In dem Mietvertrag der Parteien
aus dem Jahr 2006 (mit Laufzeit bis zum 16.01.2015) war eine Indexierung der
Miete vorgesehen. Danach sollte „der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt
ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland“ bestimmt werden. Ferner hieß
es im Vertrag: „Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform,
wobei die Änderung des Preisindex sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung
betragsmäßig in Geld anzugeben ist.“ Die Beklagten erhöhten die Miete mit
Schreiben vom 23.10.2013 ab Dezember 2013 um € 85,00/Monat und führten aus:
„Der
maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf
106,1 Punkte (Stand September 20913) gestiegen… Dies nehmen wir zum Anlass, die
bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. …“
Die Erhöhung wurde vom dem
klagenden Mieter nicht gezahlt. Bei Mietende zog die Beklagte die durch die
Erhöhung bedingte offene Miete vom Kautionsguthaben ab. Die Klage des Mieters
auf Zahlung der restlichen Kaution hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die
zugelassene Revision führte zur Klageabweisung.
Der BGH stützt seine Entscheidung
auf § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB. Danach müsse eine Änderung der Miete nach §
557b Abs. 1 BGB (Indexvereinbarung) in Textform geltend gemacht werden.
Anzugeben seien die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige
Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Dem genüge die Erklärung der
Beklagten. Es seien in dem Schreiben der Index zum Stand des Mietbeginns, der
aktuelle Index und der Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig
geschuldete Kaltmiete angegeben worden. Diese notwendigen Angaben seien zur
rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung
ausreichend.
Entgegen der vom Berufungsgericht
vertretenen Ansicht sei es nicht erforderlich, dass über den eindeutigen als
auch abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus angegeben werden,. Welche
prozentuale Veränderung sich aus dem im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten
ergäbe. Auch aus Sinn und Zweck der Norm würde sich nichts anderes ergeben. Es
läge auf der Hand, dass sich (soweit vertraglich nichts anderes bestimmt wurde,
worauf der BGH nicht verweist) eine Indexmiete im gleichen Verhältnis verändere
wie der Index selbst. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts
verlange, dass der Vermieter dem Mieter die einzelnen einfachen Rechenschritte „vorrechnen“
müsse, wofür es im Gesetz (und der Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4533, S.
53) keine Grundlage gäbe.
Auch habe die Beklagte nicht
einen im Gesetz nicht vorgesehenen Index zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1
BGB genannte Index („Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
in Deutschland“) würde lediglich vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003
als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)" bezeichnet.
BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16 -
