Der vom BGH entschiedene
Ausgangsfall ist einfach gelagert. In dem Formularmietvertrag über Wohnraum,
abgeschlossen am 27.04.2007, war geregelt
worden, dass der Mieter „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß
Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils
geltenden Fassung“ zu zahlen habe. Das Landgericht hielt die Regelung nicht für
hinreichend bestimmt. Das sah der BGH anders.
Der BGH verdeutlicht, dass es für
die Umlagefähigkeit von Betriebskosten nicht darauf ankommt, dass diese in
einem (Formular-) Vertrag enumerativ aufgezählt werden. Ausreichend sei die
(auch formularmäßige) Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten zu
tragen habe. Der Vertrag sei nach seinem objektiven Inhalt so auszulegen, wie
es ein verständiger und redlicher Vertragspartner versteht. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die
Betriebskosten seit Jahrzenten durch Rechtsverordnung (und später auch Gesetz)
definiert würden. Dies ergäbe sich aus der am 01.11.1957 in Kraft getretenen
Zweiten Berechnungsverordnung und seit dem 01.01.2007 aus § 556 Abs. 1 Satz 2
BGB selbst, der auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 verweist (die die Anlage 3 zu §
37 Zweite Berechnungsverordnung ablöste). Damit sei ohne weiteres bei der Vereinbarung
von Betriebskosten zu verstehen, dass es sich hier um die Kosten handelt, die
jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und in dem auf Grund der darin enthaltenen
Ermächtigungen erlassenen Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung
enthalten sind.
Dies verstößt nach Auffassung des
BGH auch nicht gegen das Transparenzgebot. Anderes könnte sich im (hier nicht
vorliegenden) Einzelfall nur dann ergeben, wenn aus dem weiteren Inhalt des
Mietvertrages unklar würde, ob nur einzelne der umlegbaren Betriebskosten gemeint
sind oder alle. Jedenfalls wäre der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter im
Einzelnen aufzuklären, was unter die umlegbaren Betriebskosten fällt.
Der Umstand, dass hier im
Mietvertrag auf die Zweite Berechnungsverordnung verwiesen wurde, die zum
Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht mehr galt, sei unschädlich. Es
ergäbe sich daraus nicht, dass etwas anders gemeint sein könnte als die
Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten, zumal vorliegend auf die „jeweils
geltende Fassung“ verwiesen wurde. Es handele sich hier bei der Angabe der
Zweiten Berechnungsverordnung anstelle der Betriebskostenverordnung resp. § 556
Abs. 1 Satz 2 BGB um eine unschädliche Falschbezeichnung.
BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 -
