht.

Die Bemessung des Honorars nach der Höhe des ermittelten Schadens sieht der BGH grundsätzlich als zulässig an. Der geschädigte habe allerdings gem. § 249 Abs. 2 S. 1 BGB die Erforderlichkeit der Sachverständigenkosten darzulegen, wobei die Erteilung einer Rechnung bei Zahlung durch den Geschädigten eine Indizwirkung entfalten würde. Dies im Hinblick auf den zu beachtenden Umstand, dass der Geschädigten häufig nur eingeschränkte Erkenntnismöglichkeiten zur Angemessenheit solcher Rechnungen hat. Dies schlage sich in dem tatsächlich gezahlten Betrag nieder.

Fehle aber die Zahlung der Rechnung, komme ihr auch keine Indizwirkung zu und reiche für die Erforderlichkeit der Kosten ein einfaches Bestreiten der Beklagtenseite. 

Vorliegend hätte, so der BGH, das Berufungsgericht den Vortrag der Beklagten berücksichtigen müssen, demzufolge sich der tatsächliche Reparaturschaden nur auf € 2.664,60, die Wertminderung nur auf € 2.000,00 belaufe. Da die richtige Ermittlung der Schadenshöhe vom Sachverständigen als Erfolg  geschuldet würde und er dafür hafte, würde bei dem nach der Schadenshöhe berechneten Honorar die Fehlerhaftigkeit entscheidend ins Gewicht fallen. Die vom Sachverständigen ermittelte Schadenshöhe könne nur dann Bemessungsgrundlage sein, wenn sie richtig wäre.  Das Berufungsgericht hätte mithin erst die richtige Schadenshöhe ermitteln müssen.

Auch die Bewertung der vom Sachverständigen geltend gemachten Nebenkosten durch das Berufungsgericht sei verfehlt gewesen. Fehlerhaft habe das Berufungsgericht auf eine BVSK-Honorarbefragung 2011 abgestellt, da diese für die abschließend vorzunehmende Schätzung im Sinne von § 249 Abs. 2 S. 1 BGB nicht geeignet sei, die zu erwartenden Ansätze bei den anfallenden Nebenkosten verlässlich abzubilden. Zwar sei dem Tatrichter keine bestimmte Berechnungsmethode vorzuschreiben und § 287 ZPO gebe die Art der Schätzmethode nicht vor. Die Schadenshöhe dürfe aber nicht auf der Grundlage falscher oder offenbar unrichtiger Erwägungen festgesetzt werden, noch dürften wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen werden. Der Tatrichter dürfe bei zentralen Fragen auch nicht auf nach Sachlage unerlässlich fachliche Erkenntnisse verzichten. Listen und Tabellen dürften verwandt werden und der Tatrichter sei in ihrer Verwendung auch frei; bestehen aber berechtigte Zweifel des Gerichts an diesen, müsse er gegebenenfalls auf deren Heranziehung verzichten. Dies sei nicht beachtet worden: Die BVSK-Honorarbefragung sei auf der Grundlage unklarer Vorgaben zu den Nebenkosten durchgeführt worden. Aus den Erläuterungen zu ihr ergäbe sich, dass sogenannte Nebenkosten zu keinem Zeitpunkt definiert worden seien.  Auch müsse davon ausgegangen werden, dass Gewinnanteile mit enthalten seien, was unzulässig sei. Der Tatrichter könne bei Sachverständigen aller Fachrichtungen auch auf das JVEG zurückgreifen (so bereits Senatsurteil vom 26. April 2016 - VI ZR 50/15 -).

BGH, Urteil vom 24.10.2017 - VI ZR 61/17 -

Änderungen WEG und BGB zur Barrierefreiheit und E-Mobilität im Gesetzentwurf des Bundesrats

Der Bundesrat hat unter dem 10.01.2018  einen Gesetzentwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des BGB im Hinblick auf Barrierefreiheit und Elektromobilität eingebracht (Drucks. 19/401).  Wohnungseigentumsgemeinschaften und Vermieter sollten sich hier vorbereiten, da dieses Gesetz wohl weiteren Zündstoff für Wohnungseigentümer und das Verhältnis von Mieter zu Vermieter bietet.

So soll § 22 WEG dahingehend geändert werden, dass eine Zustimmung für bauliche Veränderungen 

- die für eine behindertengerechte Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums erforderlich ist

-          die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug iSv. § 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich ist

nicht benötigt wird, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und die Eigenart der Wohnanlage dadurch nicht geändert wird. Allerdings lässt sich hier dem Gesetzesentwurf nicht entnehmen, wer in diesem Fall die Kosten zu tragen hat. Da es sich nach dem Wortlaut um eine zustimmungsfreie Maßnahme desjenigen handelt, der ein berechtigtes Interesse hat, die Regelung auch für das Sondereigentum gilt, muss davon ausgegangen werden, dass insoweit die Kosten von diesem zu tragen sind.

Allerdings ist auch vorgesehen, dass die Maßnahme erzwungen wird durch Beschluss. Hier bedarf es keiner Einstimmigkeit (mehr), sondern es reicht eine ¾-Mehrehit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Im Hinblick auf die Ladestationen soll ein § 554d BGB im Mietrecht eingefügt werden, wonach der Mieter entsprechend §554a BGB die Zustimmung zur Errichtung einer solchen verlangen kann. § 554a BGB setzt ein berechtigtes Interesse voraus, welches dann angenommen werden darf, wenn er ein E-Mobil hat oder anschaffen will.  Allerdings kann der Vermieter hier ggf. gem. § 554a Abs. 2 BGB eine Sicherheit verlangen. Dem Vermieter stehen also einige Möglichkeiten offen, die Verwirklichung des Anspruchs des Mieters diesem  zu erschweren.

BR 19/401

Quelle:  http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/004/1900401.pdf

Befangenheit: Unzureichende Dienstliche Erklärung des abgelehnten Richters

Am 07.03.2017 lehnte die Antragstellerin in einem Verfahren auf Herausgabe ihrer minderjährigen Tochter die erkennende Richterin am AG Wiesbaden nach Überlassung eines Protokolls über eine mündliche Anhörung wegen Besorgnis der Befangenheit ab. Dies begründete sie damit, dass im Termin vom 28.02.2017 die abgelehnte Richterin keine am Verfahrensgegenstand orientierte Anhörung der Antragstellerin vorgenommen habe, ferner von der Antragstellerin getätigte Aussagen nicht in Protokoll aufgenommen worden seien, vielmehr eine Protokollierung von Vorgängen stattgefunden habe, die so nicht stattgefunden hätten und das Amtsgericht einen auf den 31.01.2017 datierenden, bereits am 02.02.2017 beim Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz des Antragsgegners erst nach dem Anhörungstermin zur Versendung an ihren Bevollmächtigten abgesandt sei. Diese Gründe wurden von der Antragstellerin im Einzelnen spezifiziert. Die abgelehnte Richterin gab sodann eine Dienstliche Stellungnahme am 10.04.2017 ab, in der sei ausführte:

„Ich fühle mich in der Sach nicht befangen.

Die Behauptung der Kindesmutter, ich stünde ihrem Anliegen nicht unvoreingenommen gegenüber, weise ich zurück und verweise im Übrigen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.02.2017.

Falls ich zur weiteren Aufklärung beitragen kann, stehe ich gerne zur Verfügung.“

Das Familiengericht wies den Befangenheitsantrag mit Beschluss vom 13.04.2017 zurück.   Ob der Antragstellerin zuvor rechtliches Gehör zur Dienstlichen Stellungnahme gewährt wurde, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen. Die Antragstellerin legte gegen die Zurückweisung sofortige Beschwerde ein. Ohne Durchführung eines Abhilfeverfahrens legte das Familiengericht dem OLG die Beschwerde zur Entscheidung vor. Dieser forderte die abgelehnte Richterin am 19.05.2017 zur Ergänzung der Dienstlichen Stellungnahme aufgefordert, was diese mit Vermerk vom 30.05.2017 ablehnte; ferner teilte das Familiengericht mit, eine Abhilfeprüfung würde seitens des Familiengerichts nicht stattfinden.

Das OLG verweist darauf, dass auch bei dem Familiengericht eine Abhilfeprüfung erfolgen müsse.§ 6 Abs. 2 FamFG würde insoweit auch auf § 572 Abs. 1 ZPO verweisen, demzufolge ein Abhilfeverfahren vorgeschrieben sei, bevor die Beschwerde vorgelegt würde. Allerdings nahm das OLG Abstand von einem solchen Verfahren, da der Befangenheitsantrag im Ergebnis offensichtlich begründet sei. Dies ergäbe sich aus dem Tatsachenvortrag der Antragstellerin bzw.. ließe sich zwanglos aus der Akte erschließen. Ein Besorgnis der Befangenheit läge vor, wenn ein Grund bestünde, der geeignet sei, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen, § 42 Abs. 2 ZPO. Dabei käme es nicht auf die innere Einstellung des Richters an, sondern auf die Betrachtung der Situation vom Standpunkt der ablehnenden, jedoch besonnen agierenden Beteiligten, der danach vernünftiger Weise zu der Schlussfolgerung gelangen könne, eine Unparteilichkeit ihm gegenüber sei nicht mehr gewährleistet.

Nach §§ 6 Abs. 1 FamFG, 44 Abs. 3 ZPO habe sich der abgelehnte Richter über den Ablehnungsgrund dienstlich zu äußern. Dies diene der Richtigkeitsfeststellung der für die Ablehnung herangezogenen Tatsachen (vgl. § 42 Abs. 2 S. 2 ZPO: Zeugnis des abgelehnten Richters).

Vorliegend habe sich die abgelehnte Richterin zu den Darlegungen der Antragstellerin in ihrer Dienstlichen Erklärung nur unzureichend geäußert. Deren Einstellung, sich nicht befangen zu wühlen, sei unschädlich aber auch irrelevant. Insgesamt habe sie nie nur eine Wertung vorgenommen, sich zu den Tatsachen nicht geäußert. Die Angaben würden daher zur Klärung des Wahrheitsgehalts der Darlegungen der Antragstellerin nicht weiterhelfen. Auch ihr Verweis auf das Protokoll sei nicht weiterführend, da die Antragstellerin gerade geltend macht, dass dieses nur verkürzt abgefasst sei. Zu der Frage, ob die Antragstellerin zu den Voraussetzungen der §§ 1632 BGB, 49ff FamFG angehört wurde, würden sich dies weder aus dem  Protokoll noch der Dienstlichen Erklärung ergeben. Auch z der Behauptung, sie, die Antragstellerin, habe keine Zustimmung zur auswärtigen Unterbringung der Minderjährigen erteilt, wie protokolliert, habe sich die Richterin nicht erklärt. Vielmehr habe die Richterin eine Ergänzung ihrer Dienstlichen Erklärung abgelehnt.

Damit aber sei dem Senat des OLG eine Prüfung des Wahrheitsgehalts der Angaben der Antragstellerin nicht möglich.  Die Ablehnung der Ergänzung der Dienstlichen Erklärung sei aber für sich geeignet, das Misstrauen eines besonnen agierenden Beteiligten zu rechtfertigen. Die Abgabe einer an § 44 Abs. 3 ZPO orientierten Dienstlichen Erklärung sei eine Dienstpflicht des Richters. Unzulängliche oder unsachliche Stellungnahmen iSv. § 44 Abs. 3 ZPO könnten von daher selbst die Besorgnis der Befangenheit rechtfertigen (Zöller, ZPO, § 42 Rn. 24 mwN.).  Das OLG bewerte daher die Verletzung der Abgabe derselben nach Bitte/Aufforderung durch den Senat, den maßgeblichen Geschehensablauf zu skizziere, als so nachhaltig, dass auch der besonnen agierende Beteiligte die Besorgnis hegen müsse, die Richterin würde auch sonst nicht ihre, ihrer Unparteilichkeit dienenden und sich aus dem Gesetz ergebenden Dienstpflichten gehörig erledigen.

OLG Frankfurt, Beschluss vom 09.06.2017 - 4 WF 193/17 -

Mietrecht: Zum Umfang duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen

Die Beklagten mieteten ein älteres Reihenhaus, deren Eigentümerin jetzt die Klägerin (eine Entwicklungsgesellschaft)  wurde.  Sie beabsichtigte umfangreiche bauliche Maßnahmen, so u.a. eine Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte, Austausch von Fenstern und Türen, Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, Verlegung von Leitungen unter Putz, Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, Ersetzung der vorhandenen Heizung durch eine Gasetagenheizung, Ausbau sanitärer Einrichtungen und Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, Neuverfliesung des Bodens Herstellung von Anschlüssen für Waschmaschine bzw. Spülmaschine, Errichtung eines Wintergratens mit Durchbruch zur (neuen) Wohnküche, Entfernung der Drempelwände und Ausbau des Spitzbodens über dem Dachgeschoss, Herstellung einer Terrasse, . Durch die Umbaumaßnahmen sollte sich die Kaltmiete von bisher € 463,62 auf € 2.149,99 erhöhen. Für die Maßnahmen waren zwei Wochen vorgesehen.  Die Beklagten verweigerten dies und die Klägerin klagte auf Duldung einschließlich des Abrisses einer Veranda an der Gartenseite des Hauses und Entfernung einer von den Beklagten 1992 eingebauten Gasetagenheizung.

Klage und Berufung gegen das klageabweisende Urteil blieben erfolglos. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zum BGH. Sie wurde zurückgewiesen.

Auf die im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der solche „Ausbesserungen und baulichen Veränderungen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommenen werden“ dürften, hat das Berufungsgericht die Unklarheitenregelung des § 5 AGBG (heute: § § 305c Abs. 2 BGB) dahingehend angewandt, dass im Umkehrschluss nur zumutbare Maßnahmen erfolgen dürften, die für den Mieter also unwesentliche Beeinträchtigungen abfordern. Auch habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass der Mietvertrag abschließend regele, dass eine Modernisierung ohne freiwilliges Einverständnis des Mieters nicht möglich sei. Dem folgt der BGH nicht.  Es stützt sich, wie bereits das Amtsgericht, auf die maßgeblichen Vorschriften der §§ 555a Abs. 1 und 555d Abs. 1 BGB.

Die Klägerin habe zwar in ihrem Gesamtkonzept nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandsetzungsmaßnahmen, allerdings nicht zu erkennen gegeben, dass sie deren Duldung losgelöst vom Gesamtkonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt wären, berlange.

Darüber hinaus handele es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, die der Mieter zu dulden habe.

Die Modernisierungsmaßnahme zeichne sich dadurch aus, dass die einerseits über die blosse Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Es handele sich um eine  „Verbesserung der Mietsache“. Die hier auf 9 ½ Seiten beschriebenen „Modernisierungsmaßnahmen“ seien so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Diese beträfen auch den Grundriss (Ausbau Spitzboden, Wintergarten, Zuschnitt Wohnräume und Bad, Abriss einer Veranda). Dies sei keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts (§ 555b Nr.  4 BGB) und auch keine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB).

BGH, Beschluss vom 21.11.2017 - VIII ZR 28/17 -