Die Eigenbedarfskündigung wird manchmal
(wie in dem vom BGH zu beurteilenden Fall) eingesetzt, um sich von einem
unliebsamen Mieter zu trennen. Kommt es im Rahmen der Räumungsklage nach
erfolgter Eigenbedarfskündigung zu einem Vergleich, nach dem der Mieter
letztlich räumt, ist damit noch nicht ein Schadensersatzanspruch des Mieters
gem. § 280 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Zu prüfen ist, ob durch den Vergleich der
Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und dem vom
Mieter später geltend gemachten Schaden unterbrochen wird. Nur dann wäre der
Mieter mit seinem Schadensersatzanspruch ausgeschlossen.
Ergibt sich aus dem Vergleichstext selbst,
dass mit dem Vergleich auch mögliche Schadensersatzansprüche ausgeschlossen
werden sollen, wäre der Zurechnungszusammenhang unterbrochen. Dies wäre auch
dann der Fall, wenn in dem Vergleich eine allgemeine Abgeltungsklausel
aufgenommen würde.
Ist eine solche Regelung in dem
Vergleich nicht enthalten, könnte sich gleichwohl ein stillschweigender
Verzicht ergeben. Hierfür ist allerdings erforderlich, dass der Verzichtswille,
unter Berücksichtigung aller Begleitumstände, unmissverständlich ist. Derartige
Umstände können darin gesehen werden, dass der Vermieter im Rahmen des
Räumungsvergleichs zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet wird
(z.B. Zahlung einer namhaften Abfindungssumme oder Verzicht auf die
Durchführung einer - wohl tatsächlich
geschuldeten - Schönheitsreparatur durch
den Mieter).
Derartige zusätzliche
Vereinbarungen sind insbesondere dann geeignet einen Verzicht auf
Schadensersatzforderungen annehmen zu lassen, wenn die Regelungen in dem
Vergleich in einer Situation erheblicher Unsicherheiten für beide Parteien
erfolgt, so etwa schon bei einer ansonsten notwendigen umfangreichen
Beweisaufnahme. Der Umstand alleine, dass der Vermieter als damaliger Kläger die Kosten
des Verfahrens einschließlich der Vergleichskosten übernahm, sei, so der BGH,
nicht ausreichend.
BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 -