Grundsätzlich bedarf der
Grundstückskaufvertrag der notariellen Form, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Ohne diese
Form ist er nichtig. Eine Änderung des (notariell) abgeschlossenen
Grundstückskaufvertrages bedarf daher grundsätzlich auch dieser Form, es sei
denn, die Vereinbarung erfolgt nach der Auflassung zu einem Zeitpunkt, zu dem
diese bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB; BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR
213/17 -). Allerdings gilt diese Formfreiheit dann auch nicht, wenn mit der Änderung
Erwerbs- oder Veräußerungspflichten geändert oder neu begründet werden (BGH
aaO.). Das ist dann der Fall, wenn die Verpflichtung zur dinglichen
Rechtsänderung verändert oder neu begründet wird, da in diesen Fällen die bei
der Beurkundung erklärte Auflassung noch nicht eine Erledigung gefunden hat. Ein
solcher Fall liegt z.B. vor, wenn nach der Auflassung die Parteien eine
Rückkaufverpflichtung des Verkäufers vereinbaren (BGH, Urteil vom 06.05.1988 -
V ZR 50/87 -).
In dem vorliegend vom BGH behandelten
Fall wurde nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit Auflassung ein
Milchverarbeitungsverbot auf dem Grundstück ohne Wahrung der Form des § 311b
Abs. 1 S. 1 BGB getroffen. Nach dieser war dem Erwerber untersagt, selbst auf
dem Grundstück Milchverarbeitung vorzunehmen und es sollte auch für Mieter und
Pächter gelten; ferner war dem Käufer die Pflicht auferlegt worden, dieses
Verbot auch für Rechtsnachfolger des Käufers gelte. Für den Rechtsstreit war
entscheidend, ob deshalb der notarielle Kaufvertrag wegen Nichtwahrung der Form
nichtig ist. Anders als das OLG sah der BGH in der nachträglichen Vereinbarung
eine Nutzungsbeschränkung, die nicht zur Änderung oder Neubegründung der
Erwerbs- oder Veräußerungspflichten führen würde und daher nicht der
Formvorschrift des § 311b BGB unterfalle, sondern formlos möglich sei.
Auch wenn ein Verstoß gegen das Verbot
den Käufer schadensersatzpflichtig mache und auch ggf. ein recht des Verkäufers
zum Rücktritt vom Kaufvertrag nach § 323 Abs. 1 BGB begründen könnte, bliebe doch
die Verpflichtung zur dinglichen
Rechtsänderung davon unberührt. Es
träte auch keine neue (Rück-) Übertragungsverpflichtung hinzu, da im Falle
eines Rücktrittsrechts sich dies aus der gesetzlich angeordneten Rechtsfolge
(§§ 346ff BGB) ergeben würde. Auch der Umstand, dass die Nutzungsbeschränkung
mit einer Minderung des Grundstückswertes einhergehen könne würde an der
Formfreiheit nichts ändern, da eine nach der Auflassung vereinbarte Erhöhung
oder Ermäßigung des Kaufpreises auch formfrei möglich sei (BGH, Urteil vom
14.09.2018 aaO.), was ebenfalls das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung
betreffe.
Vorliegend hatte der Käufer seine
Rechte aus dem Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung an einen Dritten
weiterveräußert und abgetreten, ohne diesen allerdings die die Nutzungsbeschränkung
selbst aufzuerlegen, die er nach der Auflassung mit dem Verkäufer vereinbart
hatte. Daraus aber habe hier der Kläger (Verkäufer) keine rechte ableiten
können, da in der Vereinbarung nicht ausdrücklich eine Übertragung der
Beschränkung auf Rechtsnachfolger geregelt sei und das OLG rechtsfehlerfrei die
Vereinbarung dahingehend ausgelegt habe, dass der Käufer sich eine Milchverarbeitung
durch Mieter, Pächter und Käufer habe zurechnen lassen wollen. Es sei daher
eine Nebenpflicht des Käufers dafür zu sorgen, dass dieser Personenkreis keine
Milchverarbeitung auf dem Grundstück vornimmt, ohne das geregelt worden wäre,
wie dem der Käufer nachzukommen hat.
BGH, Urteil vom 11.10.2019 - V ZR 7/19 -
