Rauchmelder in Wohnungseigentumsanlage

Rauchmelder sind Pflicht. Aber wer muss sie in einer Eigentumswohnanlage anbringen ? Grundsätzlich ist der der Eigentümer verpflichtet, diese in seiner Wohnung anzubringen. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahrnehmung dieser Pflicht der Wohnungseigentümer zum Einbau und zur Wartung an sich ziehen. Stattet danach noch ein Wohnungseigentümer seine Wohnung mit Rauchmeldern aus, so handelt er auf eigens Risiko; er muss sich gleichwohl an den Kosten der Gemeinschaft beteiligen.

AG Bad Homburg, Urteil vom 29.01.2014 – 2 C 1749/13 -

Mietrecht: Schimmelbefall rechtfertigt nicht stets eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter

Mit seiner Klage begehrt der Mieter vom Vermiete, dass der Vermieter Schimmelbefall im Schlaf-, Kinder- und Bade- und Wohnzimmer sowie Küche durch Beseitigung von Farbschicht und Unterputz an den betroffenen Stellen beseitigt und im Anschluss daran Sanier- bzw. Kaltputz  aufbringt und dann mit Silikatfrabe versieht. Streitig ist zwischen den Parteien die Ursächlichkeit des Schimmels. Der Mieter hatte Maßnahmen gegen den Schimmel ergriffen; ein im Anschluss daran erstelltes Gutachten hält erhöhte Sporenkonzentration im Kinderzimmer fest, ohne allerdings zur Ursache Stellung zu nehmen. Danach teilte der Mieter mit, der Schimmel wäre wieder sichtbar.

Der Mieter vertrat in seinem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung die Auffassung, diese sei wegen Dringlichkeit auch im Hinblick auf eine drohende Gesundheitsgefährdung der im Haushalt wohnenden Kinder erforderlich.

In seinem den Antrag zurückweisenden Beschluss hat das Landgericht drauf verwiesen, dass auch im Verfügungsverfahren der Vermieter die Beweislast dafür habe, dass der Mangel keine bauseitigen Ursachen habe. Der Anspruch des Mieters wäre aber dann ausgeschlossen, wenn er den Mangel selbst verursachte. Damit sei im Hinblick darauf, dass Schimmel vorliegt, dass im einstweiligen Rechtsschutz erforderliche Beweismaß der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (hier für eine bauseitige Ursächlichkeit) nicht gegeben. Eine Klärung könne nur durch ein Sachverständigengutachten herbeigeführt werden. Mithin fehle es an einem Verfügungsanspruch.

Da aber mit dem Verfügungsantrag im übrigen teilweise die Hauptsache vorweggenommen würde, läge auch kein Verfügungsgrund vor. Eine auf Erfüllung zielende Verfügung könne nur in Ausnahmefällen ergehen. Voraussetzung wäre, dass die Notwendigkeit besteht, die Maßnahme kurzfristig vorzunehmen und die Erwirkung eines Titels im Hauptsacheverfahren  nicht mehr abgewartet werden könne ohne erhebliche Schäden. Damit ließe sich eine Beseitigungsverfügung nur bei konkreter Gefahr für Leib und Leben rechtfertigen. Diese konkrete Gesundheitsgefährdung wäre glaubhaft zu machen. Vorliegend sei nicht glaubhaft gemacht, dass dass die Luft noch aktuell mit Schimmelsporen belastet ist.

LG Hamburg, Beschluss vom 19.2.2013  - 316 T 7/13 -

Wohnungseigentum: Mitarbeitsverpflichtung qua Mehrheitsbeschluss ?

In Abänderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beschloss die Mehrheit der

Eigentümer, dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen im Hinblick auf ihre Sondernutzungsflächen selbst die erforderlichen Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten vornehmen müssten und die dafür erforderlichen  Kosten zu tragen haben. Die dagegen erhobene Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses hatte ( im zugelassenen Revisionsverfahren) vor dem BGH Erfolg.

Der BGH wies darauf hin, dass die ordnungsgemäße Instandhaltung und –setzung von Gemeinschaftseigentum (um welches es sich auch noch bei Sondernutzungsflächen handelt) vom Gesetz den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit obliegt, nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Damit aber ist kein Wohnungseigentümer zu einer tätigen Mithilfe verpflichtet; die Wohnungseigentümer haben lediglich für die Kosten aufzukommen.

Der BGH prüft auch, ob sich hier aus der (originären) Teilungserklärung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes ergibt. Denn häufig werden schon bei Begründung einer WEG die Pflichten für das Sondernutzungsrecht dem Berechtigten auferlegt, was vorliegend nicht der Fall war. Auch die Möglichkeit, die Pflichten in einer späteren Vereinbarung der Eigentümer (also nicht im Beschlussweg) anders zu regeln, erfolgte hier nicht.

Die Frage, ob gegebenenfalls der Beschluss isoliert bezüglich der Kosten Bestand haben könnte, prüfte der BGH nicht. Er ging von der Einheitlichkeit des Beschlusses aus, weshalb es darauf nicht ankommen konnte.

Prozessual hielt der BGH fest, dass zwar die Kläger die Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses beantragt hätten. Doch hielt er fest, dass  - nach seiner ständigen Rechtsprechung (grundlegend seit BGHZ 182, 307, 314ff) dies die Feststellung der Nichtigkeit nicht hindert, da ein endgültig unwirksamer Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolge einem nichtigen Beschluss gleichstehe.

BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -

Mietrecht: Umlage von Warmwasserkosten und teilweiser Leerstand

Der Mieter zahlte die Betriebskostenabrechnung mit der Begründung nicht, wegen des hohen Leerstandes im Haus hätte der klagende Vermieter die Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch, sondern nach der Wohnfläche abrechnen müssen. Das Landgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen; auf die zugelassene Revision gab ihr der BGH statt.

Der BGH stellte auf §§ 6ff HeizkostenV ab, die eine bestimmte Umlegung der Warmwasserkosten bei einer zentrale Warmwasserversorgungsanlage vorsehen. Die Rechtsansicht des Landgerichts, dass die Umlegung gemäß der Verordnung dann nicht greife, wenn dies zu unzumutbaren Belastungen der verbliebenen Mieter/Nutzer führe, teilte es nicht. Die Sinnhaftigkeit der Verordnung und die Frage, ob die Abrechnung im Einzelfall als billig und gerecht empfunden wird, läge auf verschiedenen Beurteilungsebenen. Der Unzulänglichkeit der Norm könne mit anderen Mitteln entgegengewirkt werden. Dem könne aus einer dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung entsprochen werden. Vom Amtsgericht sei korrekt ausgeführt worden, dass in Gebäuden mit hohen Leerständen sowohl Mieter als auch Vermieter Nachteile haben. Bei einer Aufteilung der Kosten 50% nach Verbrauch, 50% nach Wohnflächenanteil wären Mieter und Vermieter gemeinsam nicht unbillig an den leerstandsbedingten Mehrkosten beteiligt. 

BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14 -

Kaufvertrag: Notarielle Vollstreckungsunterwerfung muss konkret sein

Es handelt sich um eine häufig geübte Praxis, in notariellen Kaufverträgen über Immobilien eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des Inhalts aufzunehmen, dass sich der Erwerber „wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben“, der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 19.12.2014 – V ZR 82/13 – entschieden, dass diese Unterwerfungserklärung mit dem Konkretisierungsgebot des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nicht vereinbar wäre und der Verstoß zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung führt. Diese Unwirksamkeit kann vom Käufer mit der Titelgegenklage analog § 767 ZPO als auch mit der Herausgabeklage analog § 372 BGB geltend gemacht werden. Konkretisierung ist mehr als Bestimmtheit und stellt sich als zusätzliche formelle Voraussetzung für die Erteilung der Vollstreckungsklausel dar.

Dem Rechtsstreit lag ein notarieller Kaufvertrag mit benannter Unterwerfungserklärung zugrunde. Der Verkäufer hatte auf Grund dieser Unterwerfungserklärung gegen den Käufer nicht wegen des (bezahlten) Kaufpreises vollstreckt, sondern machte Pachtzinsforderungen, die auch mit in dem Vertrag geregelt waren, geltend. Die Vorinstanzen haben die Vollstreckungsgegenklage (als gestaltungsklage analog § 767 ZPO) und Herausgabeklage des Titels durch den Käufer abgewiesen; mit der Revision wurde die Klage vom BGH aus den o.g. Gründen positiv verbeschieden.

BGH, Urteil vom 19.12.2014 – V ZR 82/13 -

Umsatzsteuer: Pensionspferdehaltung des Landwirts (hier: Gnadenbrot)

Ein Landwirt kann bekanntlich zur Durchschnittssatzbesteuerung nach § 14 UStG optieren. Allerdings gilt dies nicht für Umsätze aus dem Einstellen, Füttern und Betreuen von nicht zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken gehaltenen Pferden; diese sind der Regelbesteuerung zu unterwerfen. In seiner Entscheidung vom 10.09.2014 – XI R 33/13 – wurde vom Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt, dass dies nicht nur für Pferde gilt, die dem Reitsport dienen, sondern auch für sogenannte „Gnadenbrotpferde“, mithin für Pferde, die nicht mehr für den Reitsport geeignet sind und mithin auch dann, wenn keine Reithalle  oder Reitbahn vorhanden ist. Entscheidend ist alleine, dass die Haltung als Pensionspferd nicht dem land-, forst- oder fischwirtschaftlichen Betrieb dient. Bon daher käme es auch nicht darauf an, ob es sich bei den Einstellern um Landwirte oder Privatpersonen handelt. Bei der Pensionstierhaltung fehle es von vornherein an der gebotenen Nutzung zu den begünstigten Zwecken nach § 24 UStG. 

BFH, Urteil vom 10.09.2014 - XI R 33/13 -

Steuerrecht: Fall der Verwirkung eines weiteren Einspruchsrechts gegen einen Steuerbescheid

Die Frist für einen Einspruch gegen einen Steuerbescheid beträgt einen Monat. Doch kann die Frist in einem Ausnahmefall kürzer sein, Dies ist dann der Fall, wenn innerhalb der Frist zwar Einspruch eingelegt wird, dieser sich aber nur gegen eine Position der Verbescheidung richtet. Erlässt das Finanzamt dann noch während der laufenden einmonatigen Einspruchsfrist einen Einspruchsentscheid dazu, kann der Steuerpflichtige nicht neuerlich gegen den ursprünglichen Bescheid (auch wenn die Monatsfrist noch nicht abgelaufen ist) Einspruch einlegen.

Der BFH (Urteil vom 18.09.2014 – VI R 80/13 -) begründet dies mit der verfahrensrechtlichen Einheit zwischen ursprünglichen Steuerbescheid und der Einspruchsentscheidung: Der ursprüngliche Bescheid sei mit dem Inhalt (in der Gestalt) zu beurteilen, den er durch die Entscheidung über den Rechtsbehelf gefunden habe. Damit könne der ursprüngliche Bescheid nicht noch einmal  in seiner ursprünglichen Gestalt zum Gegenstand eines Rechtsbehelfsverfahrens gemacht werden.

Auch könnte der unstatthafte Einspruch nicht als beim Finanzamt angebrachte Klage (Anm.: Die Klage gegen eine Einspruchsentscheidung kann auch über das Finanzamt selbst zum Finanzgericht erhoben werden, § 47 Abs. 2 FGO) gewertet werden, da der Kläger fachkundig vertreten war und von daher sich eine solche Auslegung verbiete. Im Hinblick auf die Rechtsbehelfsbelehrung und darauf, dass hier ein „Einspruch“ erklärt wurde und das Schriftstück nicht als „Klage“ bezeichnet wurde, verbiete sich eine rechtsschutzgewährende Auslegung als Klage.

Hinweis: Es ist nicht notwendig, einen Einspruch ausdrücklich nur auf einen Punkt des Bescheides einzulegen. Der Einspruch kann auch dann umfassend eingelegt werden, wenn sich der Einspruchsführer nur gegen einen Punkt wendet. Im übrigen wäre hier jedenfalls nach der Einspruchsentscheidung, wollte (wie vorliegend) der Einspruchsführer noch weitere Grundlagen des Bescheides angreifen, die Klage gegen die Einspruchsentscheidung notwendig gewesen. 

BFH, Urteil vom 18.09.2014 - VI R 80/13 -