WEG: Sondernutzungsrecht an einem Gemeinschaftsraum, der Zugang zu einem zwingenden Gemeinschaftsraum (§ 5 Abs. 2 WEG) ist

Der Beteiligte nahm eine Teilung des bebauten Grundstücks gem. § 8 WEG vor. Unter Ziffer IV. § 2 der Teilungsurkunde regelte er, dass dem Eigentümer des Sondereigentums 1 das Sondernutzungsrecht an einem näher kenntlich gemachten Kellerraum und einer Doppelgarage zustünde, wobei ausdrücklich aufgenommen wurde, dass die Sondernutzungsrechte insofern beschränkt würden, als die übrigen Sondereigentümer den Kellerraum bzw. die Doppelgarage betreten dürften, um zu dem dahinterliegenden Heizungs- bzw. Tankraum zu gelangen.

Im Rahmen des Antrages auf Vollzug verfügte der Rechtspfleger eine Zwischenverfügung und wies darauf hin, dass ein Eintragungshindernis bestünde: Durch die Sondernutzungsrechte könne der berechtigte Eigentümer den anderen Miteigentümer in dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums behindern oder stören.

Der Beschwerde des Betroffenen, der das Grundbuchamt nicht abhalf, gab das OLG statt.

Das OLG wies darauf hin, dass Sondernutzungsrechte durch eine negative und eine positive Komponente geprägt seien: Die negative Komponente bedinge, dass das Recht einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen zustünde; die positive Komponente bestünde in der Zuweisung des Gemeinschaftseigentums. Das eingeräumte Recht erstrecke sich aber nur so weit, wie es durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt worden sei. Allerdings könne das Sondernutzungsrecht auch Einschränkungen unterliegen, die sich aus der Natur der Sache ergäben, wobei es aber auch dabei von vornherein durch ausdrückliche Vereinbarung in einem beschränkten Umfang eingeräumt werden könne (LG Wuppertal, Beschluss vom 24.03.1998 - 6 T 239/98 -).

Da das Sondernutzungsrecht zum Entzug der Befugnis des Mitgebrauchs nach § 13 Abs. 2 WEG führe, könne ein Sondernutzungsrecht nur durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 iVm. 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (BGH, Urteil vom 02.11.2011 - V ZR 74/11 -). Als Form der Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums könne es im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG).

Dem stünde § 5 Abs. 2 WEG nicht entgegen, da dort nur geregelt sei, dass Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichem Gebrauch dienen würden, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein könnten, auch wenn sie sich in Räumen befänden, die im Sondereigentum stehen.  Dies gelte auch für Räume (BGHZ 73, 302, 311), die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, wenn ihr Zweck darauf gerichtet sei, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsfläche zu ermöglichen und zu erhalten, wie dies bei Fluren u.ä. der Fall sei, die dem Zugang zu Gemeinschaftsräumen dienen oder Räumen zur Bewirtschaftung/Versorgung der Wohnungen (z.B. da sich in ihnen zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- und Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgung befinden; BGHZ 78, 225, 227f). Dies würde aber die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Flächen, die dem Zugang zu den zwingenden Gemeinschafsträumen dienen, nicht ausschließen (BGH, Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90 -).

Teilweise würde darin allerdings eine unzulässige Umgehung der Regelung in § 5 Abs. 2 WEG gesehen, wenn die inhaltliche Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts den Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer ausschließe. Die Regelung sei nach dieser Ansicht nichtig, wenn nicht eine Auslegung eine Einschränkung zugunsten der übrigen Miteigentümer ergäbe. Würde an Fluren oder vorgelagerten Räumen zu Anlagen und Einrichtungen iSv. § 5 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht begründet, würde dies den Zugang zu den zwingenden Gemeinschafsträumen (in denen sich die Anlagen nach § 5 Abs. 2 WEG befinden) nicht hindern, da in einem solchen Fall immanente Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken würden (KG, Beschluss vom 20.12.1989 - 24 W 3084/89 -). Da vorliegend das Sondernutzungsrecht beschränkt eingeräumt würde, so dass der Zugang der weiteren Wohnungseigentümer zur Heizung und zum Tankraum gewährleistet sei, gelte dies erst recht, weshalb es auf die Frage, ob grundsätzlich ohne eine solche Regelung eine Umgehung von § 5 Abs. WEG vorläge, nicht ankäme.

Damit bestünde insoweit kein Eintragungshindernis, weshalb die Zwischenverfügung des Rechtspflegers aufzuheben sei.

OLG München, Beschluss vom 10.04.1919 - 34 Wx 92/18 -