Baugenehmigung: Nutzungsänderung von Eisdiele in Pizzeria

Die Antragsstellerin betrieb in einem Wohn- und Geschäftshaus eine Pizzeria. Doch lag für diese Räume lediglich eine Baugenehmigung für eine Eisdiele aus 1983 vor. Mit Verfügung vom 10.08.2023 (ergangen, nachdem sich Nachbarn über von der Pizzeria ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen beschwerten) untersagte die Antragsgegnerin den weiteren Betrieb der Pizzeria und ordnete Sofortvollzug an. Begründet wurde diese Verfügung mit der ungenehmigten Nutzungsänderung und einer erforderlichen Prüfung im Baugenehmigungsverfahren mit Blick auf den Brandschutz. Die Antragsstellerin, die gegen die Verfügung Widerspruch einlegte, beantragte bei dem Verwaltungsgericht (VG) auch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs, der zurückgewiesen wurde. Die Beschwerde gegen die Entscheidung wurde abgewiesen.

Zutreffend sei das VG davon ausgegangen, dass der betrieb einer Pizzeria in als Eisdiele genehmigten Räumen eine Nutzungsänderung iSv. § 2 Abs. 13 NBauO darstelle. Würde die Variationsbreite einer erteilten Baugenehmigung überschritten, sodass sich die Genehmigungsfrage in bodenrechtlicher oder gefahrenabwehrrechtlicher Hinsicht neu stelle, sei von einer Nutzungsänderung auszugehen.

Die Genehmigung für einen Gastronomiebetrieb ereilte Baugenehmigung habe eine Variationsbreite, weshalb nicht jede Veränderung von betrieblichen Abläufen oder der Wechsel des Speiseangebots einer neuen Baugenehmigung. Diese Variationsbreite würde aber dann überschritten, wenn das öffentliche Baurecht an die bauliche Anlage in der neuen Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen stelle, also z.B. bereits bestehende Problemlagen – etwa eine Immissionsproblematik – verschärft würde (so z.B. bejaht für eine Änderung von einer Cocktailbar in eine Shisha-Bar, VG Hannover, Beschluss vom 07.08.2023 - 4 B 3754/23 -).

Während der Betrieb einer Eisdiele typischerweise während der Tageszeit stattfände, würde eine Pizzeria gerade in den Abendstunden frequentiert. Damit würden andere Fragen des Immissionsschutzes der Nachbarschaft aufgeworfen. Hinzu käme, dass eine Pizzeria auf einen mit hohen Temperaturen betriebenen Backofen angewiesen seien, und damit fragen des Brandschutzes und der Abluftführung aufwerfen würde. Derartige Fragen würden sich bei dem Betrieb einer Eisdiele nicht in vergleichbarer Weise stellen, weshalb die Variationsbreite einer für eine Eisdiele erteilten Baugenehmigung verlassen würde. Alleine der Umstand, dass auch in einer Eisdiele warme Getränke, Waffeln und andere Backwaren auch angeboten werden könnten, ändere an dem grundsätzlichen Unterschied nichts. Es könne offen bleiben, ob die Gefahrenlage bei einer Pizzeria zwangsläufig höher sei als bei einer Eisdiele. Die erneute baurechtliche Prüfung sei schon durch die Andersartigkeit der aufgeworfenen Fragestellungen ausgelöst, die durch die für eine Eisdiele erteilte Baugenehmigung nicht als bewältigt angesehen werden könnten.

Selbst wenn die gesetzlichen Anforderungen zu Brandschutz, Abluftanlage und Rauchmeldern eingehalten worden sein sollten und damit eine Genehmigungsfähigkeit bestehen sollte, würde dies nicht die formelle Baurechtswidrigkeit, die für sich eine Nutzungsuntersagung rechtfertige, nicht tangieren. Der Ausnahmefall einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit läge hier bereits im Hinblick auf eine aktenkundige Problematik der gegenwärtigen Abluftführung nicht vor.

Anmerkung: Die Baubehörde wurde auf die Nutzungsänderung wohl erst infolge von Beschwerden über Lärmbelästigungen aufmerksam. Die Frage der Lärmbelästigung durch Eisdielen und Pizzerien wurde auch vom OVG thematisiert. Allerdings kann dessen Annahme zu Änderungen des Immissionsschutzes für Nachbarn nicht tragen. Es kann nicht davon ausgegangen werden (und dies wird auch nicht vom OVG benannt), dass die Baugenehmigung für die Eisdiele unter der Auflage erteilt wurde, dass diese nur tagsüber, nicht auch abends geöffnet sein dürfe; je nach Lage in ländlichen oder städtischen Gebieten sind auch viele Eisdielen abends geöffnet. Da die Öffnungszeiten für Eisdielen nur über Ladenschlusszeiten u.ä., die für Pizzerien und Eisdielen gleich sind, läge hier mithin eine Abweichung für die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit vom Grundsatz nicht vor, da es nicht darauf ankommen kann, ob die Genehmigungsbehörde von einer abendlichen Schließung (der Eisdiele) ausgeht, nicht erfolgen muss.

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 22.11.2023 - 1 ME 123/23 -

Notwegerecht: Ausnahme vom Anspruch auf Zufahrtsmöglichkeit mit Kraftfahrzeugen

Die Kläger waren seit 1998 Eigentümer eines in einem Wochenendhausgebiet (bis 2013) liegenden Grundstücks, bebaut mit einem als Wochenendhaus genehmigten und ab Anbeginn an zum dauerhaften Wohne genutzten Haus, für welches sie letztlich 2018 die entsprechende bauaufsichtsrechtliche Genehmigung erhielten. Von einer öffentlichen Straße zweigen Fußwege zu den einzelnen Grundstücken ab, die (wie mit einer Länge von 80m zum Grundstück der Kläger hin) nicht mit Kraftfahrzeugen befahren werden dürfen (Verbotsschilder). Auf einem Privatgrundstück am Eingang der Siedlung befindet sich ein Parkplatz. Der Beklagte erwarb in 2017 ein an die Sedlung und das Grundstück der Kläger grenzendes Grundstück, auf dem der „Sandweg“ verläuft, der an dem hinteren Teil des Grundstücks der Kläger vorbeiführt und nah Angaben der Kläger von diesen seit 1998 als Zufahrt zu ihrem Grundstück genutzt wurde. Der Beklagte wollte für die Nutzung des Weges ein Entgelt und errichtete, nachdem die Kläger nicht bereit waren ein solche zu zahlen, einen Zaun, der die Durchfahrt verhinderte. Mit ihrer Klage begehrten die Kläger die Duldung der Benutzung des Sandweges zwecks Zugang und Zufahrt zu ihrem Grundstück. Klage und Berufung gegen das Urteil wurden zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgten die Kläger - nunmehr Zug um Zug gegen Zahlung einer angemessenen Notwegrente - das Klageziel weiter.

Der BGH wies die Revision zurück.

Ein Wegerecht könne nur durch schuldrechtliche Vereinbarung oder als Notwegerecht nach § 917 BGB entstehen. Eine schuldrechtliche Vereinbarung sei nicht zustandegekommen. Die Gestattung des früheren Eigentümers des Grundstücks des Beklagten binde diesen als Einzelrechtsnachfolger nicht.

Die Voraussetzungen für ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 S. 1 BGB lägen nicht vor. Voraussetzung dafür sei, einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehle. Diese Voraussetzung läge nicht vor. Zwar sei das Grundstück nur über einen (öffentlichen) Fußweg von einer öffentlichen Straße aus zu erreichen, was aber in Ansehung der besonderen Struktur der Wohnsiedlung ausnahmsweise eine ausreichende Verbindung iSv. § 917 Abs. 1 BGB darstelle.

Auch wenn grundsätzlich für die ordnungsgemäße Benutzung eines Wohngrundstücks die Erreichbarkeit auch mit Kraftfahrzeugen Voraussetzung sei, würde dieser Grundsatz nicht ausnahmslos gelten. Dort, wo Grundstücke aufgrund ihrer besonderen Lage nicht mit Kraftfahrzeugen angefahren werden können oder sollen, würde die Erreichbarkeit mit diesen nicht zur ordnungsgemäßem Benutzung gehören. Dies könne bei von alters her überkommenen beengten Verhältnissen in städtischen Kerngebieten liegen, die eine Zufahrt nicht erlauben würden, oder deshalb ausscheiden, da das Grundstück nach der Planungs- oder Nutzungskonzeption bewusst von Fahrzeugverkehr freigehalten werden soll (wie z.B. bei Fußgängerzonen). Gleiches würde gelten, wenn eine Wohnanlage bewusst so geplant und geschaffen worden sei, dass der Fahrverkehr von den unmittelbar zu den Wohngrundstücken führenden Wegen ferngehalten würde. Dieses Planungs- und Nutzungskonzept würde auf die ordnungsmäßige Nutzung des in diesem Gebiet liegenden Grundstücks einwirken mit der Folge, dass die Erreichbarkeit des Grundstücks mit dem Kraftfahrzeug nicht Bestandteil der ordnungsmäßigen Nutzung würde.

Vorliegend sei das Berufungsgericht zutreffend von einem Planungskonzept ausgegangen, nach dem die Grundstücke in dem Gebiet nicht mit Kraftfahrzeugen angefahren werden könnten. Es sei nach den Feststellungen des Berufungsgerichts als reine Wochenendhaussiedlung konzipiert worden, bei dem das zeitweilige Wohnen im Grünen und die Erholung in der Natur im Vordergrund gestanden hätten. Nach diesem Konzept könnten Kraftfahrzeuge nur die mittig durch die Siedlung führende Straße (an der auch geparkt werden kann) benutzen, von der dann Fußwege zu den einzelnen Grundstücken abzweigen würden.

Das Planungskonzept sei auch nicht durch die Aufhebungssatzung der Gemeinde (zur Widmung des Gebietes als Wochenendhausgebiet) von 2013 aufgegeben worden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben in dem Gebiet würde sich danach nunmehr nach § 34 BauGB orientieren.  Das Fehlen positiver gesetzlicher oder gemeindlicher Planungsvorstellungen würde in § 34 BauGB durch die Zugrundelegung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten ersetzt. Das Grundstück würde durch die Einbettung in die vorhandene Siedlungsstruktur, wie sie durch den aufgehobenen Bebauungsplan (Wochenendgrundstücke) geprägt wurde, eingebettet. Zwar mögen die die allgemeinen Abforderungen an die Erreichbarkeit bei Grundstücken zum dauerhaften Wohnen andere sein als bei einer bloßen Nutzungsmöglichkeit als Wochenendhausgrundstück. Dem würde aber gegenüberstehen, dass die tatsächlich realisierte Gestaltung als weitgehend autofreie Zone auch nach den neu geschaffenen bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen aufrechterhalten bleiben sollte, was sich auch darin zeige, dass die Gemeinde die Fußwege zwischenzeitlich saniert habe, aber nicht zu Fahrwegen ausgebaut (oder zugelassen) habe.  

Alleine die bestandskräftige Baugenehmigung der Kläger aus 2018, wonach das Haus als Wohnhaus (zur dauerhaften Nutzung) genehmigt worden sei, ändere daran nichts. Zwar würde auch zivilrechtlich im Rahmen des § 917 Abs. 1 BGB die öffentlich-rechtliche Erlaubnis den zulässigen Nutzungsrahmen bestimmen (unabhängig davon, ob die Baugenehmigung rechtswidrig war [z.B. wegen fehlender Erschließung] oder nicht). Hätte mithin die Baugenehmigung den Klägern wegen fehlender Erschließung nicht erteilt werden dürfen, würde dies zwar grundsätzlich ein Notwegerecht begründen können. Allerdings stelle die bestandskräftige Baugenehmigung zur Wohnnutzung nur eine notwendige, aber noch keine hinreichende Voraussetzung für eine Notwegerecht dar. Dies erschließe sich schon daraus, dass das öffentliche Baurecht die Erschließung von Wohngrundstücken in der Weise vorgebe, dass diese mit Kraftfahrzeugen unmittelbar angefahren werden könnten. Entscheidend sei die planerische Konzeption der Wohnanlage, die hier keine Erreichbarkeit der einzelnen Wohngrundstücke mit Kraftfahrzeugen vorsehe.

BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 268/19 -

Anspruch auf Erschließung

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Der (rechtskräftige) Bebauungsplan als solcher begründet keinen Anspruch des Eigentümers auf Erschließung

seines Grundstücks. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn auf der Grundlage des Bebauungsplanes eine Baugenehmigung erteilt wird. Dies entschied das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt a.d. Weinstraße auf Antrag eines Gewerbetreibenden in einer Kommune unweit von Landau in Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 20.03.2014 - 4 K 633/13.NW -. Nachdem dort ein Bebauungsplan beschlossen wurde, der ein Gewerbegebiet vorsah, beantragte er für seinen Landmaschinenhandel eine Baugenehmigung, die er auch erhielt. Nach dem Bebauungsplan war vorgesehen, dass die Erschließung zur Landesstraße (eine Umgehungsstraße) direkt erfolgen sollte. Diese Erschließungsstraße wurde auch erstellt, doch auf Intervention der zuständigen Landesbehörde kurz nach ihrer Eröffnung wieder gesperrt. Hintergrund der Sperrung war, das das Land bei dem Bebauungsplan zur Auflage gemacht hatte, einen in der Nähe befindlichen Verkehrsknotenpunkt zu ändern; diese Änderung wurde nicht vorgenommen (da keine Mittel im Landeshaushalt zur Verfügung gestellt wurden). Nachdem der Landmaschinenhändler über 10 Jahre schwere und große LKW, die durch den Ort nicht fahren konnten, über einen landwirtschaftlichen Wirtschaftsweg (verbotswidrig) fahren ließ, entschloss er sich zur Klage. Das VG führte aus, durch die erteilte Baugenehmigung habe er ein Anrecht auf eine ordnungsgemäße Erschließung gemäß den Festsetzungen im Bebauungsplan,. Dies bedeute (entgegen der Ansicht der verklagten Kommune) auch, dass eine Zuwegung für entsprechende LKW möglich sein müsse, da es sich um ein Gewerbegebiet handele. 

VG Neustadt an der Weinstraße, Urteil vom 20.03.2014 - 4 K 633/13.NW -