Was aber ist, wenn Mängel nach
Beginn der Vorenthaltung auftreten ? Ist dann die Nutzungsentschädigung
ungeschmälert zu zahlen oder tritt eine Kürzung entsprechend § 536 BGB
(Mietminderung wegen Mängeln) ein ?
Der BGH tendiert dazu, dass die
die Nutzungsentschädigung ungekürzt zu zahlen ist, stellt aber auf die Umstände
des Einzelfalls ab. Anderes soll dann gelten, wenn im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses
der Vermieter nach Treu und Glauben gehalten wäre, den Mangel zu beseitigen.
Der BGH verwies insoweit auf
seine ältere Rechtsprechung:
Zahlt der (ehemalige) Mieter
jeweils rechtzeitig die Nutzungsentschädigung und entsteht dem Vermieter
(damit) kein Schaden, ist der Vermieter weiter zur Versorgung mit Strom, Wasser
und Heizenergie verpflichtet. Darauf bezogen nimmt der BGH an, dass im Abwicklungsverhältnis
Maßnahmen für eine Instandsetzung oder –haltung über die Erfüllung allgemeiner
Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten hinausgehend erforderlich wäre,
dass akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder „hohe
Eigentumswerte“ des Mieters bestünden. Allerdings wäre auch hier zu
berücksichtigen , dass es der (ehemalige) Mieter selbst zu vertreten habe, dass
er noch im Besitz der Mietsache ist und damit sich selbst dieser drohenden Gefahr
aussetzt.
Es müsse mithin nach Auffassung
des BGH eine Fallkonstellation vorliegen, in der die Vorenthaltung der
Mietsache durch den (ehemaligen) Mieter in einem günstigeren Licht betrachtet
werden könne, was dann der fall wäre, wenn die Vollstreckungsschutzvorschriften
dem Mieter die Weiterbenutzung gestatten würden oder jedenfalls der Mieter im Rahmen
des Streits um die Wirksamkeit der Kündigung nachvollziehbar hätte davon
ausgehen können, weiterhin zum Besitz berechtigt zu sein.
Im konkreten Fall hat der BGH mit
den Vorinstanzen das „Minderungsrecht“ auf die Nutzungsentschädigung aus den
benannten Gründen negiert.
BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13 -