Mieterhöhung auf Gutachtenbasis, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine beabsichtigte Mieterhöhung zu begründen. Eine davon ist die Berufung auf ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, welches er in Auftrag gibt und dem Mieter überlässt, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB (Hinweis: Die Kostend es Gutachtens trägt alleine der Vermieter).  Doch was muss dieses Gutachten beinhalten ?

Grundlegend ist der Zweck des Gutachtens zu beachten. Der Mieter muss an Hand des Gutachtens die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens jedenfalls ansatzweise selbst überprüfen können. Damit müsse, so der BGH, im Gutachten vom Sachverständigen eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete gemacht werden, wobei die betroffene Wohnung in das örtliche Preisgefüge einzuordnen ist. Das Gutachten muss allerdings keine Darstellung der Entwicklung des Mietzinses enthalten; deutlich würde dies durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Ausdrücklich führt der BGH aus, die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen  sondern lediglich dazu, dass e der Berechtigung nachgehen und dieses ansatzweise nachvollziehen kann.

Nach Auffassung des BGH soll der sachverständige in dem Gutachten auch nicht offenbaren müssen, welche Musterwohnung gleichen Typs er besichtigt hat noch müsse er die herangezogenen Vergleichswohnungen identifizierbar angeben. Es reicht mithin die abstrakte Berechnung und Einordnung.

Anmerkung: Die Entscheidung erging zu einem vom Vermieter beauftragten Gutachten, mit dem der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will. Holt das Gericht dann ein Gutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein, ist allerdings nach einem Beschluss des BVerfG vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93 – die exakte Angabe der einbezogenen Wohnungen mit Namen der einzelnen Wohnungen, deren Anschriften, Ausstattung/Beschaffenheit  und Mietzins erforderlich.

BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15 -

Bestell-Button : „Jetzt gratis testen – danach kostenpflichtig“ unzulässig

Der Wettbewerbsverband mahnte die Beklagte ab, die einen Onlineshop betrieb. Zuletzt hatte die Beklagte ihre Seite dergestalt umgearbeitet, dass ein Button mit der Aufschrift erschien: „Jetzt gratis testen – danach kostenpflichtig“. Der Wettbewerbsverband sah darin einen Verstoß gegen § 312j BGB. Die Klage hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Das OLG hielt die Klage nach §§ 3, 3a UWG iVm. § 312j BGB für begründet. Es läge ein verstoß gegen eine Vorschrift vor, die im Interesse der Marktteilnehmer deren Marktverhalten regeln soll und bei der der verstoß geeignet ist, die Interessen der Verbraucher spürbar zu beeinträchtigen.

§ 312j Abs. 2 BGB bestimmt, dass der5 Unternehmer bei einem Verbrauchervertrag im elektronischen Geschäftsverkehr , der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat, dem Verbraucher die Informationen gemäß Art. 246a § 1 Abs. 1 S. 1 Nummern 1, 4, 5, 11 und 12 EGBGB in hervorgehobener Weise klar und deutlich zur Kenntnis bringen muss, und zwar unmittelbar bevor der Verbraucher seine Bestellung abgibt.  Die Bestellsituation muss so gestaltet sein, dass der Verbraucher mit der Bestellung ausdrücklich seine Zahlungspflicht bestätigt. Das OLG weist darauf hin, dass diese Pflicht des Unternehmers bei einer Schaltfläche nur erfüllt ist, wenn die Schaltfläche gut lesbar und mit nichts anderen als den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ oder entsprechender anderer eindeutiger Formulierung versehen ist.  Dies leitet das OLG aus Art. 8 Abs. 2 VerbrRRL ab. Erfolge dies nicht, ist der Verbraucher an die Bestellung bzw. den Vertrag nicht gebunden.

Als fehlerhaft sieht das OLG zum Einen den Umstand an, dass bei zusätzlicher Bestellung eines DVD-Verleihs der gesamtpreis nicht angegeben würde.  Auch wenn dies (nach Angaben der Beklagten)  technisch nicht machbar sei, würde ein Verstoß vorliegen und die Beklagte müsste sich eine andere Gestaltung überlegen.

Zum Anderen stelle sich die Angabe auf dem Button „Jetzt gratis bestellen – danach kostenpflichtig eindeutig als Verstoß gegen § 312j BGB dar, da anderweitiges als nur die Zahlungspflichtigkeit vermerkt werde.  

Die gewählte Formulierung sei zudem irreführend. Der Verbraucher könne annehmen, lediglich eine kostenfreie Probezeit zu buchen, obwohl nach Ablauf dieser „Probezeit“ automatisch Kosten anfallen.  Dass nach dem Wortlaut des Gesetzes auf dem Button nicht die zusätzliche Gratiszeit vermerkt werden kann, ist, so das OLG, auch nicht schädlich. Die Beklagte könne außerhalb der Schaltfläche darauf verweisen.

OLG Köln, Urteil vom 03.02.2016 – 6 U 39/15 -

Wohnungseigentum: Eigenmächtige Instandsetzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und Bereicherungsanspruch

einen Anspruch aus bereicherungsrechtlichen Ausgleich hat, wenn er eigenmächtig Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt oder durchführen lässt und wer auf Zahlung zu verklagen ist, ferner, wer Schuldner eines Ausgleichsanspruchs ist. 

Bei Begründung der WEG bestand dringender sanierungsbedarf. Die Eigentümer beschlossen auch einen Sanierungsplan, schlossen dabei aber die Kellersohle aus; hier sollte zunächst (im Hinblick u.a. auf die hohen Kosten) zugewartet werden, ob die Durchfeuchtung der kellerwände auch ohne die Sanierung der Kellersohle möglich ist.

Nach dem Erwerb des Sondereigentums an einer Souterrainwohnung ließ die Klägerin die Kellersohle derselben zu einem Kostenaufwand von über € 14.000,00 sanieren und sodann zu Kosten von knapp € 4.000,00 die Eingangs- und Innentüren der Wohnung, die infolge der Sanierung durch die Gemeinschaft nicht mehr passten, ersetzen.  Im Revisionsverfahren hatte die Klägerin bezüglich der Kosten für die Eingangs- und Innentüren obsiegt; im übrigen wurde ihre Revision und Klage abgewiesen.

Der BGH prüfte die einzelnen Anspruchsgrundlagen und stellte nachfolgende Erwägungen an:

1. Kosten Sanierung Kellersohle

1.1. Ein Anspruch aus Notgeschäftsführung scheide aus. Ein solcher Anspruch ist nur gerechtfertigt, wenn ein sofortiges Handeln geboten ist und ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht (mehr) eingeholt werden kann. Selbst wenn diese Voraussetzung vorliegt, muss zunächst der Verwalter zum Handeln aufgefordert werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG); kommt dieser seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Eigentümer selbst die Maßnahme vornehmen.

Diese Voraussetzungen lagen nicht vor. Die Wohnungseigentümer hatten sich mit der Kellersohle befasst und e drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum. Die Sanierung durch die Klägerin stellte danach keine Maßnahme der Notgeschäftsführung dar.

1.2. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB bestand auch nicht. Denn hier hatten die Wohnungseigentümer bereits beschlossen, die Sanierung vorerst zurückzutellen. Damit lag die Maßnahme nicht in deren Interesse, was notwendig gewesen wäre.

1.3. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bestand ebenfalls nicht. Zwar wird ein solcher nicht durch Fehlen der Notgeschäftsführung oder Geschäftsführung ohne Auftrag ausgeschlossen. Allerdings käme ein solcher Anspruch nur in Betracht, wenn die Maßnahme hätte ausgeführt werden müssen..

Wer den Ausgleichsanspruch schuldet richtet sich nach Auffassung des BGH danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme erst noch beschlossen werden muss dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie (wegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer oder wegen Dringlichkeit) durchgeführt werden muss (dann die Gemeinschaft). Dies ergäbe sich auch aus der Parallele zur Haftung: Für Schäden einer verzögerten Beschlussfassung sind die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner ersatzpflichtig, die entweder schuldhaft untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite eines gefassten Beschlusses haftet demgegenüber der Verband BGH NJW 2012, 2955 Rn. 17ff). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann, §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3, 21 Abs. 4 WEG.

Danach scheidet hier ein bereicherungsrechtlicher Ausgleichsanspruch aus, da die Eigentümer die Sanierung zurückgestellt hatten und die Klägerin keinen neuen Antrag gestellt hatte. Mithin konnte hier insoweit nicht der Verband verklagt werden (wie geschehen). Eine möglicherweise notwendige Änderung des Beschlusses zur Sanierung der Kellersohle sei im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen.

1.4. Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG scheide hier auch aus. Dieser besteht, wenn die Aufwendungen zur Erfüllung zur Erfüllung einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht erforderlich waren. Der Anspruch begründet aber keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis (dann Verband), sondern nur im Innenverhältnis (dann Wohnungseigentümer) untereinander. Zudem hätte hier die Gemeinschaft dann die Kosten zu trage, die sie nach dem Beschluss zur Zurückstellung der Sanierung gerade nicht tragen wollte.

            2. Kosten Erneuerung Eingangs- und Innentüren

  2.1.  Der BGH bejahte hingegen einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Eingangs- und Innentüren. Insoweit kommen sowohl ein Anspruch aus Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag als auch ein Bereicherungsanspruch nach §§ 684 S. 1, 912 BGB in Betracht. Nahc der Angabe der Klägerin (insoweit wurde der Rechtstreit zur neuen Prüfung zurückverwiesen) hätten die Türen wegen der von der Gemeinschaft durchgeführten Sanierung infolge der dicker gewordenen Wände nicht mehr gepasst. Danach wäre der verklagte Verband verpflichtet gewesen, nach Durchführung der beschlossenen Sanierung als deren Begleitmaßnahme auch die Türen auszutauschen. Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum (hier: Innentüren) umfasste dies dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums (Eingangstür). Dies entspräche auch dem mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft, die sich hier die entsprechenden Aufwendungen erspart hatte.  

 2.2. Die Aufwendungen sind nicht im Rahmen der Geltendmachung des Anspruchs zu kürzen; eine Umlegung erfolgt erst mit der Jahresabrechnung.

BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 -

Einkommensteuer: Notrufsystem als haushaltsnahe Dienstleistung

Die Klägerin war in einer Wohnung einer Seniorenresidenz im Rahmen des „Betreuten Wohnens“. U.a. zahlte sie eine monatliche Betreuungspauschale, die auch ein 24-stündiges Notrufsystem beinhaltete. Das beklagte Finanzamt lehnte die Anerkennung der Kosten von € 1357,00 für das Notrufsystem als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG ab. Die Klage dagegen hatte Erfolg; die Revision des Finanzamtes wurde vom BFH zurückgewiesen.

Der BFH verweist darauf, dass haushaltsnahe Leistungen solche sind, die eine hinreichende Nähe zur Haushaltsführung haben bzw. mit ihr im Zusammenhang stehen. Dazu gehören Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechend Beschäftigte verrichtet werden und in regelmäßigen Abständen anfallen. In diesem Sinne wäre das mit der betreuungspauschale abgegoltene Notrufsystem  eine haushaltsnahe Dienstleistung.

Im Streitfall stelle das Notrufsystem für den Fall, dass sich der Bewohner in seiner Wohnung aufhält, sicher, dass eine Rufbereitschaft vorhanden ist. Damit würde die Leistung „in“ einem Haushalt erbracht.

BFH, Urteil vom 03.09.2015 – VI R 18/14 -

Handelsregister: Zur Zulässigkeit einer c/o-Angabe bei der Gesellschaftsanschrift

Die Gesellschaft hatte zu Zeitpunkt der Anmeldung (noch) keine eigenen Geschäftsräume und gab als Gesellschaftsanschrift diejenige ihres Geschäftsführers mit einem entsprechenden c/o-Zusatz an. Das Handelsregister lehnte die Eintragung ab und führte u.a. aus, es könne am Briefkasten ein entsprechender zusätzlicher Vermerk zur Gesellschaft angebracht werden. Die dagegen erhobene Beschwerde hatte Erfolg.

Das OLG vertrat die Auffassung, ein c/--Zusatz sei dann statthaft, wenn er nicht zur Verschleierung der Zustellmöglichkeit diene. Damit sei die Eintragung hier zulässig, da in der Person des Geschäftsführers, dessen Anschrift gewählt wurde, ersichtlich ein zustellungsbevollmächtigter Vertreter der Gesellschaft benannt wurde. Auch könne nicht auf eine zusätzliche Angabe am Briefkasten verwiesen werden, da die Eintragung einer (neuen) inländischen Anschrift in jedem Fall erforderlich wäre.

OLG Hamm, Beschluss vom 13.01.2016 – 27 W 2/16 -

Anspruch auf Tariflohnerhöhung durch frühere Zahlungen auch gegen den nicht mehr tarifgebundenen Arbeitgeber ?

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Ist der Arbeitgeber Tarifvertragspartei und gehört der Arbeitnehmer auch einer Tarifvertragspartei an, ergibt sich der Anspruch des Arbeitnehmers automatisch aus dem Tarifvertrag, § 3 TVG. Was aber, wenn der Arbeitgeber keiner Tarifvertragspartei angehört. Für ihn gilt der Tarifvertrag nicht. Allerdings werden die Tariferhöhungen des Tarifvertrages häufig von dem nicht (mehr) tarifgebundenen Arbeitgeber auch an alle Arbeitnehmer weitergegeben. Das BAG musste sich nun mit der Frage auseinandersetzen, ob der Arbeitnehmer in einem solchen Fall, dass der Arbeitgeber in der Vergangenheit den Tarifvertrag bei der Entlohnung auch bei Erhöhungen des Tarifvertrages auf die Arbeitnehmer angewandt hat, einen Rechtsanspruch auf Erhöhung des Tariflohnes bei dessen Erhöhung hat.

Das BAG führt aus, dass grundsätzlich die regelmäßige Erhöhung des Entgelts entsprechend der Tarifentwicklung dem Arbeitnehmer lediglich einen Anspruch auf Weiterzahlung des erhöhten Tariflohnes gewährt, nicht aber eine Verpflichtung des Arbeitgebers begründe, auch künftige Anpassungen des Tariflohnes weiterzugeben.  Der tarifgebundene Arbeitgeber, der die Tariferhöhungen an alle Arbeitnehmer (unabhängig von seiner Mitgliedschaft bei einer Tarifvertragspartei) weitergibt, wolle sich erkennbar im Regelfall nicht über die Zeit seiner Tarifgebundenheit hinaus ohne die Möglichkeit der Kündigung des Tarifvertrages oder seines Verbandsaustritts binden.

Etwas anderes könnte sich nur dann angenommen werden, wenn es dafür konkrete Anhaltspunkte gäbe. Vorliegend war im Arbeitsvertrag zwischen dem bei Vertragsschluss noch tarifgebundenen Arbeitgeber und dem Arbeitnehmer statisch auf den am 31.03.1999 geltenden BAT. Die Bezugnahmeklausel führe nicht zur weiteren Anwendung des BAT nach dem Verbandsaustritt. Ein Vertrauensschutz könne nur gegeben sein, wenn die Bezugnahmeklausel nach dem Verbandsaustritt (und nach der Schulrechtsreform zum 01.01.2002 erneuert worden wäre, was im vorliegenden Rechtsstreit nicht der Fall war. Das BAG weist ausdrücklich darauf hin, dass die geübte Praxis der Erhöhungen entsprechend dem Tarifvertrag in den Jahren nach dem Verbandsautritt des Arbeitgebers selbst keinen Willen des Arbeitgebers darstellen würde, eine unbedingte dynamische Bezugnahme vertraglich zu vereinbaren.

BAG, Urteil vom 24.02.2016 – 4 AZR 990/13

Mietrecht: Was ist in Bezug auf Betriebskosten im Mietvertrag mitzuteilen ?

Der vom BGH entschiedene Ausgangsfall ist einfach gelagert. In dem Formularmietvertrag über Wohnraum, abgeschlossen am 27.04.2007, war geregelt worden, dass der Mieter „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung“ zu zahlen habe. Das Landgericht hielt die Regelung nicht für hinreichend bestimmt. Das sah der BGH anders.

Der BGH verdeutlicht, dass es für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten nicht darauf ankommt, dass diese in einem (Formular-) Vertrag enumerativ aufgezählt werden. Ausreichend sei die (auch formularmäßige) Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen habe. Der Vertrag sei nach seinem objektiven Inhalt so auszulegen, wie es ein verständiger und redlicher Vertragspartner versteht.  Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Betriebskosten seit Jahrzenten durch Rechtsverordnung (und später auch Gesetz) definiert würden. Dies ergäbe sich aus der am 01.11.1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung und seit dem 01.01.2007 aus § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst, der auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung  vom 25.11.2003 verweist (die die Anlage 3 zu § 37 Zweite Berechnungsverordnung ablöste). Damit sei ohne weiteres bei der Vereinbarung von Betriebskosten zu verstehen, dass es sich hier um die Kosten handelt, die jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und in dem auf Grund der darin enthaltenen Ermächtigungen erlassenen Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind.

Dies verstößt nach Auffassung des BGH auch nicht gegen das Transparenzgebot. Anderes könnte sich im (hier nicht vorliegenden) Einzelfall nur dann ergeben, wenn aus dem weiteren Inhalt des Mietvertrages unklar würde, ob nur einzelne der umlegbaren Betriebskosten gemeint sind oder alle. Jedenfalls wäre der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter im Einzelnen aufzuklären, was unter die umlegbaren Betriebskosten fällt.

Der Umstand, dass hier im Mietvertrag auf die Zweite Berechnungsverordnung verwiesen wurde, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht mehr galt, sei unschädlich. Es ergäbe sich daraus nicht, dass etwas anders gemeint sein könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten, zumal vorliegend auf die „jeweils geltende Fassung“ verwiesen wurde. Es handele sich hier bei der Angabe der Zweiten Berechnungsverordnung anstelle der Betriebskostenverordnung resp. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine unschädliche Falschbezeichnung.

BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 -