Baugenehmigung: Nutzungsänderung von Eisdiele in Pizzeria

Die Antragsstellerin betrieb in einem Wohn- und Geschäftshaus eine Pizzeria. Doch lag für diese Räume lediglich eine Baugenehmigung für eine Eisdiele aus 1983 vor. Mit Verfügung vom 10.08.2023 (ergangen, nachdem sich Nachbarn über von der Pizzeria ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen beschwerten) untersagte die Antragsgegnerin den weiteren Betrieb der Pizzeria und ordnete Sofortvollzug an. Begründet wurde diese Verfügung mit der ungenehmigten Nutzungsänderung und einer erforderlichen Prüfung im Baugenehmigungsverfahren mit Blick auf den Brandschutz. Die Antragsstellerin, die gegen die Verfügung Widerspruch einlegte, beantragte bei dem Verwaltungsgericht (VG) auch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs, der zurückgewiesen wurde. Die Beschwerde gegen die Entscheidung wurde abgewiesen.

Zutreffend sei das VG davon ausgegangen, dass der betrieb einer Pizzeria in als Eisdiele genehmigten Räumen eine Nutzungsänderung iSv. § 2 Abs. 13 NBauO darstelle. Würde die Variationsbreite einer erteilten Baugenehmigung überschritten, sodass sich die Genehmigungsfrage in bodenrechtlicher oder gefahrenabwehrrechtlicher Hinsicht neu stelle, sei von einer Nutzungsänderung auszugehen.

Die Genehmigung für einen Gastronomiebetrieb ereilte Baugenehmigung habe eine Variationsbreite, weshalb nicht jede Veränderung von betrieblichen Abläufen oder der Wechsel des Speiseangebots einer neuen Baugenehmigung. Diese Variationsbreite würde aber dann überschritten, wenn das öffentliche Baurecht an die bauliche Anlage in der neuen Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen stelle, also z.B. bereits bestehende Problemlagen – etwa eine Immissionsproblematik – verschärft würde (so z.B. bejaht für eine Änderung von einer Cocktailbar in eine Shisha-Bar, VG Hannover, Beschluss vom 07.08.2023 - 4 B 3754/23 -).

Während der Betrieb einer Eisdiele typischerweise während der Tageszeit stattfände, würde eine Pizzeria gerade in den Abendstunden frequentiert. Damit würden andere Fragen des Immissionsschutzes der Nachbarschaft aufgeworfen. Hinzu käme, dass eine Pizzeria auf einen mit hohen Temperaturen betriebenen Backofen angewiesen seien, und damit fragen des Brandschutzes und der Abluftführung aufwerfen würde. Derartige Fragen würden sich bei dem Betrieb einer Eisdiele nicht in vergleichbarer Weise stellen, weshalb die Variationsbreite einer für eine Eisdiele erteilten Baugenehmigung verlassen würde. Alleine der Umstand, dass auch in einer Eisdiele warme Getränke, Waffeln und andere Backwaren auch angeboten werden könnten, ändere an dem grundsätzlichen Unterschied nichts. Es könne offen bleiben, ob die Gefahrenlage bei einer Pizzeria zwangsläufig höher sei als bei einer Eisdiele. Die erneute baurechtliche Prüfung sei schon durch die Andersartigkeit der aufgeworfenen Fragestellungen ausgelöst, die durch die für eine Eisdiele erteilte Baugenehmigung nicht als bewältigt angesehen werden könnten.

Selbst wenn die gesetzlichen Anforderungen zu Brandschutz, Abluftanlage und Rauchmeldern eingehalten worden sein sollten und damit eine Genehmigungsfähigkeit bestehen sollte, würde dies nicht die formelle Baurechtswidrigkeit, die für sich eine Nutzungsuntersagung rechtfertige, nicht tangieren. Der Ausnahmefall einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit läge hier bereits im Hinblick auf eine aktenkundige Problematik der gegenwärtigen Abluftführung nicht vor.

Anmerkung: Die Baubehörde wurde auf die Nutzungsänderung wohl erst infolge von Beschwerden über Lärmbelästigungen aufmerksam. Die Frage der Lärmbelästigung durch Eisdielen und Pizzerien wurde auch vom OVG thematisiert. Allerdings kann dessen Annahme zu Änderungen des Immissionsschutzes für Nachbarn nicht tragen. Es kann nicht davon ausgegangen werden (und dies wird auch nicht vom OVG benannt), dass die Baugenehmigung für die Eisdiele unter der Auflage erteilt wurde, dass diese nur tagsüber, nicht auch abends geöffnet sein dürfe; je nach Lage in ländlichen oder städtischen Gebieten sind auch viele Eisdielen abends geöffnet. Da die Öffnungszeiten für Eisdielen nur über Ladenschlusszeiten u.ä., die für Pizzerien und Eisdielen gleich sind, läge hier mithin eine Abweichung für die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit vom Grundsatz nicht vor, da es nicht darauf ankommen kann, ob die Genehmigungsbehörde von einer abendlichen Schließung (der Eisdiele) ausgeht, nicht erfolgen muss.

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 22.11.2023 - 1 ME 123/23 -

Unterlassungsanspruch des Nachbarn bei baurechtswidrigem Offenstall

 

Die Beklagte hatte auf ihrem Grundstück mit einer Entfernung von ca. 12m zum Wohnhaus der klagenden Nachbarin. Die von der Beklagten gegründete UG betrieb auf dem Grundstück eine Reitschule. Ein Antrag der Beklagten auf Baugenehmigung wurde im Verwaltungsverfahren als auch im nachfolgenden Klageverfahren abgewiesen. Das Verwaltungsgericht sah in dem Offenstall eine fehlende Rücksichtnahme auf die Interessen der beigeladenen Klägerin, und zwar wegen der Entfernung von ca. 12m zu den Ruheräumen der Klägerin und da die Boxen mit Auslauf zum Wohnhaus der Klägern ausgerichtet seien. Dies wirke auf das benachbarte Wohngrundstück belastend. Das Landgericht verurteilte auf die Klage der Klägerin die Beklagte auf Unterlassung der Pferdehaltung in dem Offenstall. Das OLG sah die Problematik in der Lärmverursachung und beschränkte die Verurteilung auf die Einhaltung der jeweiligen TA Lärm.  Dieser Entscheidung folgte der BGH auf die vom OLG zugelassene Revision hin nicht.

Die Beschränkung übergehe den Umstand, dass der Abwehranspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 2 iVm. § 906 BGB darauf gerichtet sei, die konkrete Lärmbeeinträchtigung zu unterlassen, bzw. auf ein Ma0 zurückzuführen, welches nicht mehr als wesentliche Beeinträchtigung anzusehen sei. Allerdings würde sich daraus auch noch kein Anspruch auf Unterlassen der Pferdehaltung in dem Offenstall ergeben. Vorliegend sei dieser Anspruch, dass die Beklagte die Haltung ihrer Pferde auf ihrem Grundstück unterlässt, aber aus § 1004 Abs. 1 S. 1 analog iVm. § 823 Abs. 2 BGB und dem öffentlich-rechtlichen Gebot der Rücksichtnahme begründet.

Die Verletzung nachbarschützender Vorschriften des öffentlichen Baurechts würden einen verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch des Nachbarn begründen. Zu diesen Normen würde das Gebot der Rücksichtnahme zählen, wie es z.B. seine Ausprägung in den Normen des § 34 Abs. 1 BauGB (des „Einfügens“) oder des § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BauGB (der „schädlichen Umwelteinwirkungen“) gefunden habe. Im Falle eines solchen Verstoßes bedürfe es für den Unterlassungsanspruch keiner weitergehenden Beeinträchtigung des Nachbarn. Schutzgesetze iSd. § 823 Abs. 2 BGB würden den Schutz des Nachbarn vorverlagern und nicht an einen Verletzungserfolg anknüpfen.

Die bestandskräftige Entscheidung des Verwaltungsgerichts über die Versagung der Baugenehmigung habe auch Bindungswirkung für den Rechtsstreit der Klägerin gegen die beklagte zur Frage, ob gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen wurde. Damit sei dies im Zivilverfahren nicht gesondert zu prüfen. Das Urteil binde nach § 121 Nr. 1 VwGO die beteiligten, zu denen nach § 63 Nr. 3 VwGO auch Beigeladene (hier die Klägerin) zähle. Die materielle Rechtskraft binde auch andere Gerichte, mithin auch die Zivilgerichte. Nach den mit der Entscheidung in Rechtskraft erwachsenen tragenden Gründen derselben stünde die materielle Baurechtswidrigkeit des Offenstalls fest.

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 121/19 -

Baugenehmigung unter Befreiung von Abstandsflächen wegen fehlender Verletzung des Rücksichtnahmegebots ?

Der Beigeladene beantragte eine Baugenehmigung unter Befreiung von Abstandsflächen zum Grundstück des Antragstellers. Dies wurde von der Antragsgegnerin (Bauamt) gewährt, da nach der topografischen Lage des Grundstücks eine Beeinträchtigung des Grundstücks des Antragsstellers nicht vorläge. Der Antrag des Antragstellers auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen den Bescheid wurde vom Verwaltungsgericht abgewiesen. Die Beschwerde dagegen war erfolgreich.

Als unstreitig konnte der VGH davonausgehen, dass eine nach § 6 HBO bestimmet Abstandsfläche nicht eingehalten sei. Zwar sei eine Abweichung von dieser Norm nach § 63 HBO zulässig, wenn dies unter Berücksichtigung des Zwecks der Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen (und somit auch insbesondere aus § 3 Satz 1 HBO:  keine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, Leben, Gesundheit) vereinbar sei.

Zwar würden außergewöhnliche bodenrechtliche Umstände zu einer atypischen Situation führen, die ein Abweichen bei einem Bauvorhaben rechtfertigen könnten. Es müsste sich um eine solche Situation handeln, die einen konkreten Einzelfall betrifft  und sich derart von dem gesetzlichen Regelfall unterscheide, dass dies die Nichtberücksichtigung des normativen Standards rechtfertige. Weiterhin müssten aber auch im Rahmen der Ermessensentscheidung der Zweck der Abstandsflächenregelung, die Belange der Grundstücksnachbarn und öffentliche Belange berücksichtigt werden.

Zwar hätte hier die Antragsgegnerin die Verhältnisse vor Ort erwogen, allerdings verkannt, dass alleine eine fehlende (gravierende) Beeinträchtigung des Nachbarn in Ansehung der topographischen Verhältnisse die Unterschreitung von Abstandsflächen nicht rechtfertige.  Das Gebot der Rücksichtnahme erfordere vielmehr weiterhin, dass Gesichtspunkte hinzukommen, die in den besonders zu berücksichtigenden Verhältnisse auf dem Baugrundstück oder den für das Vorhaben sprechenden Gründen lägen. Es sei also erforderlich, dass Umstände neben der fehlenden oder geringen Auswirkung der Verringerung der Abstandsflächen Verhältnisse aus dem Bauvorhaben heraus oder dem Baugrundstück heraus dies erfordern. Lägen solche Gründe, wie hier, nicht vor, bestünde ein Ermessendefizit bei der Entscheidung durch die Antragsgegnerin, das zur Rechtswidrigkeit die Verkürzung der Abstandsflächen führt. Insbesondere sei nicht festgestellt worden, dass dem Beigeladenen eine sinnvolle Ausnutzung seines Grundstücks ohne diese Genehmigung nicht möglich sei.

HessVGH, Beschluss vom 15.11.2019 - 4 B 1276/19 -

Verwirkung des Klagerechts gegen eine Baugenehmigung

Die Antragsteller erhoben im Juni 2017 Klage gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung verbunden mit dem Eilantrag auf Herstellung der aufschiebenden Wirkung. Zugrunde lag dem eine dem beigeladenen am 10.03.2014 erteilte Baugenehmigung um Erweiterung seines Betriebs um einen Schweinemaststall mit 1440 Mastschweinen; mit dem Bau begann der Beigeladene im März 2017. Das Verwaltungsgericht wies den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung wegen Verwirkung des Klagerechts zurück; die dagegen von den Antragstellern eingelegte Beschwerde wurde vom OVG zurückgewiesen.

Die Verwirkung eines materiellen Abwehranspruchs setze, so das OVG, einen längeren Zeitraum voraus, währenddessen die Möglichkeit zur Klageerhebung bestanden hätte und dies dem Berechtigten bewusst gewesen sei.  Der positiven Kenntnis würde es gleich stehen, wenn der Berechtigte von ihm belastenden Maßnahmen zuverlässig Kenntnis haben müsste, so dass sie sich ihm aufdrängen müssten und es ihm möglich und zumutbar gewesen wäre, sich letzte Gewissheit hätte verschaffen können. Eine danach verspätete Klageerhebung würde gegen Treu und Glauben verstoßen, da der Berechtigte trotz ihm bekannter Umstände oder ihm zurechenbarer Möglichkeit zur Kenntniserlangung erst zu einem Zeitpunkt Klage erheben würde, zu dem der von der Baugenehmigung Begünstigte und die zuständige Behörde nicht mehr mit einer Klageerhebung rechnen müssten.

Vorliegend hätten die Antragsteller spätestens im Herbst 2015 zuverlässig Kenntnis von der Erteilung einer Baugenehmigung für den Beigeladenen erlangen können und müssen. Aus einem von ihnen selbst im Zusammenhang mit einem  eigenen Bauantrag beauftragten Gutachten vom 26.10.2015 hätten sie jedenfalls Kenntnis von einem geplanten Vorhaben des Beigeladenen nehmen können. Dieses Gutachten sei von ihnen für eine Sicherstellung der Genehmigungsfähigkeit des eigenen Vorhabens eingeholt worden. Denn nach den dortigen Grundlagen war das Vorhaben des beigeladenen als Vorbelastung im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen, wobei sich auch ergab, dass in dem Gutachten nicht vom beigeladenen benannte Daten, sondern Daten der Baugenehmigungsbehörde verarbeitet worden seien.  Selbst wenn man unter diesen Umständen annehmen wolle, dass die Antragsteller keine Kenntnis hatten, hätte sich ihnen deren Existenz in Ansehung der im Gutachten benannten exakten Tierplatzzahlen mit Zuordnung zu drei Geruchsquellen (von denen 2015 erst zwei existiert hätten) förmlich aufdrängen müssen. Jedenfalls hätte sie bei dieser Sachlage selbst aktiv werden müssen und sich über die rechtliche Situation informieren müssen, da die Angaben im Gutachten offensichtlich nicht nur den Ist-Bestand wiederspiegelt hätten.

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.12.2017 - 2 B 1483/17 -

Grundstücksrecht: Anspruch auf ein selbst verschuldetes Notwegerecht ?

Nach § 917 BGB kann eine Notwegerecht beanspruchen, wenn dem Anspruchsteller-Grundstück eine notwendige Verbindung u einem öffentlichen Weg fehlt. Da Notwegerecht belastet das beanspruchte Grundstück. Das Recht kann nach § 918 BGB nicht geltend gemacht werden, wenn eine Verbindung zu einem öffentlichen Weg durch eine „willkürliche Handlung“ des Eigentümers aufgehoben wird.

Bild: pixbay

Der Beklagte beantragte eine Baugenehmigung für sein nicht an einer öffentlichen Straße belegenen Grundstücks,  für welches es aber eine rechtliche gesicherte (wenn auch noch nicht gebaute) Zufahrt gab. Darüber hinaus wurde in der Vergangenheit eine Zufahrt über ein anderweitiges Grundstückes (des Klägers) genutzt. Der Kläger will allerdings die Nutzung seines Grundstücks zukünftig nicht mehr dulden und der Beklagte will die vorgesehene „offizielle“ Zufahrt wegen des damit verbundenen (finanziellen Aufwandes nicht ausbauen, sondern die bisherige Zuwegung über das Grundstück des Klägers „aus Gewohnheitsrecht“ weiternutzen bzw. ein Notwegerecht daran.

Der BGH hat, entgegen der Vorinstanz, ein Notwegerecht des Beklagten angenommen und daraus abgeleitet, dass der Kläger die Nutzung des Privatweges nach § 1004 BGB zu dulden hat.

Das Notwegerecht bestünde, so der BGH, da zu einer ordnungsgemäßen Nutzung eines Wohngrundstücks (wie hier) die Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug gehöre, wobei ausreichend sei,, wenn mit dem Fahrzeug die Grundstücksgrenze erreicht würde. Dies wäre nur über den Weg auf dem Grundstück des Klägers möglich.

Vom Kläger wurde darauf hingewiesen, dass der Beklagte eine alternative Zufahrt im Rahmen seines Bauantrages benannt habe, die möglich wäre (und auch rechtlich gesichert sei). Da rauf kommt es aber nach Auffassung des BGH nur an, wenn zum einen die anderweitige Wegführung technisch möglich ist, zum anderen mit zumutbaren finanziellen Aufwand durchführ bar ist, was beides vom Beklagten bestritten wurde. Der Umstand alleine, dass diese anderweitige Erschließung der Baugenehmigung zugrunde lag, reicht nicht aus; dies führt nicht dazu, einen Fall des § 918 Abs. 1 BGB anzunehmen. Der BGH stellt hier darauf ab, dass nach § 918 BGB Voraussetzung die willkürliche Aufhebung einer bisherigen Verbindung wäre. Das Grundstück des Beklagten habe auch vor seiner Bebauung keine Anbindung an eine öffentliche Straße gehabt;  die Änderung der Nutzungsart selbst wäre im übrigen nicht als willkürlich anzusehen, wenn (wie hier) wenn die Nutzung selbst als ordnungsgemäße Nutzung nach § 917 BGB anzusehen ist. Mithin: Der Umstand, dass hier die Baugenehmigung, folgt man den Ausführungen des Beklagten, rechtswidrig deshalb erlangt wurde, da die Zuwegung zur öffentliche  Straße (technisch) nicht gesichert war,  führt nicht zur Versagung des Notwegerechts nach § 918 BGB.

BGH, Urteil vom 24.04.2015 – V ZR 138/14 -

Anspruch auf Erschließung

Lichtkundt 73 / pixelio.de

Der (rechtskräftige) Bebauungsplan als solcher begründet keinen Anspruch des Eigentümers auf Erschließung

seines Grundstücks. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn auf der Grundlage des Bebauungsplanes eine Baugenehmigung erteilt wird. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt a.d. Weinstraße auf Antrag eines Gewerbetreibenden in einer Kommune unweit von Landau in Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 20.03.2014 - 4 K 633/13.NW -. Nachdem dort ein Bebauungsplan beschlossen wurde, der ein Gewerbegebiet vorsah, beantragte er für seinen Landmaschinenhandel eine Baugenehmigung, die er auch erhielt. Nach dem Bebauungsplan war vorgesehen, dass die Erschließung zur Landesstraße (eine Umgehungsstraße) direkt erfolgen sollte. Diese Erschließungsstraße wurde auch erstellt, doch auf Intervention der zuständigen Landesbehörde kurz nach ihrer Eröffnung wieder gesperrt. Hintergrund der Sperrung war, das das Land bei dem Bebauungsplan zur Auflage gemacht hatte, einen in der Nähe befindlichen Verkehrsknotenpunkt zu ändern; diese Änderung wurde nicht vorgenommen (da keine Mittel im Landeshaushalt zur Verfügung gestellt wurden). Nachdem der Landmaschinenhändler über 10 Jahre schwere und große LKW, die durch den Ort nicht fahren konnten, über einen landwirtschaftlichen Wirtschaftsweg (verbotswidrig) fahren ließ, entschloss er sich zur Klage. Das VG führte aus, durch die erteilte Baugenehmigung habe er ein Anrecht auf eine ordnungsgemäße Erschließung gemäß den Festsetzungen im Bebauungsplan,. Dies bedeute (entgegen der Ansicht der verklagten Kommune) auch, dass eine Zuwegung für entsprechende LKW möglich sein müsse, da es sich um ein Gewerbegebiet handele. 

VG Neustadt an der Weinstraße, Urteil vom 20.03.2014 - 4 K 633/13.NW -