Die Klägerin war Mitglied der beklagten
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG); mit dem Sondereigentum der Klägerin war
das an zwei oben auf einem Vierfachparker belegen Kfz-Stellplätzen
verbunden. Die Gemeinschaftsordnung (GO)
als Teil der Teilungserklärung (TE) enthielt in § 7 zu den
Instandhaltungspflichten u.a. die Regelung, demzufolge jeder
Sondernutzungsberechtigte auf seine Kosten die dem Sondernutzungsrecht
unterliegende Fläche zu unterhalten und instandzuhalten habe (§ 7 Abs. 2 GO). In
§ 13 Abs. 2 S. 4 GO war zu Zahlungsverpflichtungen geregelt, dass die auf die Sondereigentümer
entfallenden Anteile der Kosten nach den Verhältniswerten der Miteigentumsanteile
ermittelt würden; expressis verbis hieß es dann zu den Mehrfachparkern, dass
die Kosten von deren Unterhaltung von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel-
bzw. Vierfachparkers getragen würden. Weiter hieß es, dass die gesamten Kosten
der Tiefgarage auf die Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen umzulegen
seien.
Nach Arbeiten in 2016 an dem
fraglichen Vierfachparker teilte die Verwaltung im Rahmen der Jahresabrechnung
die Kosten auf die vier Parker zu je ¼ auf, weshalb die Klägerin ½ der Kosten
zu tragen hatte. Die beschlossene Jahresabrechnung hat das Amtsgericht auf die
Anfechtungsklage der Klägerin in diesem Punkt für unwirksam erklärt; die
Berufung der Beklagten wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Die zugelassene
Revision führte dann zur Aufhebung der vorangegangenen Entscheidung und Klageabweisung.
Die Umlage der Kosten auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Köpfen
entspräche der Kostentragungsregelung der GO. Dabei stützt sich der BGH auf
zwei Erwägungen, die getrennt von einander zu diesem Ergebnis führen:
a) Das Berufungsgericht hatte
angenommen, die Regelungen in § 7 Abs 2 und 13 Abs. 2 GO seien nebeneinander
anzuwenden. Das sei falsch. Es würde nur die Regelung in § 7 GO greifen.
§ 7 Abs. 2 S. 2 GO spricht von
einem Sondernutzungsrecht unterliegenden „Flächen“, weshalb zwar nach dem
Wortsinn damit auch die zugewiesenen Sondernutzungsflächen an Mehrfachparkern
gehören könnten. Allerdings würde bei der nächstliegenden Auslegung die Regelung
nur die in § 1 Abs. 4 TE angesprochenen Sondernutzungsrechte an Terrassen und
Gartenflächen, nicht aber die Stellplätze auf Mehrfachparkern betreffen. Es
handele sich bei der regelung in § 7 GO um eine Ausnahme der gesetzlichen
Aufgabenverteilung in § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG, wonach an sich die
Instandhaltung und –setzung Aufgabe aller Eigentümer sei. Dies soll aber für
Räumlichkeiten und Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, auf die
Inhaber dieser Sondernutzungsrechte verlagert werden, die damit natürlich auch
die Kosten insoweit tragen sollen. Dieses Ziel ließe sich aber bei
Mehrfachparkern nicht erreichen, da es zu einer geteilten Verantwortung je nach
Bauteil kommen würde; während es für die Kostentragung des
Sondernutzungsberechtigten darauf ankäme, ob das Bauteil seinem
Sondernutzungsrecht explizit zugeordnet werden könne, wären tragende Teile und
der Motor Gemeinschaftseigentum und müssten alle Eigentümer dafür aufkommen. Schon
die Abgrenzung sei mit Schwierigkeiten verbunden, da Mehrfachparker
geschlossene Einheiten darstellen würden mit aufeinander abgestimmten Bauteilen.
Obwohl § 7 hier zu einer Vereinfachung der Abrechnung führen soll, würde eine
entsprechende Auslegung, die § 7 auf die Mehrfachparker anwendet eine unnötige Komplizierung
vorsehen und entspräche eines solche Auslegung auch nicht der nächstliegenden
Auslegung.
b) Es sei zudem offensichtlich,
dass § 13 Abs. 2 S. 4 GO eine Sonderreglung zur Verteilung der Kosten bei
Instandsetzung und –haltung von Mehrfachparkern darstelle. Diese würde als
speziellere Regelung der allgemeinen, nicht einmal auf die Mehrfachparker ausdrücklich
hinweisenden Regelung zur Kostentragung im Sondernutzungsbereich des § 7 GO
vorgehen. Die Struktur der Regelungen ergebe, dass für Mehrfachparker keine von
der gesetzlichen Regelung abweichende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
vorgesehen werden sollte, sondern nur eine abweichende Kostenregelung.
BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 145/18 -
